Xây dựng khi chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý

Các công trình trong dự án khu phức hợp thương mại dịch vụ và căn hộ cao cấp đã được xây dựng tại khu đất trên đường Đồng Khởi, phường Tân Tiến (TP.Biên Hòa). Ảnh:P.Tùng

Cùng với đó, doanh nghiệp xây dựng hai công trình trung tâm thương mại và trung tâm hội nghị tổ chức sự kiện khi chưa được cấp phép xây dựng.

* Nguồn gốc đất là đất công cho thuê

Dự án Khu phức hợp thương mại, dịch vụ và căn hộ cao cấp do Công ty cổ phần xây dựng dân dụng công nghiệp số 1 Đồng Nai triển khai thực hiện tại khu đất thuộc thửa số 1, tờ bản đồ số 4 (nằm trên đường Đồng Khởi, phường Tân Tiến, TP.Biên Hòa) có diện tích hơn 22 ngàn m2 (hiện nay, theo dữ liệu đất đai, khu đất có diện tích hơn 23,6 ngàn m2). Tổng mức đầu tư dự án khoảng 679 tỷ đồng, thời gian thực hiện từ năm 2016-2022.

Theo thiết kế, dự án Khu phức hợp thương mại, dịch vụ và căn hộ cao cấp có 3 khối công trình được ký hiệu lần lượt: A, B, C.

Hiện nay, tại khu A của dự án đã được chủ đầu tư xây dựng Trung tâm hội nghị tổ chức sự kiện Eros Palace Luxury quy mô 4 tầng lầu và một tầng hầm, diện tích xây dựng khoảng 3,5 ngàn m2. Công trình này đã đưa vào sử dụng từ năm 2017, nhưng chưa có giấy phép xây dựng theo quy định.

Riêng nhà hàng Eros Palace đang tồn tại hiện hữu ở khu C của dự án được cấp giấy phép xây dựng tạm từ năm 2013, đến nay đã hết thời gian theo giấy phép tạm và theo nguyên tắc, phải tháo dỡ, trả lại hiện trạng ban đầu.

Khu B của dự án được thiết kế làm trung tâm thương mại dịch vụ với quy mô dự kiến 5 tầng và một tầng hầm. Thời điểm hiện tại, tòa nhà chính của công trình đã đổ bê tông cốt thép tầng 1 với diện tích xây dựng hơn 4,3 ngàn m2. Công trình này hiện cũng chưa được cấp giấy phép xây dựng.

Đối với khu C của dự án, chủ đầu tư thiết kế công trình có công năng làm văn phòng kết hợp căn hộ cao cấp được quy hoạch từ 12-14 tầng lầu, 2 tầng hầm với tổng diện tích sàn xây dựng hơn 69 ngàn m2. Hiện nay, tại khu C tồn tại nhà hàng Eros Palace với diện tích hơn 2,2 ngàn m2. Nhà hàng này được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng tạm số 09/GPXDT ngày 5-9-2013, trong đó ràng buộc điều kiện chủ đầu tư cam kết tự tháo dỡ khi cần thiết, không yêu cầu bồi hoàn.

Ngoài việc xây dựng các công trình khi chưa có giấy phép, việc sử dụng khu đất công hơn 23,6 ngàn m2 của chủ đầu tư cũng vi phạm pháp luật đất đai.

Bà Đào Thị Thanh Hoài, Trưởng phòng Quy hoạch, Sở Tài nguyên - môi trường (TN-MT) cho biết: “Khu đất công trên được UBND tỉnh cho Công ty cổ phần xây dựng dân dụng công nghiệp số 1 Đồng Nai thuê từ ngày 1-1-1996 đến ngày 31-12-2045, với mức giá 3,6 ngàn đồng m2/năm, sau 5 năm sẽ tăng giá một lần”.

Đến ngày 21-7-2016, Cục Thuế Đồng Nai ký văn bản số 6142/TB-CT gửi Công ty cổ phần xây dựng dân dụng công nghiệp số 1 Đồng Nai, thông báo đơn giá thuê đất tại vị trí nói trên là 90 ngàn đồng/m2/năm. Thời gian áp dụng ổn định mức giá này từ ngày 1-1-2016 đến 31-12-2020.

* Chưa chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định, để triển khai dự án khu phức hợp thương mại, dịch vụ và căn hộ cao cấp, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất cơ sở sản xuất và văn phòng làm việc sang đất thương mại, dịch vụ và căn hộ cao cấp; đồng thời phải được cơ quan chức năng là UBND tỉnh Đồng Nai cho phép.

Tuy nhiên, theo hồ sơ phóng viên có được, hiện nay, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý và UBND tỉnh chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với khu đất này.

