Vì sao Sawaco tháo chạy khỏi 'đất kim cương' Hồ Con Rùa?

Sawaco muốn bán toàn bộ 30% vốn tại Công ty Quảng trường Quốc tế (ISC) trong tình cảnh doanh nghiệp này hoạt động không mấy khả quan. Đằng sau thương vụ này có rất nhiều ẩn số mà mấu chốt là sự dịch chuyển đất công trở thành giá trị một doanh nghiệp cổ phần.

Vì sao Sawaco tháo chạy khỏi 'đất kim cương' Hồ Con Rùa? - Ảnh 1

Có gì ở ISC?

Theo thông tin niêm yết trên thị trường, ISC là một doanh nghiệp đa ngành, hoạt động cả trong những lĩnh vực “lạ” như… bán lẻ hàng hóa trong các cửa hàng chuyên doanh, bán lẻ dầu hỏa, than nhiên liệu dùng cho gia đình, hàng lưu niệm, đan lát, thủ công mỹ nghệ, đồng hồ, kính mắt, cắt tóc, trang điểm cô dâu…

Tuy nhiên, hoạt động tài chính của doanh nghiệp này không mấy khả quan và tài sản chính vẫn xoay quanh khu đất số 1 Công Trường Quốc Tế. Đây là địa điểm tập trung các quán nhậu, nhà hàng nhưng hiện cũng đã dời đi, để lại đất trống.

Theo cáo bạch tài chính, tình hình kinh doanh 2 năm liền trước 2015-2016 của công ty không mấy thuận lợi, doanh thu chỉ ở mức 7 tỷ đồng, lãi ròng giảm hơn 21% về mức 5,6 tỷ đồng.

Bước sang năm 2017, Công ty lại đặt kế hoạch doanh thu giảm một nửa về 2,8 tỷ, đồng thời ước tính khoản lỗ ròng ở mức 4,5 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa với việc ngưng hoạt động cho thuê để tập trung phát triển bất động sản và cũng chỉ xoay quanh dự án trung tâm thương mại trên quỹ đất cạnh hồ Con Rùa.

Kết thúc 6 tháng đầu năm 2017, công ty ghi nhận 1,1 tỷ đồng doanh thu, giảm hơn 70% so với cùng kỳ, đồng thời thực hiện được 39% chỉ tiêu năm. ỗ lũy kế hiện ghi nhận ở 3,3 tỷ đồng, trong khi 6 tháng đầu năm 2016 đạt lãi gần 3 tỷ đồng. Như vậy, so với mức dự trù là 4,5 tỷ, công ty hiện đã ghi nhận tỷ lệ thua lỗ hơn 73% kế hoạch.

Trên bảng cân đối kế toán, chi phí xây dựng dở dang tính đến ngày 30/6 là hơn 33 tỷ đồng. Đây là chi phí ghi nhận tại công trình xây dựng cao ốc trung tâm thương mại – văn phòng – khách sạn. Mức 33 tỷ đồng cũng chính là tổng tài sản dài hạn của công ty.

Vì sao Sawaco tháo chạy khỏi 'đất kim cương' Hồ Con Rùa? - Ảnh 2

Kinh doanh bết bát, ISC không có gì lớn ngoài đất "kim cương" Hồ Con Rùa. Tuy nhiên đây là phần đất do UBND TP HCM giao thuê 50 năm.

Đất công thành vốn?

Rõ ràng, tất cả giá trị của ISC đều tập trung vào khu đất kim cương số 1 Công Trường Quốc Tế. Tuy nhiên, khu đất này lại được UBND TP HCM giao để phát triển dự án thương mại, khách sạn. Từ khi ISC thành lập (2009) đến nay dự án này vẫn chưa thể thành hình.

Dự án của ISC được hình thành khi công ty được UBND TP.HCM chấp nhận cho thuê 8.276 m2 đất, thuộc thửa số 20, tờ bản đồ số 5, bộ địa chính phường 6, quận 3, tại địa chỉ khu đất số 1, đường Công trường Quốc tế (TP.HCM). Thời hạn thuê đất là 50 năm (kể từ ngày 21/1/2015). Tiền thuê đất được trả một lần cho cả thời hạn thuê.

Điều này có nghĩa là phần đất này không nằm trong tỷ lệ vốn của ISC, nếu có thì chỉ là quyền khai thác 50 năm theo quy định. ISC có kết quả kinh doanh không khả quan nhưng từ vốn pháp định 300 tỷ đồng, cổ phần vốn lại được sang nhượng với giá ngất ngưởng.

Đơn cử như trong thương vụ thoái 4% vốn của SaigonChip (SGS) trước đây, 1,2 triệu cổ phần được chyển cho Bất động sản Thiên Thanh với mức giá 30.500 đồng/cổ phần. Nếu thành công với thương vụ sắp tới, Sawaco sẽ thu về 221 tỷ đồng.

Như vậy là chỉ với quyền thuê đất công tại Hồ Con Rùa, các bên mua bán cổ phần bên trong như giá trị của doanh nghiệp. Trong khi đó, dự án hoàn toàn có thể bị thành phố thu hồi nếu không đúng tiến độ.

Theo thông tin độc quyền của VietnamFinance, rất nhiều ông lớn bất động sản đã nhắm phần đất vàng này và muốn nắm toàn bộ khu đất chứ không phải sở hữu vốn của các bên. Tuy nhiên, chìa khóa của vấn đề nằm ở chỗ khu đất này chưa được phê duyệt đất ở. Đồng nghĩa với giá trị thương mại thấp.

Với tình trạng của ISC như hiện tại, rất khó để thuyết phục nhà đầu tư thế chân Sawaco trong liên minh này.

Sawaco đã thông báo ngày 11/12 sẽ bán đấu giá 9 triệu cổ phiếu, tương ứng 30% vốn với giá khởi điểm 23.527 đồng/cp. Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVS) đưa ra nhận định không mấy lạc quan. Theo BVS, dựa trên mức giá khởi điểm được đưa ra, hệ số giá trên thu nhập một cổ phiếu (P/E) tương ứng là 162 lần, bằng 11 lần so với chỉ số P/E của các công ty niêm yết trên HOSE.

Đồng thời, Tỷ lệ giá cổ phiếu trên giá trị sổ sách (P/B) tương ứng đạt 2,09 lần, tương đương so với chỉ số P/B của các công ty niêm yết trên HOSE. Một yếu tố nữa khiến BVS chưa thực sự tự tin trong thương vụ thoái vốn này là cổ phiếu ISC có tính thanh khoản khá thấp so với mặt bằng hiện nay.

Nguyễn Tường