TƯ VẤN PHÁP LUẬT - Thế chấp quyền sử dụng đất đang cho thuê
Bạn đọc hỏi: ông Nguyễn Đình Nghĩa, trú H.Hòa Vang (TP Đà Nẵng), hỏi: tôi có cho 1 công ty thuê miếng đất để xây làm kho từ năm 2016, thời hạn thuê 5 năm.
Bạn đọc hỏi: ông Nguyễn Đình Nghĩa, trú H.Hòa Vang (TP Đà Nẵng), hỏi: tôi có cho 1 công ty thuê miếng đất để xây làm kho từ năm 2016, thời hạn thuê 5 năm. Năm 2017, tôi thế chấp ngân hàng (NH) mảnh đất này để vay vốn làm ăn nhưng không thuận lợi nên nhiều khả năng NH sẽ phát mãi. Tuy nhiên, công ty thuê đất đang muốn kiện tôi để yêu cầu bồi thường thiệt hại với lý do đã cho thuê rồi mà lại đi thế chấp NH, dẫn đến khả năng họ không thể tiếp tục sử dụng kho do NH phát mãi. Vì vậy, tôi cần được tư vấn là trong các trường hợp trên, tôi có phải bồi thường cho công ty thuê đất không ?
Ths.LS Lê Ngô Hoài Phong, Trưởng CN Văn phòng Luật sư Phạm và Liên Danh tại Đà Nẵng, trả lời: Mục 4 Khoản 19 Điều 1 NĐ số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-2-2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: "Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý QSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất". Như vậy, trong quá trình thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp, ông Nghĩa cần làm việc với NH để đưa vào hợp đồng với bên mua và nhận chuyển nhượng tài sản nội dung "bên mua, nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của bên cho thuê theo hợp đồng cho thuê ngày...; bên thuê được tiếp tục sử dụng đất cho đến khi hết thời hạn hợp đồng thuê".
Ngoài ra, theo Án lệ số 11/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 14-12-2017 và được công bố theo QĐ số 299/QĐ-CA ngày 28-12-2017 của Chánh án TAND Tối cao thì trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật...; và trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng). Theo nội dung trên, việc ông Nghĩa ký hợp đồng thế chấp tài sản với NH không trái với quy định của pháp luật. Và trong trường hợp này, bên thuê đã xây dựng kho trên đất được quyền ưu tiên mua, nhận chuyển nhượng toàn bộ tài sản mà ông đã thế chấp. Vì vậy, nếu thực hiện đúng theo nội dung trên, gia đình ông Nghĩa không có trách nhiệm phải bồi thường cho bên thuê.
