Tự ý cho thuê bất động sản là di sản thừa kế

“Chúng tôi có ba anh em, cha mẹ mất, không để lại di chúc phân chia tài sản, di chúc nhà chỉ để ở, không được mua bán. Hiện tại hai người đang sinh sống ở địa phương khác, còn lại, người anh cả đang cư trú tại căn nhà đó. Nay anh cả tự ý cho một người khác thuê cả căn nhà (không có sự đồng ý của hai người kia), hợp đồng cho thuê có thời hạn là 5 năm. Xin cho tôi hỏi hành vi này có hợp pháp không? Giả sử nếu những người còn lại không đồng ý, họ có quyền ủy quyền cho người khác để khởi kiện lấy lại nhà được không, và có phải bồi thường gì không?”

Ảnh minh họa.

Trả lời có tính chất tham khảo:

Theo thông tin ông cung cấp thì ngôi nhà là tài sản thừa kế do cha mẹ để lại cho ba người con. Do di chúc không xác định rõ phần của từng người thừa kế nên theo quy định di sản (ngôi nhà) sẽ được chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc. Theo đó, ngôi nhà được xác định là tài sản được chia đều cho ba người con. Trong trường hợp ngôi nhà (di sản thừa kế) chưa được phân chia cho những người thừa kế thì tài sản này sẽ được coi thuộc sở hữu chung theo phần giữa ba người con.

Căn cứ theo quy định tại Điều 209 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền của các chủ sở hữu chung theo phần, thì mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình (Khoản 1 Điều 218). Theo đó, anh cả một trong những người thừa kế chỉ có quyền định đoạt giá trị tương ứng với 1/3 căn nhà. Vì vậy, việc người anh tự ý cho thuê cả căn nhà mà không có sự đồng ý của hai em là vi phạm các quy định của pháp luật.

Trường hợp hai người anh em kia biết việc anh cả tự ý cho thuê cả căn nhà thì căn cứ các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự về đại diện trong tố tụng dân sự, họ được quyền ủy quyền cho một người khác để khởi kiện, tham gia tố tụng. Người đại diện theo ủy quyền trong tố tụng dân sự thực hiện quyền, nghĩa vụ tố tụng dân sự của đương sự theo nội dung văn bản ủy quyền. Lưu ý, những trường hợp sau đây không được ủy quyền tham gia tố tụng dân sự:

- Nếu người được ủy quyền cũng là đương sự trong cùng một vụ việc với người được đại diện mà quyền và lợi ích hợp pháp của họ đối lập với quyền và lợi ích hợp pháp của người được đại diện;

- Nếu người được ủy quyền đang là người đại diện trong tố tụng dân sự cho một đương sự khác mà quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự đó đối lập với quyền và lợi ích hợp pháp của người được đại diện trong cùng một vụ việc.

- Cán bộ, công chức trong các cơ quan Tòa án, Kiểm sát, Công an không được làm người đại diện trong tố tụng dân sự, trừ trường hợp họ tham gia tố tụng với tư cách là người đại diện cho cơ quan của họ hoặc với tư cách là người đại diện theo pháp luật.

Ngoài ra theo quy định của Bộ luật Dân sự, trường hợp hai người kia chứng minh được có thiệt hại xảy ra đối với phần tài sản của mình do hành vi của anh cả thì họ được quyền yêu cầu đòi bồi thường, cụ thể:

- Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng.

- Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút.

- Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.

- Thiệt hại khác do luật quy định.

Luật gia Đỗ Minh Chánh