TP.HCM cần thận trọng khi đấu giá đất hai bên đường làm dự án

TP.HCM vừa phê duyệt đề án Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn, với chủ trương thu hồi thêm đất hai bên đường làm dự án để bán đấu giá.

Trao đổi với Zing, ông Huỳnh Thế Du, giảng viên Chính sách công Đại học Fulbright Việt Nam, cho rằng chính sách này là cần thiết. Song, cũng theo ông, chính sách này có thực hiện được hay không còn phụ thuộc nào năng lực của chính quyền TP.HCM.

Thu hồi đất nơi đông dân rất phức tạp

- Đây là chính sách cần thiết và đáng lẽ cơ chế khai thác giá trị từ đất nên được xác định và triển khai một cách rõ ràng, nhất quán từ lâu rồi. Trên thực tế, thành phố đã có một số dự án dạng này nhưng kết quả không như kỳ vọng.

Nếu nhìn từ kinh nghiệm của các nước khác, nhất là những nơi thành công ở châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc... thì việc khai thác giá trị từ đất đóng vai trò vô cùng quan trọng cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt là đối với đô thị.

Có 2 cách thức cơ bản để khai thác giá trị từ đất. Thứ nhất, lấy một diện tích đất lớn hơn nhu cầu đất cho chính cơ sở hạ tầng để đấu giá, tạo nguồn vốn đầu tư cho chính cơ sở hạ tầng đó. Thứ hai, với những người được hưởng lợi từ đầu tư cơ sở hạ tầng thì phải có cơ chế để đóng góp vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng như thuế cải thiện hay phí phát triển.

Ông Huỳnh Thế Du, giảng viên Chính sách công Đại học Fulbright Việt Nam.

Ví dụ, giá trị bình thường của một lô đất là 1 tỷ đồng nhưng khi có đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ tăng lên 2 tỷ đồng. Lúc này, chủ sở hữu cần phải đóng một phần trong lợi ích tăng thêm cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng.

TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung từ trước đến nay chưa làm tốt được việc thu hồi diện tích đất rộng hơn đất dự án để xây dựng cơ sở hạ tầng, hoặc là buộc người hưởng lợi phải đóng thêm tiền. Vài nơi như Đà Nẵng đã làm khá ổn, nhưng sau đó cũng xảy ra trục trặc. Bản thân TP.HCM đã triển khai một số dự án như phát triển khu Nam (Phú Mỹ Hưng) và Thủ Thiêm. Tuy nhiên, kết quả không như kỳ vọng và gặp nhiều trục trặc.

Khó tránh tranh chấp

- Đền bù giải tỏa đã là vấn đề đau đầu lâu nay của TP.HCM. Việc thu hồi diện tích đất lớn hơn có điểm lợi là chỉnh trang đô thị dễ nhưng lại liên quan tới quá nhiều người.

Ví dụ, đường Cách Mạng Tháng 8, giờ mà giải tỏa để mở rộng thêm vài làn xe thì sẽ liên quan đến hàng nghìn hộ gia đình. Trong trường hợp lấy thêm mỗi bên khoảng 20 m thì có thể ảnh hưởng tới cả chục nghìn hộ gia đình. Số hộ cần di dời càng lớn thì sẽ tạo thành các “điểm nóng” về đền bù, giải tỏa.

Việc thu hồi đất với diện tích lớn hơn thường chỉ phù hợp ở những nơi ít dân cư. Còn nơi nhiều dân cư sẽ rất phức tạp. Đặc biệt là việc đền bù giải tỏa và năng lực đàm phán với người dân của thành phố nói riêng và Việt Nam nói chung có nhiều bất cập. Đây là điều mà chính quyền TP.HCM cần hết sức lưu ý khi triển khai đề án này.

Tôi cho rằng nên có hai chính sách. Một là thu hồi diện tích đất lớn hơn so với yêu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng, nơi mà số lượng hộ dân liên quan tới đền bù giải tỏa ít. Còn với nơi đông dân cư và cần chỉnh trang đô thị, tôi cho rằng TP.HCM phải hết sức lưu ý, nên áp dụng mô hình khác, như đánh thuế cải thiện hay phí phát triển.

Một hộ dân từ nhà trong hẻm bỗng chốc thành nhà mặt tiền, giá trị đất tăng thêm, được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng thì phải trả phí cho Nhà nước. Hiện tại chưa có cơ chế này nên tạo ra bất công cho việc phát triển cơ sở hạ tầng. Chi phí xây dựng hạ tầng chỉ 20% trong khi dành tới 80% cho chi phí đền bù, giải tỏa.

Việc giải tỏa, thu hồi đất dù muốn hay không đều phải đụng tới người dân. Do đó, cần phải có cơ chế cho người dân tham gia, đảm bảo sự minh bạch.

- Vấn đề khai thác giá trị từ đất là bài toán cực kỳ đau đầu của các nước đang phát triển. Đó là quá trình giằng co căng thẳng giữa chính quyền và người dân, khó có thể tránh khỏi tranh chấp.

Đây cũng không hẳn là chính sách mới với TP.HCM, bởi thành phố đã thực hiện từ trước, khu đô thị mới Thủ Thiêm là một ví dụ.

