Tranh chấp chung cư: Thuốc nào đặc trị?

Sự đối đầu giữa chủ đầu tư và cư dân đã diễn ra nhiều năm nay và chưa bao giờ bớt “nóng”. Các cơ quan chức năng cũng đã có những động thái để “hạ nhiệt” cuộc chiến này, nhưng dường như vẫn chưa có một “liều kháng sinh” đủ mạnh để đặc trị.

Nhan nhản tranh chấp

Dân dài cổ chờ sổ hồng nhưng chủ đầu tư thì cứ lần nữa là một trong những lý do phát sinh tranh chấp tại các khu nhà chung cư thời gian qua. Sự bức xúc của cư dân chung cư New Horizon (87 Lĩnh Nam, Hoàng Mai) là có thể hiểu được khi chuyển về đây sinh sống từ năm 2017, đã đóng hết tiền cho chủ đầu tư nhưng vẫn chưa nhận được sổ hồng.

Theo ông Nguyễn Hoài Việt, Trưởng Ban quản trị cụm chung cư New Horizon City. Nguyên nhân dẫn đến việc cư dân khu nhà này chưa nhận được sổ, theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội là do cơ quan này chưa nhận được hồ sơ, tài liệu của cơ quan chức năng thể hiện chủ đầu tư đã thực hiện khắc phục các sai phạm và nghĩa vụ tài chính tại dự án. Do đó, Sở không có cơ sở để xem xét giải quyết thủ tục sổ hồng cho người mua nhà theo quy định.

“Cư dân ở đây đã hoàn thành hết nghĩa vụ với chủ đầu tư. Cả nghìn hộ dân, mỗi hộ dân vài chục triệu đồng, có nghĩa là chủ đầu tư đang giữ số tiền 5% làm sổ hồng của cư dân lên tới hàng chục tỷ đồng. Không biết chủ đầu tư đang làm gì với số tiền đó mà đến thời điểm này cư dân vẫn chưa nhận được sổ hồng”, ông Việt bức xúc.

Bỏ ra tiền tỷ để mua căn hộ tại Dự án Tòa nhà cao cấp Westa (quận Hà Đông, Hà Nội), sau gần 6 năm chuyển về sinh sống, các cư dân tại đây đã “vỡ mộng”. Anh Nguyễn Tiến Đạt cư dân tòa nhà cho biết, giữa chủ đầu tư và cư dân đã có nhiều cuộc đối thoại để giải quyết các tranh chấp, thế nhưng sau đó mọi chuyện vẫn đâu vào đấy.

"Đến nay, các hộ đều chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Ngoài ra, toàn bộ kinh phí bảo trì chung cư (khoảng 12 tỷ đồng) đang bị chủ đầu tư chiếm giữ. Nhiều hạng mục của tòa nhà đã xuống cấp, nhưng không được sửa chữa, ảnh hưởng đến cuộc sống hàng trăm hộ dân tại đây...", anh Đạt cho biết.

“Cuộc chiến” đòi quyền lợi liên quan đến quỹ bảo trì do chủ đầu tư chây ỳ, chậm chuyển trả còn xảy ra tại rất nhiều chung cư khác. Có thể kể ra đây một số chung cư như: Starcity Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân), CT3 Trung Văn (quận Nam Từ Liêm), chung cư 250 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng)…

Tranh chấp chung cư vẫn rất phức tạp thời gian qua.

Cần có biện pháp mạnh

Theo thống kê mới nhất, đến nay có 13,5% dân số Hà Nội đang sinh sống ở chung cư. Hà Nội có gần 2.600 chung cư, chiếm 58% số lượng chung cư của cả nước. Trong số đó nhiều chung cư có tranh chấp, ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội. Mâu thuẫn chủ yếu phát sinh giữa cư dân và chủ đầu tư là từ việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư. Một số chủ đầu tư cố tình "ôm quỹ" không bàn giao cho ban quản trị tòa nhà, ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân…

Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội vừa ban hành quyết định thành lập Đoàn kiểm tra công tác quản lý nhà nước trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Theo kế hoạch, trong quý II/2020 này, Đoàn sẽ kiểm tra tại các quận, huyện: Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Trì. Tiếp đó, trong quý III và IV/2020 sẽ kiểm tra tại các huyện: Gia Lâm, Hoài Đức, Chương Mỹ, Thanh Oai, Mê Linh, Đan Phượng, Quốc Oai.

