Tranh cãi, khiếu kiện liên quan đến Quỹ bảo trì chung cư: Bao giờ kết thúc?

Chủ đầu tư “ôm” quỹ bảo trì

Theo quy định, trước khi nhận bàn giao nhà, người mua nhà phải đóng quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư tạm quản lý. Khi ban quản trị chung cư được thành lập do các cư dân bầu ra, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại số tiền này. Tuy nhiên, tại nhiều chung cư do số tiền quá lớn nên đã xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, thậm chí giữa cư dân với chính ban quản trị chung cư.

Trong một báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng thì tại 43 địa phương có đến 215 dự án nhà ở, chung cư có khiếu nại, tranh chấp trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân liên quan đến quỹ bảo trì; phần sở hữu chung, sở hữu riêng; chất lượng công trình; phí quản lý vận hành... Đặc biệt, trong số này có đến 39 dự án chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Bộ Xây dựng cũng đã điểm mặt một số chung cư trên địa bàn Hà Nội là: Hateco Hoàng Mai, Starcity 81 Lê Văn Lương, Hồ Gươm Plaza…

Cư dân chung cư Starcity căng băng rôn trước trụ sở của chủ đầu tư là Công ty CP Tập đoàn Đại Dương đòi bàn giao lại quỹ bảo trì.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân dẫn tới việc chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì là do một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, họ chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình. Tại một số nơi, chính quyền địa phương chưa thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước nên không kịp thời xử lý, ngăn chặn mâu thuẫn phát sinh dẫn tới các tranh chấp kéo dài. Mặc dù, hàng loạt chung cư bị điểm mặt, chỉ tên, thế nhưng đến nay vẫn chưa có trường hợp nào bị xử lý.

Cư dân gánh hậu quả

Quỹ bảo trì chung cư tại nhiều tòa nhà lên đến hàng chục tỷ đồng, cũng vì thế nên nhiều chủ đầu tư chây ì, không bàn giao lại cho ban quản trị tòa nhà. Trong khi cơ quan chức năng chưa có giải pháp triệt để, cư dân tại các tòa nhà khổ sở vì tòa nhà xuống cấp nhưng không đòi được tiền bảo trì. Do quá bức xúc, ban quản trị nhiều tòa nhà đã liên tục gửi đơn đến các cơ quan chức năng. Tại nhiều chung cư, cư dân căng băng rôn, xuống đường đòi chủ đầu tư trả quỹ bảo trì.

Theo một số chuyên gia pháp lý, chỉ thị mới đây của Thủ tướng Chính phủ hứa hẹn là giải pháp đột phá để giải quyết nhanh gọn, triệt để đối với thực trạng chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì của cư dân. Nếu có bằng chứng về việc chủ đầu tư cố tình chiếm đoạt số tiền kinh phí bảo trì, rất có thể có dấu hiệu “Chiếm giữ trái phép tài sản” hoặc tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”. Do đó, các cư dân, ban quản trị có quyền tố cáo hành vi trên của chủ đầu tư đến cơ quan có thẩm quyền mà không cần chờ sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.

Gần đây nhất, vào sáng 26/10, hàng trăm cư dân sống tại tòa nhà Starcity (81 Lê Văn Lương, Thanh Xuân) đã tập trung phản đối trước trụ sở của chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đại Dương (Ocean Group) ở 19 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân để đòi quyền lợi. Theo các cư dân, chung cư Starcity được đưa vào sử dụng từ quý III/2014, được Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Vneco (Vneco) quản lý, vận hành. Trong khi đó, Ocean Group là đơn vị đứng ra bán căn hộ thuộc dự án theo hợp đồng góp vốn giữa hai bên được ký ngày 7/11/2009.

Trao đổi với PV, bà Đinh Thị Cẩm Vân – thành viên ban quản trị tại Starcity cho biết, hiện tại Vneco mới bàn giao một phần quỹ bảo trì là 2,4 tỷ đồng, phần còn lại trị giá hàng chục tỷ đồng đang bị Vneco và Ocean Group chiếm dụng trái phép, không bàn giao cho ban quản trị. Việc làm này của Vneco và Ocean Group khiến cư dân của Starcity vô cùng bức xúc. Bà Vân cũng cho biết, sau 4 năm cư dân về sinh sống, tòa nhà đã xuống cấp, thang máy thường xuyên hư hỏng, có thời điểm bị rơi… khiến cư dân vô cùng bất an nhưng không có kinh phí để sửa chữa.

Cũng liên quan đến quỹ bảo trì, ban quản trị đơn nguyên 1&3 tòa nhà CT3, KĐT mới Trung Văn (Nam Từ Liêm) đã từng gửi đơn tới Tòa án nhân dân quận Tây Hồ kiện chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Sông Hồng vì không thực hiện việc bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị. Cũng ròng rã đòi tiền phí bảo trì nhiều năm nay là cư dân Hồ Gươm Plaza (Hà Đông) và hàng loạt các chung cư khác. Hầu hết, các chung cư này đều bị xuống cấp, trong đó một số hạng mục bị hư hỏng nghiêm trọng nhưng cư dân không nhận được phí bảo trì để sửa chữa.

Thủ tướng chỉ đạo giải quyết

Ngày 9/10/2018, Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị số 29/CT-TTg yêu cầu tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Theo chỉ thị, hiện công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư thời gian qua vẫn còn một số hạn chế, bất cập như công tác quản lý chưa được thực hiện nghiêm túc; tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư; thành lập và quyết định công nhận ban quản trị nhà chung cư; lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; xác định diện tích sở hữu chung - riêng.

Bên cạnh đó, việc quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành; bàn giao nhà ở khi chưa thực hiện nghiệm thu PCCC theo quy định, công tác PCCC còn nhiều bất cập, nguy cơ cháy nổ cao... làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự của địa phương và tạo dư luận không tốt trong cư dân.

Nguyên nhân của tình trạng trên một phần do một số quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, chưa cụ thể, đặc biệt là trong giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở số 65/2014/QH13; một số chủ đầu tư chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình. Một số cơ quan chức năng của địa phương còn buông lỏng quản lý, chưa phổ biến, tuyên truyền đầy đủ các quy định của pháp luật có liên quan đến việc quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và cư dân; việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm cũng chưa thường xuyên, chưa kịp thời, chưa triệt để. Nhận thức và ý thức chấp hành pháp luật về nhà ở, pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư của một số chủ thể còn hạn chế...

Để tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư và khắc phục kịp thời các hạn chế, bất cập, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư; chế tài xử phạt các hành vi vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành; Phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Đôn đốc, hướng dẫn chính quyền các địa phương, các tổ chức, cá nhân tổ chức triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở, đặc biệt là pháp luật quy định về quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư; Phối hợp với các địa phương tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc thực hiện các quy định pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các sai phạm theo thẩm quyền.

Đồng thời, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã ban hành. Đồng thời, xử lý nghiêm các trường hợp thành viên ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định của pháp luật.

Đặc biệt, Thủ tướng giao Bộ Công an chủ trì phối hợp với các cơ quan có liên quan tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm các chủ thể có hành vi nghiêm trọng trong quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định pháp luật.

Hà Phong