TP. Hồ Chí Minh: Liệu có thể xảy ra 'bong bóng' bất động sản?

Giá đất nền khu Đông TP.HCM tăng chóng mặt trong thời gian gần đây Ảnh: Nguyễn Huế.

Nhà phố, đất nền tăng chóng mặt

Ngày 14/8, báo cáo với UBND TP.HCM về tình hình tăng giá đất nền và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn thành phố, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, thời gian qua tình hình cung cầu của từng phân khúc sản phẩm trên thị trường BĐS có sự thay đổi tăng - giảm là theo quy luật của thị trường. Tuy nhiên, có hiện tượng tăng giá cao về đất nền nên người dân chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ và đất nền gia tăng. Một phần do đầu cơ thao túng với thông tin dự án sai lệch và khai thác tâm lý chuyển nhượng để hưởng chênh lệch, dẫn đến giá trị giao dịch các loại bất động sản này gia tăng một cách đột biến, có nơi lên tới 70% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo Sở Xây dựng, việc tăng giá như trên là chưa đúng với giá trị sản phẩm, chưa phù hợp với tiến độ hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án cũng như hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị của TP.HCM đang triển khai.

Sở Xây dựng cũng đã dự thảo văn bản chỉ đạo của UBND TP.HCM nhằm ngăn chặn kịp thời tình trạng “bong bóng” bất động sản trên địa bàn TPHCM, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và minh bạch. Tại dự thảo, Sở Xây dựng kiến nghị, cần có sự vào cuộc của các sở, ngành, quận, huyện, Công an cũng như Ngân hàng Nhà nước. Cụ thể, Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng và UBND các quận, huyện phải công khai thông tin, tiến độ các dự án bất động sản, công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị… Bên cạnh đó, các quận, huyện cũng cần phải tăng cường quản lý đối với việc tách thửa đất ở tại đô thị và nông thôn. Công an thành phố phối hợp với các địa phương xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về dự án hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản.

Từ đầu năm 2017 đến tháng 6/2018, đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành... Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Hiện nay, cơn sốt ảo giá đất dù đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp. Bên cạnh đó, tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội. Bên cạnh đó, đã có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Ít nguy cơ xảy ra "bong bóng"

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm thị trường BĐS của thành phố có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét cả về nguồn cung và giao dịch. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9% (nhưng vẫn chiếm 41,8% tổng nguồn cung), phân khúc trung cấp giảm 32,6% (chiếm 37,7% tổng nguồn cung), phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7% (chỉ còn chiếm 20,5% tổng nguồn cung). Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và thể hiện sự phát triển thiếu bền vững của thị trường BĐS. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, trên thị trường BĐS hiện nay có hai vấn đề cần phải quan tâm. Đó là vẫn còn có tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng (condotel), và "sốt giá ảo" đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số khu vực. Đồng thời, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, cả 2 nhân tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường BĐS, và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá cục bộ, nhất thời như trong thời gian gần đây, chứ không thể gây ra "bong bóng" trên toàn bộ thị trường BĐS. Cơn sốt giá ảo này có gây tác hại cho thị trường BĐS, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường hạ nhiệt. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ là phân khúc chủ đạo, lớn nhất của thị trường bất động sản vẫn phát triển bình thường, không có tình trạng sốt giá, thậm chí có chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ.

Do vậy, đến nay có thể khẳng định sẽ không xảy ra "bong bóng" BĐS trong những tháng cuối năm 2018 và cũng khó xảy ra "bong bóng" BĐS trong năm 2019, do các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; tín dụng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu "bong bóng". Các DN BĐS, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư và người tiêu dùng đều đã nhạy bén thị trường hơn.

Nguyễn Huế