Vì sao giá đất ở ngoại thành Hà Nội vẫn chưa hạ nhiệt?

Nhưng cùng với những cơ hội là nhiều bất cập nảy sinh, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro.

Cơ và nguy

Do quỹ đất khu vực nội đô Hà Nội ngày càng hạn hẹp, giá bán ở mức cao không còn phù hợp với nhà đầu tư; cùng với đó là thu nhập của người dân ngày càng được nâng lên dẫn đến những nhu cầu thay đổi về không gian sống... đã khiến cho xu hướng dịch chuyển đầu tư ra khu vực ngoại thành của các DN và nhà đầu tư càng trở nên rõ nét hơn.

Tiên phong trong phong trào dịch chuyển này nằm ở khu vực phía Tây Hà Nội; và sau hơn 10 năm với vị thế là trung tâm hành chính - kinh tế mới của Thủ đô, cuộc “đổ bộ” bắt đầu chuyển từ khu vực phía Tây sang phía Đông, với sự hiện diện của những đại dự án: Vinhomes Ocean Park, Thành phố thông minh... làm cho giá nhà đất các khu vực ngoại thành Hà Nội liên tục tăng nóng trong nhiều năm.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, sở dĩ thị trường nhà đất khu vực ngoại thành Hà Nội chưa thể hạ nhiệt thời gian gần đây là do một số nguyên nhân chính.

Thứ nhất, sự kỳ vọng về giá trị đất tăng mạnh trong tương lai, nhờ vào yếu tố phát triển hạ tầng, đô thị hóa và cải thiện điều kiện sống... Khi hàng loạt dự án giao thông như đường vành đai, cao tốc, các tuyến metro, dự án khu đô thị lớn... giúp cho giá đất có thể sẽ tăng mạnh, mua đất như một cách đầu tư sinh lời.

Thứ hai là nhu cầu ở thực, mặc dù hạ tầng chưa phát triển đồng đều, nhưng nhu cầu về nhà ở thực vẫn cao, đặc biệt là khi giá nhà tại khu vực nội thành tăng mạnh và không còn khả năng chi trả đối với nhiều người. Trong khi những dự án đô thị, khu công nghiệp lớn nằm ở các địa bàn như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, hay Mê Linh... đang phát triển nhanh, thu hút sự chú ý của người dân, nhà đầu tư.

“Công tác quy hoạch và những chính sách của Nhà nước đối với khu vực ngoại thành Hà Nội cũng là điểm nhấn thu hút sự quan tâm của DN và nhà đầu tư, đó là chính sách về phát triển hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng dự án nhà ở, khu công nghiệp... cũng góp phần thúc đẩy tăng giá đất, điều này khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào cơ hội tăng giá trong tương lai. Cùng với đó, những năm gần đây lãi suất vay ngân hàng ở mức thấp, nên nhiều người đổ tiền vào BĐS, đặc biệt là đất nền ngoại thành, như một kênh đầu tư an toàn và sinh lời” - ông Nguyễn Thế Điệp phân tích.

Phiên đấu giá đất ở Sóc Sơn ngày 29/11 vừa qua. Ảnh: Công Hùng

Tuy nhiên, qua thực tế phát triển, bên cạnh cơ hội là tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro, tác động xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội, điển hình là những vụ đấu giá quyền sử dụng đất đã bị một số nhóm người đầu cơ sử dụng như một công cụ để lũng đoạn, thâu tóm và phá hoại thị trường; mà đỉnh điểm là phiên đấu giá 58 thửa đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn, lô đất nằm sâu và được bao quanh bởi khu dân cư, cùng những cánh đồng sản xuất nông nghiệp nhưng lại được trả đấu giá lên đến trên 30 tỷ đồng/m2, phía cơ quan Công an đã buộc phải vào cuộc để bắt giữ khẩn cấp những đối tượng liên quan.

