TP.Hồ Chí Minh: Bất động sản kêu khó vì bị 'siết' tín dụng
Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2017 đến nay các DN bất động sản (BĐS) khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng do các tổ chức tín dụng đã hạn chế tín dụng BĐS theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước và nếu nguồn tín dụng từ ngân hàng tiếp tục bị siết (kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn) thì thị trường BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn.
Hợp tác với các DN nước ngoài là một kênh quan trọng để thu hút vốn cho thị trường BĐS. Ảnh: Nguyễn Huế.
Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch HoREA:
"Thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS, mặc dù khó khăn nhưng đây cũng là cơ hội để các DN tái cấu trúc, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư, giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng".
Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2017 đến nay các DN bất động sản (BĐS) khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng do các tổ chức tín dụng đã hạn chế tín dụng BĐS theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước và nếu nguồn tín dụng từ ngân hàng tiếp tục bị siết (kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn) thì thị trường BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn.
Khó tìm vốn
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, các DN BĐS hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Trong thời gian qua, các DN BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng, và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, mà phần lớn khách hàng cũng vay ngân hàng để mua nhà. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn huy động, nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường BĐS. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, tùy theo quy mô diện tích dự án, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu 15% hoặc 20% vốn đầu tư, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.
Theo HoREA, trong 8 tháng đầu năm 2018, dư nợ BĐS cả nước chiếm tỷ trọng khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng, chưa bao gồm một phần tín dụng tiêu dùng có liên quan BĐS. Nếu thống kê cả phần tín dụng tiêu dùng có liên quan BĐS thì tỷ trọng tín dụng BĐS lên đến khoảng 14,43%. Tại TP.HCM, dư nợ BĐS là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Nếu tính cả tín dụng cho vay tiêu dùng có liên quan BĐS thì cho vay BĐS trên địa bàn thành phố chiếm tỷ trọng khoảng 15% tổng dư nợ. Điều này có tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả DN BĐS. Tuy nhiên, việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư BĐS và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan. Vì cho đến nay, bên cạnh vài quỹ đầu tư tài chính nước ngoài như Vinacapital, Dragoncapital, HomeCredit..., cả nước mới chỉ có 1 quỹ đầu tư BĐS là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ có 50 tỷ đồng, nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường. Thị trường chứng khoán vẫn chưa trở thành kênh dẫn vốn quan trọng của thị trường BĐS do mới chỉ có rất ít DN BĐS niêm yết.
Thị trường BĐS bị sụt giảm mạnh trong 9 tháng đầu năm 2018 cả về nguồn cung dự án, sản phẩm và cả về giao dịch trên tất cả các phân khúc thị trường. Bên cạnh đó, đã xuất hiện những cơn sốt ảo cục bộ giá đất nền, đất nông nghiệp, đất phân lô trái phép tại một số khu vực trong cả nước đã hút một nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội không nhỏ, đã tác động tiêu cực đến thị trường. Đến nay, tình hình sốt ảo giá đất đã được kiểm soát nhưng vẫn còn phải tiếp tục khắc phục những hệ quả tiêu cực.
Bên cạnh đó, tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm 2018 đạt khoảng 9% chỉ bằng hơn một nửa so với chỉ tiêu 17% cả năm 2018; Tăng trưởng tín dụng BĐS rất thấp, chỉ đạt 4,55% so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là mức tăng thấp nhất trong 3 năm gần đây. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Chỉ thị 04/CT-NHNN ngày 2/8/2018 với chủ trương: "Không xem xét, điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng (trừ trường hợp đặc biệt); Kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán, BOT, BT giao thông; Kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng, nhất là tín dụng tiêu dùng liên quan đến BĐS", nên trên thực tế, các ngân hàng khó còn "room" tín dụng để cho vay BĐS.
Doanh nghiệp cần giảm dần phụ thuộc nguồn vốn vay
Từ góc độ DN, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TM-XD Lê Thành cho rằng, việc siết tín dụng nêu trên sẽ khiến cho các DN BĐS thêm khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay từ Ngân hàng. Vì các khoản vay dài hạn hầu hết là cho vay liên quan đến BĐS, dù là vay trực tiếp hay gián tiếp dưới hình thức vay tiêu dùng. Tuy nhiên, theo ông Nghĩa nếu xét về góc độ tài chính thì việc hạn chế dùng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn là cần thiết để đảm bảo an toàn cho hệ thống tín dụng và cân bằng nguồn vốn cho các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác.
Cùng quan điểm như trên, ông Nguyễn Cảnh Hà, Giám đốc Công ty An Thiên Lý cho rằng, trên thực tế từ trước đến nay chỉ có các DN BĐS lớn mới dễ tiếp cận nguồn tín dụng từ ngân hàng, còn các DN nhỏ và vừa thì vẫn phải tự xoay xở vì rất khó tiếp cận nguồn vốn vay từ các ngân hàng. Do vậy, việc siết tín dụng cho vay sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các DN lớn nhưng các DN nhỏ và vừa cũng sẽ gặp khó khăn do người tiêu dùng không vay được tiền ngân hàng thì sẽ ảnh hưởng đến sức mua trên thị trường. Mặc dù vậy, theo ông Hà, các quy định về tín dụng cũng phải đảm bảo sự cân bằng giữa các hoạt động đầu tư kinh doanh với sự an toàn của hệ thống tài chính cũng như sự an toàn của cả nền kinh tế.
Đứng trước việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, mặc dù khó khăn nhưng đây cũng là cơ hội để các DN tái cấu trúc, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư, giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng nhằm phát triển DN ngày càng vững mạnh.
Để vượt qua các khó khăn trước mắt, theo ông Châu, các DN cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay, và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào BĐS dự kiến áp dụng kể từ ngày 1/1/2019 theo lộ trình của Thông tư 19/2017/TT-NHNN và Thông tư 16/2018/TT-NHNN. Đồng thời, các DN nên tập trung vào phân khúc có thanh khoản cao trên thị trường và luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng... để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS (được huy động đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà).
Ngoài ra, Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng khuyến nghị các DN cần tích cực huy động vốn từ các nguồn khác như cổ phần hóa, phát hành trái phiếu, hợp tác đầu tư kinh doanh với các quỹ đầu từ và DN nước ngoài để tăng cường nguồn lực về tài chính...