Với những chủ đầu tư không chấp hành các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, sẽ công khai danh sách trên tất cả các phương tiện thông tin đại chúng.

Thêm nữa, trước tình trạng những tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì ở các khu nhà chung cư vẫn rất “nóng” thời gian qua, trong năm 2020, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng sẽ tập trung thanh tra việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì tại hàng loạt dự án chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Tại Hà Nội có 16 dự án thuộc diện thanh tra về công tác quản lý sử dụng kinh phí bảo trì, trong đó có một số dự án đã xảy ra tranh chấp. Đó là các dự án cụm chung cư Bắc Hà C14 (Tố Hữu, Nam Từ Liêm) do Công ty Tập đoàn Bắc Hà làm chủ đầu tư, Khu nhà ở Trung Văn của Công ty cổ phần Xây dựng số 3 (Vinaconex 3); chung cư tại Khu đô thị Mỗ Lao (Hà Đông) của Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Hoàng Thành…

Theo luật sư Bùi Quang Hưng, Văn phòng Luật sư Bùi Quang Hưng và Cộng sự (Đoàn luật sư TP Hà Nội) thì những động thái của các cơ quan như Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TP Hà Nội cho thấy các cơ quan chức năng cũng mong muốn giải quyết dứt điểm những tranh chấp chung cư xảy ra thời gian qua. Tuy nhiên, theo luật sư Bùi Quang Hưng, muốn giải quyết được bài toán này cần thiết phải có những phương “thuốc đặc trị” các chủ đầu tư làm sai quy định.

Luật sư Hưng lý giải, ví dụ như Nghị định số 91/2019/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 5- 1- 2020, chủ đầu tư nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua làm thủ tục cấp sổ hồng sẽ bị phạt tùy vào mức độ vi phạm, tối đa có thể bị phạt tối đa 1 tỷ đồng, mức phạt mới này khá cao nhưng không đủ răn đe với các chủ đầu tư dự án bất động sản có vốn đầu tư hàng trăm tỉ đồng bởi đối với họ số tiền nộp phạt này không quá lớn.

“Các chủ đầu tư thế chấp dự án, vay tiền để đầu tư nơi khác sinh lãi hàng trăm tỉ đồng, họ sẵn sàng bỏ ra 1 tỉ đồng nộp phạt cho Nhà nước để tiếp tục... chậm làm thủ tục. Vì vậy, việc tăng mức xử phạt không kèm theo những chế tài khác thì khó ngăn chặn được tình trạng chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ hồng cho khách hàng”, Luật sư Bùi Quang Hưng phân tích.

Quỹ bảo trì chung cư trung bình thường khoảng vài chục tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng trăm tỷ đồng, nên việc chây ỳ, chiếm dụng quỹ bảo trì có thể mang về nguồn thu đáng kể, thậm chí giúp chủ đầu tư tận du ång nguồn tiền này vào mục đích khác. Đây là lý do mà theo Luật sư Bùi Quang Hưng, các chủ đầu tư luôn muốn né tránh khi nhắc đến việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư.

“Với những trường hợp chủ đầu tư cố tình không hoàn trả khoản phí này, thì là hành vi chiếm đoạt tài sản. Ở đây có nhiều quan điểm khác nhau nhưng nếu cố tình không trả thì bản chất là chiếm đoạt tài sản. Vậy nếu là chiếm đoạt tài sản thì có thể xử lý hình sự? Về mặt nguyên tắc là làm được”, luật sư Bùi Quang Hưng nhấn mạnh.

Phan Hoạt