Vì sao chủ đầu tư bất động sản không chịu giảm giá?

Nếu nhìn kỹ lại diễn biến thị trường bất động sản trong hai năm trở lại đây, có thể nhận ra rằng chính giá chào bán quá cao tại nhiều dự án đang là thủ phạm “bức hại” nhiều chủ đầu tư sừng sỏ.

Theo suy luận chung của số đông, một khi thị trường có sự đóng băng về giao dịch trong suốt thời gian dài thì trước sau giá cả cũng phải được điều chỉnh theo hướng có lợi cho bên mua. Thế nhưng, logic trên đã không đúng với thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt là tại khu vực Hà Nội, khi mà giá các dự án bất động sản, căn hộ chung cư, dù ở cách xa khu vực trung tâm hàng chục km, cũng không nơi nào có giá dưới 25 triệu đồng/m2. Một số chuyên gia cho rằng, việc giá bất động sản Việt Nam quá cao sẽ khó mà hóa giải được trong một sớm một chiều, bởi lẽ, để đầu tư một dự án, ít nhất chủ đầu tư cũng phải bỏ ra hàng trăm tỷ đồng, nhưng thời gian thu hồi vốn là khá lâu, ít cũng từ 3 - 5 năm. Nhưng quan trọng hơn, những chi phí bỏ ra để có được một dự án, từ khâu “chạy” mặt bằng, đất đai đến giấy phép quy hoạch, thiết kế... là không nhỏ và không hề “đơn giản”. Trao đổi với VnEconomy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, ngoài nguyên nhân giá cả nguyên vật liệu đầu vào như xi măng, sắt thép ngày một tăng cao thì nguyên nhân chính khiến giá thành và giá bán bất động sản chưa giảm là do các yếu tố như tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng và nhiều chi phí khác (không tính được vào chi phí đầu tư) vẫn chưa thể giảm. Theo ông, đó chính là những khoản “bôi trơn” của bất kỳ một chủ đầu tư nào nếu muốn dự án của mình “đầu xuôi đuôi lọt”. Và tất nhiên, một khi có dự án thì không đời nào chủ đầu tư lại chịu gánh phần lộ phí đó, nên việc nó được đẩy vào giá bán cũng là điều dễ hiểu. Nhận định trên càng có cơ sở khi mà vừa qua, một số thông tin cho rằng, các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội cũng có giá không dưới 10 triệu đồng/m2, cho dù các chủ đầu tư đã được hưởng vô số các ưu đãi từ phía Nhà nước khi thực hiện những dự án này. Đấy là đối với chủ đầu tư, tức là nhà đầu tư cấp một. Còn với các nhà đầu tư thứ cấp, tại sao trong suốt cả năm 2010, thị trường bất động sản gần như “bất động” nhưng họ vẫn kiên quyết không hạ giá đẩy hàng hay cắt lỗ? Lý giải cho thực tế này bằng kinh nghiệm của mình, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bất động sản Gia Vinh Ngô Thế Vinh cho rằng, sở dĩ giá bất động sản khó có thể giảm là bởi, kinh doanh bất động sản khác với hàng hóa thông thường ở chỗ: dù giá có xuống hay lỗ ít thì chắc chắn nhà đầu tư cũng không bán, mà ít nhất hòa vốn họ mới bán, chỉ trừ một số quá cần tiền cho mục đích nào đấy. Kinh doanh bất động sản từ xưa đến nay không có khái niệm “cắt lỗ”. Hơn nữa, trong bối cảnh hiện nay, thị trường chứng khoán lình xình, thị trường vàng thiếu ổn định, nếu có rút tiền ra cũng không biết kinh doanh thứ gì để có lợi nhuận rõ ràng. Do vậy, ông Vinh cho rằng, lựa chọn tốt nhất của nhà đầu tư bất động sản là phải chờ thời cơ và kỳ vọng thị trường sẽ lên vào giữa năm hoặc cuối năm nay. Có ế đến mấy, họ cũng không bao giờ giảm giá để cắt lỗ. “Trừ một số người quá cần tiền để làm gì đấy mới bán với giá không có lãi hoặc lỗ chút ít, do vậy nên số lượng đẩy hàng ra không nhiều. Điều đó đã có tác động trở lại đến việc giá vẫn ổn định cho dù giao dịch thành công là hạn hữu vào lúc này”, ông Vinh nói. Nhận xét thường trực của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam - người được giao nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản, mỗi khi đề cập đến nhược điểm của mảng mình phụ trách, đó là “giá bất động sản vẫn quá cao” so với mặt bằng thu nhập và khả năng chi trả của người dân. Thế nhưng, trong suốt hai năm nay, sau mỗi lần nhận xét đó, người ta không thấy vị lãnh đạo này nhắc đến “giải pháp” hay chủ trương của nhà nước để kéo giá xuống, giúp người dân có điều kiện tiếp cận nhà. Nhưng với năm nay thì khác, mới đây nhân dịp gặp gỡ các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam đã “bật mí” một thông tin khá “hot”, đó là “Nhà nước hiện nay đã nhận thức rõ vấn đề và cam kết sẽ chăm lo nhà ở cho người dân”. Tất nhiên, kèm theo chủ trương đó sẽ là hàng loạt các biện pháp dự kiến sẽ được cơ quan quản lý xây dựng, trình cấp thẩm quyền thông qua. Trước hết đó là việc minh bạch hóa trong quá trình đầu tư xây dựng dự án. Cơ quan quản lý “hứa” sẽ giúp doanh nghiệp tiết giảm tối đa chi phí, các khoản đóng góp không cần thiết để có thể giảm giá thành sản phẩm. Cùng với đó là việc kiến nghị sự đồng bộ trong quy hoạch dân số với quy hoạch xây dựng, tránh tình trạng không chế số dân của một khu quy hoạch khiến doanh nghiệp không thể làm nhà có diện tích nhỏ để bán cho người dân. Đặc biệt, Thứ trưởng Nam cũng tiết lộ, Bộ Xây dựng đang tính đến chuyện yêu cầu các nhà đầu tư bất động sản ngoại làm dự án tại Việt Nam không được áp dụng phương thức huy động vốn như nhà đầu tư trong nước. Lý giải cho đề xuất này, ông Nam cho rằng, các dự án bất động sản ngoại thường “khua chiêng, múa trống” với số vốn đầu tư hàng tỷ USD, nhưng thực chất khi kiểm tra thì vốn vẫn chủ yếu là của người dân Việt Nam thông qua phương thức huy động theo tiến độ dự án. Nếu đề xuất này được áp dụng, chắc chắn các dự án bất động sản ngoại cũng hết thời làm mưa, làm gió với giá chào bán hàng nghìn USD/m2. Và điều đó cũng có nghĩa, các chủ đầu tư phải hạ giá bán mới mong huy động được vốn quay vòng cho dự án.