Xử lý tranh chấp ở chung cư: Chưa có giải pháp hiệu quả

Điểm nóng xung đột

Chị D., đến định cư tại blốc A2, chung cư 4S Linh Đông, quận Thủ Đức, TPHCM đã hơn 4 năm. Ngồi trên ghế đá ở sân chung cư, chỉ những băng rôn ghi dòng chữ phản đối treo trên ban công bên ngoài các căn hộ, chị thở dài nói, ở đây không khí mát mẻ, thật thích; giá như giải quyết được tranh chấp thì hay biết mấy!

Chị tiếp, hai năm qua chung cư trở thành điểm nóng xung đột. Vào thời điểm căng thẳng, chung cư có hơn 1.114 căn hộ thì gần 400 căn hộ treo băng rôn. Đọc những nội dung ngắn gọn trên băng rôn có thể tóm gọn 3 nội dung chính: phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu lại Ban quản trị (BQT), yêu cầu chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì, yêu cầu chủ đầu tư làm sổ hồng căn hộ cho cư dân!

Chung cư 4S Linh Đông do Công ty TNHH Xây dựng Trường Thạnh Lộc làm chủ đầu tư, gồm có 4 blốc, bàn giao căn hộ cho cư dân sớm nhất cách nay đã 6 năm. Lùm xùm xảy ra sau khi BQT được thành lập vào tháng 11-2019.

Băng rôn phản đối Ban quản trị, chủ đầu tư treo ở chung cư 4S Linh Đông

Ông Huy Hoàng, Trưởng Ban đại diện cư dân giải thích: “BQT được chính quyền công nhận có 9 người, trong đó có tôi. Hoạt động một thời gian ngắn, tôi và 4 thành viên khác rời khỏi BQT vì bất đồng trong xử lý công việc. Mâu thuẫn đẩy lên đỉnh điểm, người dân không tin vào BQT, đã làm 744 lá đơn yêu cầu bầu lại BQT, nhưng không được thực hiện. Người dân chuyển sang hướng khác, tự thành lập Ban đại diện nhằm thuê luật sư để giải quyết quyền lợi chính đáng theo pháp luật. Hiện nay, vấn đề tranh chấp chủ yếu xảy ra tại chung cư là mâu thuẫn giữa cư dân với BQT. Việc bầu lại BQT mới hy vọng sẽ làm việc với chủ đầu tư hiệu quả hơn, đòi được phí bảo trì 24 tỷ đồng và sớm làm sổ hồng. Mặc dù cư dân yêu cầu bãi nhiệm toàn bộ để bầu lại BQT mới, tuy nhiên các văn bản mới đây của UBND quận Thủ Đức, UBND phường Linh Đông hướng dẫn chỉ bầu bổ sung thêm 5 thành viên. Tôi tin tưởng quyền lợi của cư dân sẽ được thực thi, vì chúng tôi đã học hỏi được kinh nghiệm từ cách cư xử ở chung cư Gold View”.

Bài học từ chung cư Gold View

Nằm ở mặt tiền đường Bến Vân Đồn, quận 4, TPHCM, nhìn qua bờ sông là quận 1, chung cư Gold View do Công ty TNR Holdings Việt Nam quản lý và phát triển dự án. Có vị trí khá đẹp, nhưng từ 2 năm trước, nơi đây trở thành điểm nóng tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.

Ông Trần Trọng Nghĩa, Trưởng BQT chung cư Gold View nhớ lại: Chung cư có 1.847 căn hộ, chia làm 4 tổ dân phố, đón người dân vào cuối năm 2017. Cư dân ở ngày càng nhiều nhưng chủ đầu tư không tổ chức bầu BQT mà thành lập một công ty con để quản lý tòa nhà, dẫn đến thiếu minh mạch, vì chủ đầu tư “vừa đá bóng vừa thổi còi”.

Xung đột ngày càng lớn, đến mức cư dân căng băng rôn phản đối đỏ cả chung cư, rồi tổ chức diễu hành trong nội khu. Sự việc xôn xao, đến nỗi chính quyền địa phương phải vào cuộc để điều tra. Vấn đề dần thay đổi khi vào tháng 9-2019 tổ chức thành công Hội nghị nhà chung cư, bầu được BQT. Sự ra đời của BQT đã giải quyết cơ bản các mâu thuẫn trước đó: đấu thầu chọn công ty độc lập quản lý vận hành tòa nhà; tổ chức cho trẻ em chung cư được bơi miễn phí trong hồ bơi của chung cư (sở hữu riêng của chủ đầu tư); các ngày lễ, tết tổ chức tiệc tùng, múa lân cho trẻ; đặc biệt là chủ đầu tư bàn giao 115 tỷ đồng quỹ bảo trì.

“Chúng tôi phải làm thật kỹ, kêu gọi được sự đồng lòng của cư dân. Ví dụ, với số tiền bảo trì lớn như vậy phải bàn bạc để thống nhất chia nhỏ gửi tại 3 ngân hàng lớn; phải thành lập Ban kiểm soát thu chi. Hiện tại, đơn vị vận hành chỉ dừng ở mức “thu hộ chi hộ”. Sự việc sẽ thay đổi sau khi kết thúc một năm hoạt động, lúc đó tổng kết mới biết dư hay thiếu, sẽ công khai và xin ý kiến cư dân thu phí cao hoặc thấp. Hiện nay, vấn đề lớn nhất là chủ đầu tư vẫn chưa làm được giấy chủ quyền cho cư dân”, ông Trần Trọng Nghĩa tâm sự.

