Thực hiện Luật Đất đai 2013, nhìn từ Bình Thuận - Bài 2: 'Lỗ hổng' về định giá đất
Trên thực tế, Luật Đất đai năm 2013 đã tiếp cận và thể hiện vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường, nhưng càng thực hiện càng bộc lộ những bất cập về khung giá đất Nhà nước quy định có khoảng cách khá xa so với giá thị trường.
Do đó, một trong những vấn đề bức xúc đặt ra hiện nay là yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai phải điều chỉnh được khung giá đất nhằm kéo giảm sự chênh lệch giữa giá đền bù thu hồi đất so với giá thị trường.
Một trong những khu dân cư đang được hình thành tại xã Phong Nẫm (thành phố Phan Thiết) trên đất chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nông thôn có diện tích lớn. Ảnh: Nguyễn Thanh/TTXVN
Nhiều vướng mắc trong phê duyệt hồ sơ
Theo Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận Nguyễn Thanh Cho: Năm 2018, Chi cục Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận, đã tiếp nhận 100 hồ sơ định giá đất; đồng thời xây dựng phương án giá đất hồ sơ trình Hội đồng thẩm định thông qua, trình UBND tỉnh phê duyệt, góp phần đẩy nhanh công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với các công trình, dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất trên toàn tỉnh.
Chi cục đã tham mưu UBND tỉnh phê duyệt kế hoạch định giá đất, cụ thể trong năm 2018 tại các Quyết định phê duyệt số 905/QĐ-UBND ngày 6/4/2018 và Quyết định số 2627/QĐ-UBND ngày 1/10/2018 (bổ sung các công trình điện mặt trời và các công trình khác).
Chi cục cũng đã tham mưu Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận và trình UBND tỉnh ban hành Quyết định phê duyệt 70 hồ sơ (gồm 63 hồ sơ bồi thường; 6 hồ sơ nghĩa vụ tài chính; 1 hồ sơ đấu giá 3 lô 21-22-23 quỹ đất 706B); thẩm tra 100% hồ sơ xác định giá khởi điểm để đấu giá. Riêng công tác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính còn rất thấp, chỉ đạt 6/26 hồ sơ (khoảng 23%).
Tuy Chi cục đã có nhiều cố gắng hoàn tất các thủ tục liên quan để lựa chọn đơn vị tư vấn, xây dựng các phương án giá đất trình Hội đồng thẩm định, nhưng kết quả thẩm định giá chưa được Hội đồng thông qua nên chưa thể trình UBND tỉnh phê duyệt.
Hiện Hội đồng thẩm định đã họp có ý kiến điều chỉnh lại phương án giá đất 10 hồ sơ (8 hồ sơ nghĩa vụ tài chính: 1 hồ sơ bồi thường và 1 hồ sơ đấu giá); chưa họp cho ý kiến 6 hồ sơ; trả hồ sơ và tạm dừng chưa định giá 7 hồ sơ (5 hồ sơ bồi thường và 2 hồ sơ thu tiền)...
Ngoài ra, khi phối hợp cung cấp thông tin liên quan đến các dự án xác định nghĩa vụ tài chính để xác định giá đất cụ thể, các khoản chi phí cần thiết (chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng...), đầu tư xây dựng dự án, để đơn vị tư vấn làm cơ sở xác định giá đất cụ thể (như Dự án Co.op Mart Phan Thiết, dự án lấn biển của Công ty Trường Phúc Hải…) thì các chủ đầu tư chậm cung cấp hoặc không chịu cung cấp.
Đồng quan điểm trên, ông Hồ Lâm, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Thuận cho biết, hiện thành viên Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh gồm nhiều cơ quan chuyên ngành khác nhau như: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng và Cục Thuế…, theo chức năng nhiệm vụ được phân công tiến hành thẩm định các chỉ tiêu tài chính; các chỉ tiêu chuyên ngành xây dựng liên quan đến chi phí đầu tư của dự án, giá công trình xây dựng; tính toán các chỉ tiêu về doanh thu phát triển của tài sản sau khi được đầu tư; các chi phí phát triển liên quan đến chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lãi suất ngân hàng...
