TP.HCM: Đã đóng 95% giá trị hợp đồng mua nhà nhưng cư dân vẫn chưa được cấp 'sổ hồng'

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị cấp “sổ hồng” cho khách hàng mua căn hộ nhà chung cư (trong đó có khách hàng là cá nhân nước ngoài) đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp cụ thể được nêu trong kiến nghị này là cư dân cụm nhà chung cư thuộc Dự án Khu liên hợp cao ốc Trung tâm thương mại – văn phòng và căn hộ (Gateway Thảo Điền) do Công ty cổ phần bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land) làm chủ đầu tư.

Theo đó, Sơn Kim Land đã được UBND TP. HCM giao 10.943,7m2 đất vào năm 2010 để thực hiện đầu tư xây dựng Khu liên hợp cao ốc Trung tâm thương mại – văn phòng và căn hộ tại phường Thảo Điền, quận 2. Dự án đầu tư đã được Sở Xây Dựng phê duyệt năm 2009 và điều chỉnh năm 2015 với tổng diện tích khu đất là 10.943,7m2 (trong đó diện tích đất xây dựng công trình, phần nổi, là 5.742,8m2; Diện tích đất xây dựng tầng hầm (phần ngầm) là: 9.089,2m2. Tổng diện tích sàn xây dựng công trình (bao gồm tầng hầm, tầng kỹ thuật): 100.140,1m2, trong đó có 01 tầng hầm: 9.089,20m2; Tầng nổi đậu xe, kỹ thuật, sân vườn ngoài trời: 8.712,46m2; Căn hộ, thương mại, dịch vụ: 82.338,39m2; Tổng số căn hộ: 546 căn (gồm 461 căn bán và 85 căn cho thuê). Đến nay khối nhà A & B của Dự án đã bán được 423 căn hộ trong đó bao gồm 291 căn hộ cho người Việt Nam và 132 căn hộ cho người nước ngoài (chiếm 30% tổng số căn hộ, cũng là mức trần tối đa theo quy định của Luật Nhà ở); Và cho 23 người nước ngoài thuê mua (leasing) 23 căn hộ”.

Sơn Kim Land đã bàn giao 100% căn hộ tòa nhà A & B thuộcdự án Gateway cho khách hàng từ 14.4.2018 – 06.8.2019. Đại hội nhà chung cư đã bầu ra Ban quản trị do Ông Timen R.T. Swijtink, quốc tịch Hà Lan, làm Trưởng Ban quản trịnhà chung cư. Nhưng đến nay, tất cả khách hàng mua nhà vẫn chưa được cấp “sổ hồng”. Đặc biệt, theo Sơn Kim Land là tất cả khách hàng mua nhà đều đã thực hiện đúng các nghĩa vụ theo Hợp đồng mua bán căn hộ và đã thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng mua nhà theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Khối nhà A & B của dự án Gateway Thảo Điền đã bán được 423 căn hộ trong đó bao gồm 291 căn hộ cho người Việt Nam và 132 căn hộ cho người nước ngoài. Ảnh tư liệu

Chủ đầu tư Gateway Thảo Điền cũng đã hoàn thành nghĩa vụ nộp 120.598.800.000 đồngtiền sử dụng đất Dự án Gateway (theo Quyết định số 412/QĐ-UBND ngày 03.2.2016 về duyệt Phương án xác định giá đất của UBND TP.HCM) vào ngân sách nhà nước theo xác nhận của Chi Cục Thuế quận 2 tại Văn bản số 014/CCT-TrB ngày 16.3.2016. Ngày 29.4.2016, Sơn Kim Land đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 833947 với diện tích 3.746,2m2 cho Khối nhà A và B. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng đã kiểm tra nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng... Căn cứ các cơ sở pháp lý trên đây, ông Han Suk Jung – Tổng Giám đốc Sơn Kim Land, đã có các văn bản (vào các ngày 26.9.2018, ngày 05.11.2018 và ngày 17.10.2019) gửi Sở Tài nguyên và môi trường (TN&MT) đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khối nhà C và cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng mua căn hộ (thuộc khối nhà A&B). Ngoài ra, Sơn Kim Land cũng đã gửi đơn kiến nghị ngày 31.12.2019 cho UBND TP.HCM, Sở TN&MT nêu những khó khăn của doanh nghiệp trong việc chậm trễ cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng, nhưng cho đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Ở chiều hướng ngược lại, việc Sơn Kim Land chưa được Sở TN&MT cấp “sổ hồng” cho các căn hộ thuộc Dự án Gateway Thảo Điền do xây tầng hầm có diện lớn hơn 3.346,40m2 so với diện tích khối đế tòa nhà. Trả lời Sơn Kim Land, Sở TN&MT chưa đồng ý cấp "sổ hồng" vì một số lý do: Theo dự án đầu tư xây dựng đã được Sở Xây dựng phê duyệt thể hiện công trình chung cư kết hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng gồm hai phần, trong đó phần nổi là phần xây dựng công trình, có diện tích chiếm đất 5.742,8m2; Phần ngầm là tầng hầm đậu xe, có diện tích chiếm đất 9.089,2m2; Khách hàng mua căn hộ: ngoài sở hữu riêng là diện tích căn hộ mua, còn được sở hữu chung là một phần diện tích tầng hầm đậu xe 9.089,2m2. Như vậy, theo dự án đầu tư được duyệt nêu trên thì “tầng hầm có diện tích đất 9.089,2m2” là 01 phần của khối chung cư, được chủ đầu tư xây dựng, sử dụng để kinh doanh.

