Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới: Nhà nước, người dân cùng được lợi

Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới là một trong những nội dung đáng chú ý trong đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả" do Ủy ban nhân dân TP.HCM phê duyệt mới đây.

Quy định mới này được kỳ vọng sẽ giải quyết được vấn đề bất cập hiện nay khi Nhà nước đầu tư công trình hạ tầng như mở đường cũ hoặc làm đường mới, giá đất hai bên đường và cả khu vực tăng lên rất nhiều lần, mà các hộ dân bị giải phóng mặt bằng không được lợi. Ngược lại, các hộ dân kề bên dự án được hưởng lợi từ việc đất tăng giá.

Theo đề án, trong thời gian tới TP.HCM sẽ thực hiện giải phóng mặt bằng rộng hơn phạm vi dự án để bán đấu giá đất ven đường, người dân trong diện giải tỏa sẽ được tái định cư tại chỗ.

Nhà nước lợi hàng vạn tỷ đồng

Chia sẻ về vấn đề này, Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, các nước trên thế giới đã thực hiện phương án này từ nửa thế kỷ và rất thành công.

Hà Nội hiện nay không làm được, TP.HCM làm được là điều rất tốt. Ở các nước trên thế giới họ chủ trương phát triển đô thị lấy đô thị nuôi đô thị, chứ không ai lấy tiền thuế của dân ra nuôi đô thị.

“Bản chất đất là tài nguyên, đầu tư máy móc ban đầu vào khai thác tài nguyên thì chính tài nguyên đấy sẽ phải sinh ra tiền. Hiện chúng ta đang tay không bắt giặc, lấy đất của dân bằng ngân sách nhà nước”, Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng chia sẻ.

Ở Việt Nam, nhiều con đường cao tốc cũng đã được thực hiện bằng nhiều hình thức xã hội hóa như: BT, BOT… Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới là cách làm hay, hiệu quả, nếu Việt Nam làm như này thì có thể tiết kiệm được hàng vạn tỷ đồng cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng cũng như chi phí xây dựng đường mới.

Trong khi đó, hiện nay ở Việt Nam, số tiền đầu tư làm đường này được lấy từ ngân sách nhà nước, từ tiền thuế của dân. Trong khi người được hưởng lợi lại là những hộ dân kề bên dự án.

“Những đường đắt nhất hành tinh đều dùng ngân sách, trong khi mặt tiền lúc chưa làm đường chỉ là đất làng, giá trị nhỏ, chỉ 10tr/m2, nhưng ra mặt đường là 300 tr/m2. Người hưởng lợi là những người ở hai bên đường, nhà nước thất thoát số tiền lớn, rồi lại mất công quản lý”, ông Tùng nhấn mạnh.

Về vấn đề giá trị đất đấu giá khi thu hồi thêm, ông Tùng cho rằng, để diện tích đất này mang lại lợi ích tốt nhất cho nhà nước thì phải có thiết đô thị và thiết kế đường đi song song với nhau. Khi có thiết kế đô thị rồi mới đấu giá, khi có thiết kế thì giá đất mới đúng được giá trị. Người mua họ sẵn sàng trả giá cao cho lô đất khi họ biết khu đất họ mua ngoài việc gần mặt đường lớn, còn có tiện ích, dịch vụ gì xung quanh. Tóm lại, khi có quy hoạch cụ thể được duyệt, giá trị đất đấu giá sẽ tăng lên nhiều lần.

Ở Trung Quốc - một quốc gia có kinh nghiệm lâu năm trong việc làm đường theo phương pháp này, họ không phải lấy vào 15 mét, mà lấy vào hẳn 50 mét, sau 50 mét đó họ làm con đường gom, nhỏ nhất là 4 mét.

Trung Quốc làm thêm con đường gom này là để tạo ra thêm mặt tiền nữa cho nhà ở phía sau, tạo ra khu đô thị hóa rất tốt, họ không phải cứ chạy ra con đường lớn. Con đường gom này có thể làm thành 1 khu phố đi bộ sầm uất, tăng thêm giá trị cho khu đất đấu giá.

Tạo công bằng cho người dân

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, đây là phương án đúng đắn, nên làm từ rất lâu bởi tái định cư tại chỗ sẽ mang lại lợi ích cao nhất cho người bị thu hồi đất khi bù đắp được quyền lợi và có giá trị gia tăng khi dự án được đầu tư. Song, "những kinh nghiệm không đúng của thành phố" đã để lại những bài học rõ ràng trên các tuyến đường lớn.