KTS Trần Tuấn Anh - chuyên gia về quy hoạch đô thị cho rằng, mặc dù một số phiên đấu giá đất được trả với mức cao có dấu hiệu của sự phá bĩnh, nhưng điều đó cũng cho thấy những kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng, kinh tế - xã hội của các khu vực ngoại thành; đồng thời chỉ ra nhiều nguy cơ, đó là tình trạng đầu cơ nhà đất vẫn phổ biến, đặc biệt là khi có tin tức về các dự án lớn, sự phát triển của hạ tầng hay quy hoạch mới... dẫn đến việc giá đất có thể bị đẩy lên mức cao hơn thực tế và khó hạ nhiệt.

“Một phần lý do khiến giá nhà đất khu vực ngoại thành khó hạ nhiệt là do thị trường đất đai, đặc biệt là đấu giá, thiếu tính minh bạch. Thông tin không rõ ràng, làm cho nhà đầu tư khó đánh giá đúng giá trị thực của đất và thường có xu hướng đẩy giá lên cao khi tham gia đấu giá. Cùng với đó là tâm lý đám đông mua trước bán sau, lo mất cơ hội; ngoài ra không thể không nhắc đến tác động từ môi giới, marketing kích cầu, không chỉ làm "nóng" thị trường mà còn tạo ra một tâm lý kỳ vọng giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng, khiến giá nhà đất luôn duy trì ở mức cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt” - KTS Trần Tuấn Anh nhìn nhận.

Cần đẩy mạnh giải pháp thúc đẩy thị trường

Thời gian gần đây, khi nhắc đến vấn đề thị trường nhà đất đang bị đầu cơ, thao túng đã có rất nhiều giải pháp được kiến nghị, đề xuất, một trong số đó là chính sách đánh thuế đối với người sở hữu nhiều tài sản nhà đất. Giải pháp này cũng đã được Bộ Xây dựng đưa ra nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ, tạo giá ảo, thổi giá; và hỗ trợ người có nhu cầu ở thực có thể tiếp cận tốt hơn, giúp cho thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đây cũng là giải pháp phổ biến được nhiều nước trên thế giới đã và đang áp dụng.

“Để hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá nhà đất, trong thời gian chờ chính sách về thuế BĐS được hoàn thiện, thông qua thì cơ quan quản lý Nhà nước tại địa phương cần tăng cường thanh - kiểm tra, rà soát công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, hoạt động kinh doanh dịch vụ, môi giới BĐS... kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật; phối hợp cùng các bộ, ngành liên quan tháo gỡ khó khăn để triển khai thực hiện các dự án, hoạt động kinh doanh BĐS theo chỉ đạo tại Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP và Công điện số 82/2024/CĐ-TTg của Chính phủ” - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng cho hay.

Còn theo Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp, sở dĩ giá BĐS tại Thủ đô Hà Nội nói riêng và cả nước nói cung liên tục tăng mạnh những năm gần đây, một trong những nguyên nhân chính là do cơ cấu từ giá đất. Bởi giá đất thường chiếm tới 40% giá thành của sản phẩm BĐS, cùng với những chi phí phát sinh về vật liệu, nhân công, thủ tục hành chính kéo dài... nên khó có thể bình ổn được giá bán.

“Vì vậy muốn bình ổn, tiến tới kéo giảm giá nhà để phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận người dân có nhu cầu ở thực, thì Nhà nước phải giải được bài toán luẩn quẩn giữa giá nhà và giá đất. Trong đó cần đặc biệt quan tâm và xem xét lại phương pháp xác định giá đất hiện nay, việc xác định giá đất cao thì sản phẩm BĐS cũng sẽ cao; cùng với đó việc chậm trễ hoặc không xác định được giá đất, nên nhiều dự án mặc dù đã hoàn thiện nhưng không thể đưa ra thị trường. Phương pháp xác định giá đất phải được quan tâm, để giải quyết cán cân cung - cầu, từ đó sẽ tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS minh bạch, bền vững” - ông Nguyễn Quốc Hiệp nêu quan điểm.

Mai Vân