Do đó, việc làm rõ, hoàn chỉnh phương án giá đất theo ý kiến của các thành viên Hội đồng, đòi hỏi nhiều thời gian thu thập thông tin thị trường, tài liệu chứng minh… Đồng thời, việc lấy ý kiến nghiệp vụ cũng làm cho thời gian thực hiện việc xác định giá đất cụ thể bị kéo dài.
Cần đổi mới chính sách tài chính về đất đai và giá đất
Liên quan đến thủ tục đấu thầu lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất, Chi cục trưởng Nguyễn Thanh Cho cho rằng: Theo quy định của Luật Đấu thầu, giá trị gói thầu trên 500 triệu đồng phải đấu thầu, nhưng có ý kiến cho rằng, trên 100 triệu đồng phải đấu thầu, không phải chỉ định thầu như trước đây. Hiện Chi cục đã giao một số hồ sơ cho đơn vị tư vấn thực hiện, dự toán kinh phí trên 100 triệu đồng, nên gặp khó khăn trong thủ tục lựa chọn đơn vị tư vấn.
Thực tế cho thấy, trong quá trình thực hiện xác định giá đất cụ thể, một số khu đất diện tích lớn chưa có quy hoạch chi tiết, dự án có quy hoạch chi tiết thì đang xác định giá đất, phải phê duyệt lại Quy hoạch chi tiết 1/500, điều chỉnh lại Quyết định phê duyệt phương án đấu giá cho phù hợp đối với các khu đất đấu giá… dẫn tới phương pháp xác định giá đất phải thay đổi thông tin mới, đơn vị tư vấn phải thực hiện lại kết quả thẩm định giá, ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất.
Trước khi báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất xem xét thẩm định, tổ giúp việc của Hội đồng gồm đại diện các sở, ngành do Bộ Tài chính (chủ trì), Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Cục Thuế tỉnh họp nghiệp vụ, thống nhất mức giá và phương án giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường và đơn vị tư vấn đề xuất.
Tuy vậy, qua kết quả họp Hội đồng thẩm định chưa thống nhất một số chỉ tiêu để tính doanh thu và chi phí nêu trên, nên phải điều chỉnh lại phương án giá đất. Đồng thời, văn bản thông báo kết quả thẩm định phương án giá đất của Thường trực Hội đồng (lãnh đạo Sở Tài chính) gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, chưa nêu rõ ý kiến thống nhất hay không thống nhất về mức giá và phương án giá đất, có đủ điều kiện trình UBND tỉnh phê duyệt hay không, để làm cơ sở trình UBND tỉnh phê duyệt. Đây cũng là vấn đề khó khăn cho Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh.
Chính vì vậy, theo Quy chế phối hợp trong công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Bình Thuận đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 2608/QĐ-UBND ngày 27/9/2018.
Theo đó, Chi cục Quản lý Đất đai sẽ bám sát để phối hợp với các sở, ngành, đơn vị tư vấn thực hiện theo đúng thời gian, đổi mới chính sách tài chính về đất đai và giá đất theo hướng hiệu quả, bền vững; nghiên cứu và đề xuất cơ chế kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai thông qua chính sách thuế theo hướng người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, đã cho thuê, nhưng chậm đưa vào sử dụng thì phải chịu mức thuế cao hơn.
Đồng thời, xây dựng khung giá đất phù hợp với giá thị trường; hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất bảo đảm khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường; giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm từ các yếu tố lợi thế, trong đó có lợi thế về vị trí địa lý, lợi thế do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng.
Mặt khác, khắc phục bất cập về cơ chế xác định giá thuê đất trong trường hợp cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, bảo đảm phù hợp với giá thị trường, tránh thất thoát ngân sách nhà nước; nghiên cứu thu hẹp các trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, chuyển sang hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, bảo đảm nguồn thu ổn định từ đất đai; nghiên cứu cơ chế cơ quan tham mưu xây dựng giá đất độc lập với cơ quan thẩm định giá đất; chỉ đạo các địa phương rà soát, đôn đốc các trường hợp chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
