Vướng mắc lớn trong việc vận hành Quỹ bất động sản là thuế và niềm tin

Trong phiên thảo luận về “Thúc đẩy phát triển quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam” của Hội thảo “Khơi thông dòng vốn trung-dài hạn cho phát triển kinh tế xã hội” trong Diễn đàn Kinh tế tư nhân Việt Nam 2019 diễn ra ngày 2/5, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng, Giám đốc Viện đào tạo và nghiên cứu BIDV cho biết, đây không phải là câu chuyện mới bởi quỹ đầu tư bất động sản đã manh nha từ năm 2012.

Trước câu hỏi về vấn đề quỹ này chưa thể mở rộng, ông Phạm Hồng Sơn, Phó chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho biết, cơ sở pháp lý đã có quy định từ năm 2012 nhưng đến 2016 cơ quan quản lý mới đồng ý cho quỹ của Techcombank thành lập.

Quỹ này chủ yếu đầu tư vào bất động sản. Nguồn tiền gặp khó, việc đầu tư của quỹ này vào các dự án tương đối khó khăn.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, quỹ bất động sản cho phép đầu tư vào dự án chưa hoàn thành mới thực sự là động lực cho các dự án.

Hiện nay, quỹ bất động sản theo như Nghị định 58, Nghị định 60, quỹ có sự pha trộn giữa quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác bất động sản.

“Quỹ là hướng cân bằng dòng vốn nói chung, trong đó có thị trường bất động sản. Bên cạnh sửa đổi khung pháp luật, các quy định chưa thúc đẩy hình thành và hoạt động quỹ”, ông Nam nói.

Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị: “Cần có các quỹ bất động sản. Hai nghị định của Chính phủ về quỹ đầu tư bất động sản chưa rạch ròi về loại hình. Cần có lộ trình hình thành nhiều quỹ đầu tư để tạo thành một trong những kênh cung cấp vốn trên thị trường bất động sản”.

Đánh giá cao gợi ý của ông Nam, ông Lực cho rằng thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, lĩnh vực nhà ở sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới nếu giải quyết được hai vướng mắc lớn trong việc vận hành quỹ bất động sản là thuế và niềm tin.

Trước vấn đề này, ông Phi Vân Tuấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế cho biết, khi chuyển đổi bất động sản vào quỹ cần có sự điều chỉnh rõ ràng của chính sách thuế. Đối với tổ chức cũng như cá nhân góp tài sản bất động sản vào quỹ đều được các doanh nghiệp ghi chép. Nếu gộp vào quỹ, các doanh nghiệp cần đánh giá lại theo thị trường.

Bà Dương Trần, đại diện VinaCapital chia sẻ thêm, việc chuyển nhượng cũng là rào cản khiến quỹ đầu tư bất động sản khó phát triển bởi quy định, nhà đầu tư rót vốn 13-30% vào quỹ bất động sản mất 6 năm để chuyển nhượng. Thời gian được phép chuyển nhượng dài khiến các nhà đầu tư không mặn mà rót tiền vào quỹ này.

“Nên áp dụng thời gian hạn chế chuyển nhượng để kích thích nhà đầu tư và thời gian khoảng một năm là phù hợp”, đại diện VinaCapital nói.

Bên cạnh đó, giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành quỹ bởi giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng. Đây là giới hạn vay khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%. Do đó, giới hạn vay phải lên đến 15%.

Cũng liên quan đến vấn đề chuyển nhượng bất động sản, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ chính sách pháp chế của Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết, theo quy định của Luật Đầu tư hiện nay, vướng mắc trong việc vận hành quỹ đầu tư bất động sản trước hết phải xác định chủ thể của sản phẩm bất động sản.

Nhuệ Mẫn