Cụ thể, tại những tuyến đường lớn như: Võ Văn Kiệt, Phạm Văn Đồng, Hoàng Sa, Trường Sa... trước đây Nhà nước không thu hồi đất rộng ra để đấu giá mà chỉ thu hồi đất ngay tại vị trí để làm đường. Vì vậy, sau khi giải tỏa người hưởng lợi không phải Nhà nước, cũng không phải những người bị thu hồi mà là những người có đất trong rốn khu vực, trong hẻm bỗng trở thành mặt tiền.

Tương tự, dự án mở rộng tuyến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa - Nguyễn Văn Trỗi với tổng mức đầu tư lên tới hơn 1.100 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí giải phóng mặt bằng chiếm 800 tỷ đồng, chi phí làm đường chỉ chiếm khoảng 300 tỷ đồng.

Dự án mở rộng Quốc lộ 22 (đường Xuyên Á), mở rộng hai lần. Lần thứ nhất, những nhà trong hẻm trở thành nhà mặt tiền, còn những nhà mặt tiền nhận bồi thường từ Nhà nước. Khi mở rộng lần thứ 2, những nhà trong hẻm này tiếp tục được Nhà nước bồi thường với giá mặt tiền.

"Nhà nước không hề được hưởng lợi gì dù chính Nhà nước là đối tượng bỏ tiền ra làm đường, người bị thu hồi đất ban đầu cũng không được hưởng lợi. Hưởng lợi ở đây chính là những người nắm rõ quy hoạch hoặc là những người trong hẻm tự dưng biến thành mặt tiền - những đối tượng này không phải đóng thêm bất kỳ một khoản thuế, phí nào. Rõ ràng đây là những kinh nghiệm không thành công của thành phố", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhấn mạnh.

Bà Nguyễn Thị Quyết Tâm, Đại biểu Quốc hội TP.HCM, nguyên Chủ tịch HĐND TP. HCM cũng cho rằng, nếu theo cách làm cũ thì những hộ ở phía trong lại được ra mặt tiền và hưởng lợi từ dự án đem lại, nhưng họ không có đóng góp gì vào ngân sách Nhà nước. Trong khi đó những người ở mặt tiền bị giải tỏa thì chịu rất nhiều thiệt thòi.

Trong khi đó, phương án của TP trong thời gian tới sẽ thực hiện giải phóng mặt bằng rộng hơn phạm vi dự án để bán đấu giá đất ven đường, người dân trong diện giải tỏa sẽ được tái định cư tại chỗ. Bà Nguyễn Thị Quyết Tâm cho hay, điều này sẽ tạo ra sự công bằng hơn.

Để triển khai thực hiện chủ trương này của thành phố, tạo ra lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, bà đề xuất trước tiên thành phố cần có quy hoạch rõ ràng, minh bạch.

"Dù là khó khăn nhưng tôi tin là người dân sẽ ủng hộ. Trước đây mình cũng định làm nhưng mà chưa có quy định rõ ràng nên người ta phản đối bởi vì người ta nói làm cái đường đó 60m tại sao lại thu tới 120m thì lúc đó trả lời không được vì không có quy định cụ thể. Thì bây giờ mình cứ làm quy hoạch cho đàng hoàng, con đường 60m mình thu 120m thì 60m còn lại mình làm cái gì để đem lại cho sự phát triển kinh tế của TP, của đất nước và lợi ích của người dân khu vực đó.

Ví dụ khi làm thì hai bên đường đó mình quy hoạch nó sẽ phát triển như thế nào, hạ tầng như thế nào, đô thị ra sao? Mình thu vô thêm bao nhiêu mét nữa thì nó phải nằm trong quy hoạch, nằm trong kế hoạch tổng thể phát triển sử dụng đất và quy hoạch của TP. Sau đó mình đấu giá đất đó để đầu tư cho phát triển hạ tầng của TP và việc tái định cư lại cho người dân...

Nếu mà làm bài bản thì sẽ chỉnh trang được đô thị theo sự phát triển của TP, nó sẽ rất nề nếp", bà Tâm chia sẻ.

Gia Bảo