12 loại tranh chấp

Là đơn vị được giao quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở, từ tháng 5 tới nay, Sở Xây dựng TPHCM có liên tiếp 2 báo cáo gởi UBND TPHCM về các vấn đề tranh chấp, phương hướng xử lý nhà chung cư.

Điểm qua 1.401 chung cư từ báo cáo của 21 quận huyện, ông Lê Trần Kiên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, phân loại có 12 tranh chấp, khiếu nại trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn. Nội dung gồm có: Quyền sở hữu, quyền sử dụng chung, riêng; bàn giao phí bảo trì; bàn giao hồ sơ; công tác quản lý, vận hành; hoạt động của BQT; chủ đầu tư xây dựng không phép; chủ đầu tư xây dựng sai phép; chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng một số hạng mục; chủ đầu tư chậm lập thủ tục cấp giấy chủ quyền cho người mua căn hộ; chủ đầu tư vi phạm các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy; BQT chuyển đổi công năng phần diện tích sở hữu chung; nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng.

Tháng 7 vừa qua, ông Lê Hòa Bình, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, có văn bản trình UBND TPHCM, tổng hợp ý kiến từ các quận huyện, đề xuất giải pháp phân rõ quyền hạn của các cơ quan chức năng. Sở Xây dựng sẽ tiếp nhận, xử lý các tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng chung - riêng liên quan đến hồ sơ thiết kế, phê duyệt dự án, cấp giấy phép xây dựng; tranh chấp về giá dịch vụ quản lý, kinh phí bảo trì. Sở TN-MT TPHCM đảm nhận cấp giấy chủ quyền. Công an TPHCM chủ trì, phối hợp điều tra, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư; phê duyệt, thanh tra, tuyên truyền về phòng cháy chữa cháy.

UBND các quận huyện phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và UBND TPHCM về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn theo thẩm quyền; ra quyết định hoặc ủy quyền cho UBND phường, xã công nhận BQT, nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư. UBND phường, xã theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền hoặc báo cáo UBND quận, huyện giải quyết; tổ chức và tham gia hội nghị nhà chung cư… Cho đến nay, dự thảo này đang tiếp tục lấy ý kiến các cơ quan chức năng.

Dưới góc nhìn thực tế, ông Trần Trọng Nghĩa cho rằng, các văn bản pháp luật liên tiếp được ban hành, tiếp tục hoàn thiện sẽ xử lý tốt những xung đột nảy sinh trong vận hành nhà chung cư. Nhưng, nếu chỉ trông chờ vào pháp luật vẫn chưa đủ, vì cuộc sống chung cư có đặc thù riêng, như “sàn nhà của anh là trần nhà của tôi”, nên việc kéo cái ghế, cái bàn khác với nhà phố, do đó rất cần phát huy ý thức người dân để tạo nếp sống văn minh, giảm thiểu tranh chấp!

Sở Xây dựng TPHCM “tống đạt”, chủ đầu tư vẫn chây ỳ

Đó là trường hợp xảy ra tại chung cư Đạt Gia, phường Tam Phú, quận Thủ Đức, chủ đầu tư là Công ty TNHH Tư vấn và Kinh doanh nhà Đạt Gia. Ông Phạm Mai Duy Thông, Trưởng BQT chung cư cho biết, dự án có 1.044 căn hộ, chủ đầu tư đã bàn giao căn hộ cho cư dân từ cuối năm 2017.

Hiện còn nhiều vấn đề tồn tại dẫn đến xung đột giữa cư dân với chủ đầu tư, như chưa cấp sổ hồng, chưa bàn giao toàn bộ hồ sơ tòa nhà, hơn 18 tỷ đồng từ phí bảo trì chủ đầu tư chưa bàn giao. Ngày 12-8 vừa rồi, Sở Xây dựng TPHCM đã ban hành văn bản yêu cầu “trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản này chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ số tiền phí bảo trì, nếu không thì BQT gửi văn bản đến Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM để kiểm tra, xử lý theo quy định”. Sau đó còn diễn ra cuộc họp 3 bên của Thanh tra, chủ đầu tư, BQT; nhiều văn bản kiến nghị khác nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn “ôm” 18 tỷ đồng.

Số nhà chung cư chưa cấp sổ hồng rất lớn

3 chung cư đề cập trong bài viết này đã có tới 4.004 căn hộ chưa được cấp giấy chủ quyền. Như vậy, số căn hộ chung cư chưa được cấp chủ quyền còn rất nhiều, lớn hơn số 30.000 căn hộ từ 60 dự án của 16 chủ đầu tư mà Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã công bố trước đây. Có nhiều nguyên nhân chậm cấp sổ hồng, trong đó có sự thiếu trách nhiệm nghiêm trọng của chủ đầu tư, như chung cư 4S Linh Đông, bàn giao nhà cách nay 6 năm, nhưng theo Sở TN-MT TPHCM, mãi tháng 6-2020, chủ đầu tư mới nộp hồ sơ lên cơ quan này để làm thủ tục cấp sổ cho cư dân.

LƯƠNG THIỆN