'Thu phí bảo trì chung cư sau 5 năm thì chỉ nhà đầu tư và giới đầu cơ được lợi'

- Ông nhận xét thế nào về ý kiến của đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM khi đề xuất phí bảo trì chung cư chỉ thu sau 5 năm thay vì 2% ngay từ đầu đối với người mua nhà như hiện nay?

Trước tiên, để trả lời câu hỏi này, chúng ta nên đặt ra câu hỏi ở đây là nếu như làm theo đề xuất của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đó là sau 60 tháng thì mới thu phí bảo trì chung cư thì ai sẽ là người được hưởng lợi?

Thứ nhất 5 năm mới phải trả phí, nghĩa là sẽ giảm áp lực cho người mua nhà trong một thời gian nhất định. Nhưng dẫu sao thì cuối cùng họ vẫn phải đóng phí, nghĩa là bản chất không đổi, do đó về thực chất, người mua nhà không được hưởng lợi gì nhiều.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Đề xuất thu phí bảo trì chung cư sau 5 năm thay vì 2% như hiện nay, về bản chất người mua nhà thực sự không được hưởng lợi, mà đối tượng hưởng lợi nhiều nhất ở đây chính là chủ đầu tư và giới đầu cơ các bất động sản chung cư.

Thứ hai, đối tượng được lợi nhất ở đây chính là các chủ đầu tư dự án. Bởi sau 5 năm mới thu phí bảo trì chung cư thì chủ đầu tư có thể sẽ bán các dự án chung cư với giá thấp hơn so với khi thu thêm 2% phí ngay từ đầu, và như vậy thì người mua sẽ nhiều hơn thì giá sẽ rẻ hơn, nhất là trong điều kiện thời gian gần đây một số loại chung cư rất khó bán.

Thứ ba, đối tượng được lợi kế tiếp ở đây chính là những người đầu cơ, mua đi bán lại. Những người đầu cơ cũng là những người được lợi vì trước đây họ phải bỏ ra một khoản tiền rất lớn để mua nhà, sau đó họ bán lại. Nhưng khi mua thì họ sẽ phải đóng phí bảo trì chung cư là 2% ngay từ đầu, đây là bất lợi cho họ vì có thể họ sẽ phải chịu lãi suất cao khi vay ngân hàng hay ở đâu đó, phải đến khi bán được nhà họ mới hoàn trả. Nên khi quy định sau 5 năm mới thu phí bảo trì chung cư thì họ sẽ mua nhà được rẻ hơn và bán lại cũng dễ hơn.

Do đó, tôi cho rằng đề xuất trên có dấu hiệu “xé rào” và chỉ nếu thực hiện thu phí bảo trì chung cư sau 5 năm thì chỉ có chủ đầu tư và đầu cơ được lợi mà thôi, còn đa số người mua nhà chung cư không được hưởng lợi ích gì.

- Cũng có ý kiến cho rằng đây là một kiểu mà nhà đầu tư và giới đầu cơ bất động sản chung cư cố ý “thòng” quy định riêng vào chính sách một cách tinh vi để hưởng lợi?

Hiện nay có đề xuất thu phí bảo trì chung cư trong 5 năm với lý do là để giúp giảm gánh nặng cho người mua nhà chung cư trong thời điểm nhận nhà khi không phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Khi đề xuất phí bảo trì 2% được đóng trong 5 năm thành hiện thực, nó sẽ tác động tích cực đến thị trường căn hộ, khiến thị trường trở nên sôi động hơn bởi người dân sẽ tích cực mua nhà hơn khi gánh nặng chi phí ban đầu được giảm bớt.

Cách thức quản lý quỹ bảo trì chung cư hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập.

Nhưng điều này cũng đồng nghĩa với việc người được lợi chính là chủ đầu tư các dự án nhà chung cư, vì phí bảo trì được đóng ngay khi người mua nhận bàn giao nhà, chủ đầu tư sẽ được lợi rất lớn bởi nó chắc chắn nằm trong tay của họ và họ có thể sử dụng vốn, dùng số tiền đó kinh doanh, chi trả cho các khoản chi tiêu của họ.