Tuy nhiên, theo quyết định số 412/QĐ-UBND ngày 03.2.2016 của UBND TP.HCM để Sơn Kim Land thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với toàn dự án thì diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất được xác định là 5.742,8m2 (là diện tích “phần nổi”). Điều này dẫn đến, Sở TN&MT không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công ty vì lúc này: “ranh đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” chính là “ranh đất của phần nổi 5.742,8m2 đã nộp tiền sử dụng đất” và không trùng với ranh đất của phần ngầm 9.089,2m2, điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng khi không được xác định diện tích chung 9.089,2m2 trong giấy chứng nhận. Vì vậy, cần phải xác định diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng diện tích đất đã tính tiền sử dụng đất bằng diện tích đất xây dựng chung cư 9.089,2m2”. Sở TN&MT đang đề nghị UBND thành phố xem xét, có thể yêu cầu Sơn Kim Land đóng bổ sung tiền sử dụng đất đối với phần diện tích 3.346,40m2 tầng hầm lớn hơn, vượt ngoài diện tích xây dựng khối đế tòa nhà.

Về vụ việc điển hình này, HoREA cho rằng đề xuất của Sở TN&MT chưa phù hợp với quy định pháp luật về đất đai. Bởi lẽ, khi tính tiền sử dụng đất dự án Gateway theo phương pháp thặng dư, thì các Sở, ngành, đơn vị tư vấn và Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đã tính đủ doanh thu của toàn bộ diện tích tầng hầm 9.089,20m2. Nhưng do Quyết định số 412/QĐ-UBND ngày 03.2.2016 của UBND thành phố về tính tiền sử dụng đất dự án lại chỉ ghi tính trên diện tích khối đế 5.742,80 m2, còn lại 3.346,40 m2 diện tích tầng hầm ngoài ranh khối đế lại không được ghi nhận để cấp “sổ hồng”.

"Đây cũng là vướng mắc chung của hàng trăm dự án nhà chung cư cao tầng có diện tích của công trình tầng hầm lớn hơn diện tích xây dựng khối đế. Do vướng mắc này mà đến nay nhiều dự án chưa được cấp “sổ hồng” phần diện tích tầng hầm vượt ngoài ranh khối đế tòa nhà chung cư, dẫn đến hàng ngàn khách hàng mua căn hộ tại các dự án nhà chung cư cao tầng chưa được cấp “sổ hồng”, nên đã phát sinh tranh chấp, thậm chí có nơi xảy ra tranh chấp gay gắt giữa người mua nhà với chủ đầu tư dự án. Các chủ đầu tư cũng bị thiệt hại lớn, không thể thu được 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán nhà, do chưa làm được “sổ hồng” cho người mua nhà", văn bản của HoREA nêu.

Từ đó, HoREA đề nghị UBND thành phố xem xét, chấp thuận cho dự án Gateway Thảo Điền của Sơn Kim Land và các dự án tương tự trên địa bàn thành phố, đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tính đầy đủ doanh thu trên toàn bộ diện tích tầng hầm, khi thẩm định tiền sử dụng đất để nộp vào ngân sách nhà nước, thì được cấp “sổ hồng” công nhận quyền sở hữu toàn bộ diện tích tầng hầm cho các chủ sở hữu nhà chung cư (theo quy định của Luật Nhà ở) và chủ đầu tư không phải thực hiện bổ sung nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

HoREA cũng đề nghị tách bạch vướng mắc về việc “Có hay không có phát sinh tiền sử dụng đất”, đối với các dự án nhà chung cư cao tầng, mà diện tích tầng hầm lớn hơn diện tích xây dựng khối đế tòa nhà, giữa chủ đầu tư dự án với cơ quan nhà nước, như trường hợp Gateway Thảo Điền của Sơn Kim Land. Giải quyết cấp “sổ hồng” cho người mua căn hộ của dự án đã hoàn thành đúng các nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà.

Ngoài ra, liên quan đến những bức xúc của khách hàng là người nước ngoài mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại, nhưng chưa được cấp “sổ hồng”, theo HoREA Luật Nhà ở cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp, có thể mua và sở hữu 01 căn nhà (căn hộ) tại các dự án nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh và được quyền sở hữu nhà trong thời hạn tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp “sổ hồng” và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ. Đến nay mới có UBND thành phố Hà Nội cấp “sổ hồng” cho các trường hợp người nước ngoài mua nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội. Vì vậy HoREA đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở TN&MT phối hợp với các cơ quan chức năng, thực hiện việc cấp “sổ hồng” cho các trường hợp người nước ngoài mua nhà tại Gateway Thảo Điền nói riêng và trên địa bàn thành phố nòi chung.

Trọng Văn