Tuyến đường Nguyễn Cơ Thạch nằm trong khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2). Ảnh: Quỳnh Danh.

Có một vấn đề cực kỳ quan trọng là khiếu kiện đất đai ở Việt Nam gặp phải câu chuyện về khó xác định được mức đền bù thỏa đáng, thiếu minh bạch, cũng như thiếu vắng sự tham gia thực chất của người dân.

Do không được tham gia vào quá trình quyết định một cách thực chất nên người dân thường không biết thực hư quá trình xảy ra như thế nào, nhất là trong bối cảnh tham nhũng và lợi ích nhóm xuất hiện ở nhiều nơi. Do vậy, sự tham gia thực chất của người dân là chìa khóa để giải quyết vấn đề.

Không phải đi buôn

- Thật ra có thể lý giải được vì sao lại có quan điểm này. Nhưng tôi cho rằng nếu nói chính quyền đi buôn địa ốc thì không hợp lý.

Xét bối cảnh Việt Nam và TP.HCM là đang cần nguồn vốn để đầu tư cho cơ sở hạ tầng. Khi đầu tư cơ sở hạ tầng, người sống xung quanh hạ tầng đó được hưởng lợi. Về nguyên tắc, cần có cơ chế đảm bảo phần hưởng lợi đó phải được đóng lại cho việc cải thiện. Đó là chính sách công bằng và phổ biến được áp dụng nhiều nơi trên thế giới.

Nhiều dự án tại khu trung tâm TP.HCM bị hủy do khó khăn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Thu hồi đất và triển khai thế nào phụ thuộc vào năng lực của địa phương hoặc một quốc gia. Tôi dẫn chứng vài con số thế này.

Năm 2018, ở Trung Quốc chi ngân sách địa phương bằng 21% GDP, trong đó doanh thu từ đất chiếm 33,4% ngân sách địa phương, thu hồi giá trị từ đất tương đương 7% GDP.

Trong khi đó ở Việt Nam, năm 2017, chi ngân sách của chính quyền địa phương bằng 15,8% GDP, nguồn thu từ đất là 19,6%, nguồn chi ngân sách địa phương và doanh thu từ đất chỉ bằng 3,1% GDP. Trong khi ở TP.HCM chi ngân sách năm 2017 chỉ tương đương 7,7% GDP, doanh thu từ đất chiếm 25,9%, giá trị thu hồi từ đất chỉ bằng 2% so với GDP.

Có thể thấy con số của TP.HCM thấp hơn đáng kể so với cả nước và thấp hơn rất nhiều so với Trung Quốc. Nếu thành phố có thể khai thác giá trị từ đất so với GDP bằng tỷ lệ với Trung Quốc thì chi ngân sách sẽ tăng lên rất đáng kể.

Nguồn thu từ đất của TP.HCM thấp so với tiềm năng của thành phố, trong khi TP chi rất nhiều tiền cho đầu tư cơ sở hạ tầng.

Do đó, nếu TP.HCM khai thác giá trị từ đất tốt thì ngân sách mang lại có thể tăng gấp đôi so với hiện nay. Điều này phụ thuộc vào năng lực của chính quyền thành phố. Không thể nói chính sách này của TP là "nhà buôn địa ốc" được.

- Chuyện cho người dân đồng thuận số đông, xét về lý tưởng thì như thế nhưng thực tế rất khó. Khó ở chỗ nếu tôi sẽ thu hồi đất của anh, giá trị từ đất tính ở mặt tiền ví dụ là 10 triệu đồng, trong hẻm chỉ còn 1 triệu thôi. Vấn đề đặt ra ở đây là tính toán thế nào để đền bù thỏa đáng cho dân. Đó là bài toán vô cùng phức tạp.

Với đặc điểm của TP.HCM thì tỷ lệ 2/3 người dân đồng thuận là vô cùng thách thức. Chính sách thu hồi đất như thế này sẽ phù hợp với nơi nào ít liên quan đến đền bù, giải tỏa. Ví dụ như chuyển đổi từ đất nông nghiệp nông thôn sang đô thị, không có nhà. Còn trường hợp thu hồi thêm 20 m để mở rộng đường ở khu vực trung tâm TP.HCM chẳng hạn là nhiệm vụ gần như bất khả thi. Bởi tính toán giá đền bù rất phức tạp.

Nếu tính toán không hợp lý thì sẽ phát sinh nhiều "điểm nóng" nên TP.HCM cần hết sức lưu ý.

Còn khi thu hồi theo đề án này cơ bản vẫn theo cơ chế của luật hiện tại. Đó là chính quyền vẫn phải tiến hành thỏa thuận với dân, tự tổ chức đền bù giải tỏa. Phương thức này không làm thay đổi bản chất của cách làm hiện tại.

Đền bù, giải tỏa, thu hồi, về nguyên tắc tất cả cần phải có sự đồng thuận của người dân. Đề án này cũng như vậy. Chính quyền TP.HCM vẫn phải đi thỏa thuận, tìm ra tiếng nói chung với người dân.

Hoài Thanh