Rõ ràng, trong câu chuyện trên, người thiệt vẫn là cư dân, còn chủ đầu tư thì họ luôn nắm đằng chuôi. Theo tôi, khi quy định của nhà nước khi có dấu hiệu bị “xé rào” để thực hiện lợi ích của chủ đầu tư mà không mang lại lợi ích chung của cộng đồng thì hoàn toàn không nên làm. Cần phải cân đối hài hòa giữa quyền lợi chung của xã hội, nhà nước và doanh nghiệp, không thể chỉ nghĩ đến mình mà quên đi chuyện được mất của người khác.

- Theo ông, vẫn duy trì như quy định hiện nay, thu 2% phí bảo trì người mua chung cư ngay từ đầu?

Việc thu phí 2% dành cho quỹ bảo trì chung cư đó là quy định của nhà nước và cần phải có, vấn đề đặt ra ở đây là phải làm sao thu đúng, thu đủ.

Một điểm hạn chế mà ở đây là khi thu phí bảo trì chung cư (mà nhà nước giao cho), chủ đầu tư họ nắm được tiền ngay và có thể họ sử dụng tiền đó để đáp ứng các nhu cầu quay vòng đầu tư của mình. Từ đó có thể dẫn đến thực trạng như hiện nay đang xảy ra, đó là nhiều khi chủ đầu tư họ cố tình chây ì, hoặc khi gặp khó khăn trong kinh doanh thì họ không bàn giao thiết bị, quỹ bảo trì cũng như không thực hiện công việc bảo trì đúng theo quy định của nhà nước.

Một vấn đề nữa là tác động đến các đối tượng mua nhà, nếu người mua nhà phải đóng 2% ngay từ đầu thì chi phí sẽ cao lên và như vậy thì họ phải có khoản chi ra lớn hơn để có thể đáp ứng được nhu cầu mua của họ.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc thu phí bảo trì này là bắt buộc với tất cả các chung cư và phải được thực thi để bảo trì bảo dưỡng theo quy định chung, mặc dù chung cư đó có còn thời gian bảo lãnh hay không.

Thông thường, nhiều người cho rằng thời gian bảo lãnh chung cư có 2 – 5 năm thì cần gì phí này, nhưng thực tế thì không phải như vậy. Vì phí này phải tồn tại và phải được thu ngay từ đầu thì lúc đó mới được đưa vào sử dụng một cách hợp lý và an toàn.

Theo quan điểm của tôi, vẫn phải phải duy trì tỉ lệ thu phí bảo trì chung cư là 2% như hiện nay mà không nên thay đổi, bởi những bất cập như trên đã nói.

- Song thực tế cho thấy, việc quản lý và duy trì quỹ bảo trì chung cư hiện nay đang tồn tại rất nhiều bất cập như trên ông đã nói. Theo ông cần có giải pháp gì để giải quyết tình trạng này?

Vấn đề đặt ra ở đây là cách thức để quản lý quỹ này như thế nào mà thôi. Tôi đề nghị cần phải thay đổi cách quản lý quỹ phí bảo trì chung cư như hiện nay, cụ thể là nên thành lập các doanh nghiệp bảo trì, bảo dưỡng hoặc và những doanh nghiệp quản lý nhà chung cư để các doanh nghiệp này có tư cách pháp nhân đầy đủ.

Các doanh nghiệp này họ sẽ có vai trò và trách nhiệm quản lý quỹ bảo trì chung cư cùng với chủ đầu tư, và nếu như chủ đầu tư có vấn đề gì đó thì các doanh nghiệp quản lý quỹ này sẽ là đại diện, họ có tư cách pháp nhân để người mua nhà có thể đòi lại tiền hoặc bắt buộc phải thực hiện việc bảo trì chung cư theo như hợp đồng thay vì các ban quản lý nhà như hiện nay.

- Xin cảm ơn ông.

Vĩnh Sưởng (thực hiện)