TPHCM: Khó nhằn 'miếng bánh' chung cư cũ

Một góc cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh đang xuống cấp theo từng ngày.

Thủ tục nhiều vướng mắc

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 2.500 nhà chung cư cũ, tương đương khoảng hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng từ trước năm 1994. Trong số này, có hơn 600 nhà chung cư, tương đương khoảng 25%, thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm (phân loại cấp C, D). Tuy nhiên, 10 năm qua, số nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa chỉ chiếm dưới 3% trong số này.

Tại TPHCM, Sở Xây dựng TPHCM cũng cho biết trên địa bàn hiện có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975. Hầu hết các chung cư này đều đang xuống cấp, nguy cơ sụp đổ cao. Mục tiêu của TP là đến cuối năm phải cải tạo, xây mới 50% chung cư cũ. Tuy nhiên, với tình hình hiện tại thì khó có thể đạt được mục tiêu đề ra. Bởi trong vòng 10 năm qua, TP mới tháo dỡ được 32 chung cư cũ, còn việc cải tạo diễn ra rất chậm.

Để giải quyết bài toán cải tạo, xây dựng lại số lượng lớn chung cư cũ đang hư hỏng, xuống cấp, TPHCM đã huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia đầu tư từ nhiều năm qua. Dù khi triển khai rất nhiều đơn vị tham gia đăng ký nhưng đến nay số lượng chung cư cũ được cải tạo, xây mới rất ít.

Đơn cử, Tập đoàn C.T Group đăng ký tham gia cải tạo đến 90/98 lô chung cư cũ trên địa bàn Quận 1, TPHCM. Tuy nhiên, đến nay số lô chung cư được cải tạo vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Tương tự là dự án cải tạo 8 cụm chung cư cũ tại cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh, TPHCM. Dù TP kêu gọi đầu tư xây mới từ năm 2010, nhưng sau 10 năm vẫn dậm chân tại chỗ. Được biết, Công ty CP Phát triển nhà Thanh Đa đã xin chủ trương đầu tư tháng 4/2019. Tuy vậy, nguy cơ dự án bị thu hồi khá cao vì đến tháng 12 phải xong. Trong khi đến nay công ty vẫn chưa hoàn tất việc lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và thủ tục chấp thuận đầu tư dự án.

Những phức tạp về thủ tục pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, xây dựng và giải phóng mặt bằng là rào cản khiến cho việc cải tạo, xây mới chung cư cũ đang bế tắc. Đơn cử cho sự chồng chéo và vướng mắc này là dự án cải tạo, xây mới chung cư 727 Trần Hưng Đạo, Quận 1, TPHCM. Dù Công ty TNHH Bất động sản Tam Đức đã ròng rã suốt 8 năm để theo đuổi dự án khi đầu tư từ năm 2009, trực tiếp tham gia vào quá trình di dời, giải tỏa, bố trí tái định cư cho hơn 500 hộ dân tại đây nhưng đến nay vẫn chưa thể xây dựng.

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư, quá trình triển khai thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến dự án kéo dài từ năm 2001 đã phát sinh một số vướng mắc khi hiện nay quy định pháp luật có liên quan đã có nhiều thay đổi. Hiện Sở đã trình TP dự thảo báo cáo, xin ý kiến Thủ tướng để hướng dẫn việc tiếp tục giao Công ty TNHH Bất động sản Tam Đức đầu tư dự án với việc điều chỉnh lại một số chỉ tiêu.

Một góc chung cư Ngô Gia Tự, Quận 10, TPHCM.

Nản vì… khó sinh lời

Ông Lê Thành Phương là Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư Bất động sản Phú Cường, phường Bến Thành, Quận 1, TPHCM. Theo ông Phương, vướng mắc lớn nhất chính là vấn đề liên quan đến thỏa thuận bồi thường, tái định cư giữa chủ dự án và người dân. Không ít người dân yêu cầu bồi thường cao hơn mức chủ đầu tư chấp nhận khiến nhiều dự án mất 5 - 7 năm cho công tác bồi thường.

Trong khi đó, hầu hết chung cư xây dựng trước năm 1975 đều ở khu vực trung tâm, được kiểm soát chặt về hệ số sử dụng đất và mức trần giới hạn về dân số. Mặt khác, các chung cư tại đây đều bị giới hạn về chiều cao xây dựng nên bài toán kinh tế của chủ đầu tư rất khó đảm bảo.

"Theo quy định, sau khi xây lại chung cư mới ngay tại chỗ, doanh nghiệp phải trả cho mỗi hộ dân cũ một căn hộ, số còn lại mới được bán thương mại. Việc hạn chế chiều cao xây dựng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án. Chưa kể việc đầu tư cải tạo, xây mới chung cư tại các quận trung tâm cần nguồn lực tài chính đổ vào rất lớn. Do đó, doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc bài toán lợi nhuận rất nhiều trước khi tham gia đầu tư dự án" - ông Phương phân tích.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), khi TP kêu gọi chủ trương đầu tư cải tạo, xây mới các chung cư cũ rất nhiều doanh nghiệp bất động sản tham gia. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai nảy sinh nhiều bất cập về giải phóng, bồi thường, điều chỉnh dự án, pháp lý… khiến công tác triển khai chậm hoặc bị ngâm quá lâu khiến doanh nghiệp ngán ngại bỏ đi.

Để đẩy nhanh cải tạo, xây mới các chung cư, theo ông Châu, việc tiên quyết đề ra là các địa phương phải vượt ra khỏi sự ràng buộc của từng dự án. Rộng hơn nữa là thoát ra khỏi địa giới hành chính của các quận, huyện để liên kết, tạo quỹ đất đủ lớn nhằm có thể thu hút doanh nghiệp tham gia.

"Muốn tháo bỏ những ràng buộc thì phải bảo đảm hài hòa lợi ích. Người dân có nơi ở mới. Doanh nghiệp có lợi nhuận. Nhà nước có công trình mới. Khi chưa thể hài hòa lợi ích ba bên thì việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ nát vẫn sẽ mãi như hiện nay khi ngân sách Nhà nước không thể kham nổi" - ông Châu nói.