Cơ sở nào để SCIC định giá cao cho lô cổ phần BPS?

Quỹ đất dồi dào

Ngày 27/6 tới, SCIC sẽ tổ chức bán đấu giá cổ phần sở hữu tại CTCP Xây dựng và Dịch vụ công cộng Bình Dương (BPS). SCIC dự kiến bán đấu giá trọn lô 3 triệu cổ phần nắm giữ tại doanh nghiệp này, tương đương 30% vốn, với giá khởi điểm cả lô là hơn 142 tỷ đồng, tương đương 47.462 đồng/cổ phiếu.

Đây là lần thứ hai trong năm nay, lô cổ phần này được SCIC rao bán. Hồi tháng 3/2023, SCIC đã rao bán lô cổ phần này cũng với mức giá hơn 142 tỷ đồng, song không có bất kỳ nhà đầu tư nào tham gia.

BPS có vốn điều lệ 100 tỷ đồng, tiền thân là Công ty Vệ sinh Mai táng huyện Thuận An, được thành lập năm 1985. Thời điểm đó, Công ty thực hiện các chức năng trong lĩnh vực vệ sinh mai táng, trực thuộc UBND huyện Thuận An, có trụ sở chính tại tỉnh Bình Dương.

Doanh nghiệp chính thức cổ phần hóa và hoạt động theo mô hình công ty cổ phần từ ngày 14/4/2006. Ngành nghề kinh doanh chính là dịch vụ phục vụ tang lễ, dịch vụ lưu trú ngắn ngày, phân phối nước giải khát và kinh doanh bất động sản.

Báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán năm 2022 của BPS cho thấy, tại thời điểm cuối năm 2022, tổng tài sản của BPS là hơn 472,8 tỷ đồng, tăng 44% so với cuối năm 2021. Nguyên nhân chủ yếu là do ghi nhận thêm 88,5 tỷ đồng giá trị đầu tư xây dựng cơ bản hoàn thành vào giá trị bất động sản đầu tư. Ngoài ra, tiền và các khoản tương đương tiền của Công ty tăng mạnh từ 12,7 tỷ đồng (cuối năm 2021) lên gần 41 tỷ đồng (cuối năm 2022) cũng góp phần làm tăng tổng tài sản cho Công ty.

Có thể nhận định rằng, điểm hấp dẫn của BPS, khiến SCIC định giá chào bán cao là bởi, Công ty hiện sở hữu quỹ đất rất lớn tại tỉnh Bình Dương và An Giang. BPS được giao quản lý và sử dụng 41 lô đất với tổng diện tích hơn 878.871 m2. Trong đó, BPS đang triển khai Dự án Khu thương mại dịch vụ và dân cư Bắc Cống Vong (An Giang) có quy mô 45.919,7 m2, với 240 sản phẩm đất nền và khu bách hóa tổng hợp, khu chợ nông sản, tổng mức đầu tư trên 150 tỷ đồng; xin chủ trương đầu tư các dự án: Khu dân cư Vĩnh An (An Giang quy mô 6 - 10 ha), Khu dân cư tại Thị trấn Óc Eo (quy mô khoảng 2,7 ha). BPS còn sở hữu 2 nhà nghỉ và 2 khách sạn tại tỉnh Bình Dương.

Về nguồn vốn, vốn chủ sở hữu của BPS tại ngày 31/12/2022 là 168,6 tỷ đồng. So với thời điểm cuối năm 2021, nợ của BPS tăng mạnh 75% lên 304,1 tỷ đồng, nhưng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nợ của BPS là doanh thu chưa thực hiện dài hạn 165,3 tỷ đồng, ghi nhận cho dự án Bắc Cống Vong. Đây có thể xem là “của để dành” của BPS, sẽ được Công ty hạch toán vào doanh thu trong tương lai.

Xét về kết quả kinh doanh, trong giai đoạn 2020 - 2022, doanh thu của BPS duy trì quanh mức 800 - 1.000 tỷ đồng, song lợi nhuận sau thuế đạt cao nhất vào năm 2022 là 25,14 tỷ đồng. Thực tế, doanh thu chủ yếu của BPS đến từ 2 chuỗi cửa hàng tiện lợi, nên dù doanh thu cao, nhưng biên lợi nhuận thấp. Bù lại, dòng tiền của Công ty rất dồi dào, vay nợ luôn ở ngưỡng an toàn.

Cơ hội cho nhà đầu tư mới

Một vấn đề đáng chú ý trong thương vụ thoái vốn lần này của SCIC là nhà đầu tư nào “thế chân” SCIC sở hữu lô cổ phần nói trên sẽ trở thành cổ đông nắm tỷ lệ sở hữu cao nhất tại BPS.

Theo cơ cấu cổ đông của BPS tính đến ngày 23/5, ngoài SCIC chỉ có 4 cổ đông cá nhân là cổ đông lớn, nắm giữ trên 5% cổ phần BPS. Cụ thể, ông Trần Danh, Thành viên HĐQT của BPS nắm 17,1% cổ phần, ông Nguyễn Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT nắm 6,46%, ông Lê Hữu Nghĩa, Thành viên HĐQT, kiêm Tổng giám đốc nắm 10,76%. Ngoài ra, một cá nhân có tên Trần Phong đang nắm giữ 6,3% cổ phần.

SCIC cùng 4 cá nhân này hiện nắm giữ tổng cộng 70,62% vốn của BPS, trong khi, 67 cổ đông cá nhân nhỏ lẻ khác nắm giữ phần còn lại.

Bên cạnh đó, năm 2023 cũng được Ban lãnh đạo của BPS dự báo sẽ có kết quả kinh doanh đột biến. Cụ thể, BPS đặt mục tiêu doanh thu năm 2023 là hơn 1.075 tỷ đồng, lãi sau thuế 84,4 tỷ đồng, tăng hơn 3 lần so với kết quả thực hiện năm 2022.

Căn cứ để thực hiện được kế hoạch này, theo Ban lãnh đạo Công ty, đến từ chuyển nhượng một số khách sạn, hoặc chuyển công năng thành các dịch vụ khác, đầu tư nâng cấp để tăng hiệu quả sử dụng đất. Đồng thời, tiếp tục củng cố mảng kinh doanh thương mại tại các cửa hàng Tự Lực, thắt chặt công nợ để việc sử dụng vốn có hiệu quả. Trong lĩnh vực dịch vụ tang lễ, BPS cũng dự kiến nghiên cứu đầu tư hỏa táng tại một số tỉnh thành chưa có dịch vụ này.

Kỳ Thành