Tranh luận liên quan việc đóng phí bảo trì chung cư 2%

Thời gian vừa qua, Báo Phụ nữ Việt Nam đã đăng tải một số ý kiến phản biện về việc thu phí bảo trì chung cư 2% và cơ chế quản lý quỹ này. Sau nhiều ý kiến tranh luận của các chuyên gia bất động sản, trả lời PV Báo Phụ nữ Việt Nam, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng có nhiều ý kiến trái chiều trong vấn đề này là rất bình thường, các chuyện gia góp nhiều ý kiến là rất cần thiết để công tác bảo trì chung cư phù hợp nhất, khả thi nhất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, trước hết cần trả lời câu hỏi “bảo trì chung cư có cần thiết không?” thì cần khẳng định ngay rằng “Rất cần thiết”. Vấn đề đặt ra là phí bảo trì chung cư thu cách nào để không trở thành gánh nặng cho người mua nhà. Phương thức thu như thế nào là phù hợp, nhất là trong trường hợp Ban quản trị chung cư thực hiện thu khoản tiền này? (Vì quỹ bảo trì thuộc sở hữu của các chủ sở hữu chung cư).

Mới đây, ngày 22/4, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đề xuất "việc thực hiện pháp luật về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện nay”.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết: Luật Nhà ở và Luật Xây dựng quy định về công tác bảo trì nhà chung cư nhằm đảm bảo chất lượng công trình và sự an toàn của cư dân. Hiệp hội nhận thấy quy định mức thu kinh phí bảo trì 2% là cần thiết, để có nguồn tài chính thực hiện công tác bảo trì chung cư, theo quy trình bảo trì đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và theo kế hoạch hàng năm của Hội nghị nhà chung cư, hoặc khi có sự cố bất ngờ.

Tuy nhiên, quy định thời điểm đóng kinh phí bảo trì 2% khi nhận bàn giao nhà thì không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Bởi lẽ, tại thời điểm đóng kinh phí bảo trì thì nhà thầu thi công vẫn còn trách nhiệm bảo hành nhà chung cư.

Bên cạnh đó, có một vấn đề cần xem xét kỹ, đó là Quỹ bảo trì chung cư 2% rồi cũng sẽ được sử dụng hết trong khoảng 15-20 năm. Sau đó, theo quy định của pháp luật thì các chủ sở hữu chung cư sẽ tiếp tục bỏ tiền bảo trì chung cư để đảm bảo an toàn và chất lượng sống. Nhưng việc huy động tiền của các hộ dân chắc chắn rất khó.

Hiệp hội đề xuất 2 phương án; trong đó đề xuất lựa chọn phương án 1 là: Người mua nhà đóng kinh phí bảo trì 2% tại thời điểm Hội nghị nhà chung cư đã bầu Ban Quản trị. Kinh phí bảo trì 2% được chia đều trong 60 tháng, nộp vào tài khoản tiền gửi ngân hàng của Ban Quản trị chung cư. Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị xây dựng cơ chế để hỗ trợ Ban quản trị thực hiện được nhiệm vụ này.

Theo ông Châu, vướng mắc lớn nhất của Phương án này là làm thế nào để huy động thêm kinh phí bảo trì sau thời điểm kinh phí bảo trì ban đầu đã được sử dụng hết, do Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM

Phương án 2 là Công ty Dịch vụ Công ích thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn, dưới sự giám sát của Ban Quản trị nhà chung cư. Phương án này có nhược điểm do cơ chế vận hành của doanh nghiệp nhà nước, nhưng có ưu điểm là thực hiện công tác bảo trì suốt vòng đời tuổi thọ của nhà chung cư. Bởi lẽ, sau khi đã hết kinh phí bảo trì, nếu không huy động được thêm kinh phí bảo trì, thì Nhà nước phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà chung cư như Nhà nước đã làm hiện nay.

Bên cạnh đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề xuất “phương thức quản lý kinh phí bảo trì trước khi thành lập Ban Quản trị nhà chung cư”; trong đó, phương án 1, Hiệp hội kiến nghị người mua nhà bắt đầu đóng kinh phí bảo trì khi đã có Ban Quản trị nhà chung cư (hoặc Công ty Dịch vụ Công ích thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn).

Phương án 2, trong trường hợp Luật Nhà ở vẫn quy định đóng kinh phí bảo trì 2% khi nhận nhà, thì Hiệp hội nhất trí phương án giao cho cơ quan nhà nước tạm thời quản lý, sau khi thành lập Ban Quản trị nhà chung cư, cơ quan nhà nước sẽ bàn giao lại cho Ban Quản trị…

Trước đó, vào giữa tháng 3/2019, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đưa ra kiến nghị chủ sở hữu nhà chung cư đóng kinh phí bảo trì 2% này chia đều trong thời gian 60 tháng (5 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư). Mức đóng này sẽ góp phần làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư.

Báo Phụ nữ Việt Nam đã đăng tải ý kiến một số chuyên gia phản biện lại ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TP HCM kiến nghị. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Khoa Quản trị Tài chính quốc tế (Học viện Tài chính) đặt vấn đề sau 60 tháng thì mới thu phí bảo trì chung cư thì ai sẽ là người được hưởng lợi?

Theo ông Thịnh, đối tượng được lợi nhất ở đây chính là các chủ đầu tư dự án. Bởi sau 5 năm mới thu phí bảo trì chung cư thì chủ đầu tư có thể sẽ bán các dự án chung cư với giá thấp hơn so với khi thu thêm 2% phí ngay từ đầu, và như vậy thì người mua sẽ nhiều hơn thì giá sẽ rẻ hơn, nhất là trong điều kiện thời gian gần đây một số loại chung cư rất khó bán.

Đối tượng được lợi kế tiếp ở đây chính là những người đầu cơ, mua đi bán lại. Những người đầu cơ cũng là những người được lợi vì trước đây họ phải bỏ ra một khoản tiền rất lớn để mua nhà, sau đó họ bán lại. Nhưng khi mua thì họ sẽ phải đóng phí bảo trì chung cư là 2% ngay từ đầu, đây là bất lợi cho họ vì có thể họ sẽ phải chịu lãi suất cao khi vay ngân hàng hay ở đâu đó, phải đến khi bán được nhà họ mới hoàn trả. Nên khi quy định sau 5 năm mới thu phí bảo trì chung cư thì họ sẽ mua nhà được rẻ hơn và bán lại cũng dễ hơn...

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, Khoa Quản trị Tài chính quốc tế (Học viện Tài chính)

Quỹ bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn, phổ biến với nhà chung cư trên 20 tầng thì quỹ này có giá trị khoảng 20 tỷ đồng trở lên. Thậm chí, có những tòa có quỹ bảo trì lớn hơn cả vốn điều lệ của một doanh nghiệp trung bình, như tòa nhà Keangnam, có quỹ bảo trì lên đến khoảng 160 tỷ đồng.

Nguồn tiền phí bảo trì chung cư là rất lớn, nên hiện nay, các tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư đang diễn ra gay gắt tại nhiều chung cư giữa chủ đầu tư và tập thể các hộ dân trong tòa nhà.

H. Hòa