Cụ thể, ngày 14-12-2018, Công ty cổ phần xây dựng dân dụng công nghiệp số 1 Đồng Nai có Văn bản số 532/C1C kiến nghị UBND tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

Thế nhưng, theo điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất TP.Biên Hòa đến năm 2020 (được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyệ́t định số 4738/QĐ-UBND ngày 27-12-2017), vị trí thửa đất thuộc quy hoạch đất thương mại, dịch vụ, chỉ phù hợp một phần mục tiêu đầu tư thương mại, không phù hợp đầu tư căn hộ cao cấp. Ngoài ra, dự án trên không nằm trong kế hoạch sử dụng đất năm 2019 của TP.Biên Hòa. Do đó, đến thời điểm này, Sở TN-MT chưa tham mưu UBND tỉnh cho phép chủ đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

* Phạt nhiều lần, vẫn tồn tại

UBND TP.Biên Hòa là đơn vị cấp chủ trương đầu tư dự án. Ngày 10-7-2014, UBND TP.Biên Hòa đã có Quyết định số 4334/UBND-ĐT chấp thuận đầu tư dự án Khu trung tâm thương mại, cao ốc, văn phòng, căn hộ cao cấp tại phường Tân Tiến cho Công ty cổ phần xây dựng dân dụng công nghiệp số 1 Đồng Nai. Đến ngày 26-9-2017, UBND TP.Biên Hòa có thêm Quyết định số 11857/UBND-ĐT về việc điều chỉnh chấp thuận đầu tư dự án trên.

Qua rà soát, UBND TP.Biên Hòa phát hiện dự án xây dựng không phép và đã ban hành quyết định xử phạt hành chính số 3628/QĐ-XPVPHC ngày 16-8-2017 với khu A. Khu B đang thi công phần móng cho tòa nhà thì bị đình chỉ và ngày 2-5-2018, UBND TP.Biên Hòa tiếp tục ban hành quyết định xử phạt 2090/QĐ-XPVPHC. Đồng thời, UBND thành phố cho chủ đầu tư thời hạn 60 ngày để hoàn tất hồ sơ.

Ngày 25-8-2018, Công ty cổ phần xây dựng dân dụng công nghiệp số 1 Đồng Nai gửi hồ sơ lên Sở Xây dựng xin cấp giấy phép xây dựng. Sở Xây dựng đã đề xuất UBND tỉnh cho công ty chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục pháp lý làm cơ sở để triển khai theo quy định.

Đến ngày 30-8-2018, UBND tỉnh đã có văn bản giao cho UBND TP.Biên Hòa khẩn trương cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm không để tồn tại hoặc xem xét cho công trình vi phạm được tồn tại và hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án làm cơ sở để tiếp tục triển khai theo quy định. Qua lấy ý kiến các sở, ngành, Sở Công thương đã có văn bản 2820/SCT-TM không bổ sung quy hoạch ngành thương mại của khu đất trên. Do đó, ngày 16-10-2018, UBND TP.Biên Hòa đã ban hành quyết định 4657/QĐ-XPVPHC buộc tháo dỡ toàn bộ công trình vi phạm.

* Chờ chỉ đạo của UBND tỉnh

Theo Sở Xây dựng, chủ đầu tư đã hoàn thành các thủ tục pháp lý và cơ bản đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng, nhưng UBND tỉnh không bổ sung quy hoạch ngành thương mại với dự án nên sở có văn bản đề nghị UBND tỉnh quyết định cấp phép xây dựng thì cho công trình tồn tại; trường hợp không cấp phép xây dựng thì chỉ đạo UBND TP.Biên Hòa tháo dỡ công trình.

Phó chủ tịch UBND TP.Biên Hòa Huỳnh Tấn Lộc cho hay: “Hiện TP.Biên Hòa đang đợi quyết định của tỉnh để tiếp tục xử lý”.

Trong tháng 9-2019, Phó chủ tịch UBND tỉnh Trần Văn Vĩnh đã làm việc với các sở, ngành và TP.Biên Hòa để nghe báo cáo dự án Khu phức hợp thương mại, dịch vụ và căn hộ cao cấp trên.

Tại cuộc họp, Phó chủ tịch Trần Văn Vĩnh đã giao cho Sở TN-MT rà soát lại nguồn gốc, mục đích sử dụng đất và nếu bỏ mục tiêu căn hộ cao cấp có thể chuyển từ mục tiêu xây dựng văn phòng làm việc sang cung ứng mặt bằng cho thuê kinh doanh thương mại dịch vụ hay không, sau đó đề xuất UBND tỉnh xử lý theo đúng quy định pháp luật. Sở Xây dựng chủ trì với Sở Tư pháp, Sở Kế hoạch - đầu tư, Thanh tra tỉnh, UBND TP.Biên Hòa kiểm tra lại trình tự, thủ tục chấp thuận đầu tư xây dựng của dự án và gửi báo cáo tham mưu tỉnh trước ngày 25-10-2019.

Hiện nay, dư luận khá quan tâm đến vụ việc này, nhiều quan điểm cho rằng nếu tiếp tục cấp phép để xây dựng sẽ thành tiền lệ xấu là sau này nhiều công trình sẽ xây dựng trái phép sẽ đợi “xử phạt và cho hợp thức hóa”. Như vậy sẽ dẫn đến việc phá vỡ quy hoạch chung của tỉnh.

Hương Giang - Phạm Tùng