Thị trường văn phòng Hà Nội: Cơ hội lớn cho các chủ đầu tư

Sau giai đoạn chạm đáy, thị trường văn phòng Hà Nội đang quay lại trên đà phục hồi và tăng trưởng. Ảnh: Zing.vn

Ông Bùi Trung Kiên, Giám đốc bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho biết, nếu mấy năm trước đây, tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng chỉ khoảng 70% – 80% và các chủ đầu tư đã phải nỗ lực rất nhiều trong hoạt động tiếp thị marketing và các chương trình ưu đãi để thu hút khách thuê thì đến nay tình hình hoạt động của thị trường đã có sự cải thiện đáng kể.

Theo số liệu công bố của Savills, công suất cho thuê trung bình toàn thị trường Hà Nội trong năm 2017 đạt 92% với giá thuê trung bình ở mức 35,2 USD/m2/tháng, tăng 2.6% so với năm 2016. Đây là những số liệu rất khả quan, tương quan với các thị trường trong khu vực là ở mức khá cao.

Tuy vậy, tiềm năng của thị trường chưa thực sự được tận dụng bởi nguồn cung mặt bằng văn phòng tại Hà Nội hiện chỉ đạt 1,6 triệu m2, chưa bằng 20% so với nguồn cung của các thị trường như Bangkok, Kuala Lumpur hay Jakarta. Điều này cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội còn rất nhiều dư địa để phát triển, hứa hẹn cơ hội rất lớn cho các chủ đầu tư.

Tương tự, trong báo cáo “Triển vọng thị trường Bất động sản Việt Nam 2018” vừa mới công bố, Công ty TNHH CBRE (Việt Nam) cho rằng, năm 2017 khép lại với nhiều tín hiệu tích cực trên thị trường văn phòng Hà Nội. Với nguồn cung tăng trưởng vừa phải và nhu cầu khả quan từ cả các ngành truyền thống và các ngành mới, CBRE kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục đà phát triển trong năm 2018.

CBRE cho hay, tốc độ tăng trưởng nguồn cung có xu hướng chậm lại từ mức 10%/năm trong giai đoạn 2012 – 2016 xuống 5%/năm trong 2017 cho phép thị trường có thời gian hấp thụ các diện tích trống còn lại. Theo đó, thị trường chứng kiến việc tăng giá chào thuê ở cả hạng A và B lần đầu tiên trong vòng 10 năm qua. Một diễn biến đáng chú ý khác là tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà hạng A đạt mức trung bình 91% tính đến cuối năm 2017 – đây là mức tỷ lệ trống thấp nhất kể từ 2011.

Câu hỏi đặt ra là các chủ đầu tư cần tận dụng cơ hội này như thế nào? Lời khuyên của Savills dành cho các chủ đầu tư chính là tập trung vào yếu tố chất lượng. Theo báo cáo thị trường quý 4/2017 của Savills Việt Nam, các tòa nhà hạng C, tuy có công suất cho thuê đạt 99% nhờ giá thuê thấp, hiện không còn được lòng các khách hàng doanh nghiệp.

Savills ghi nhận nhiều giao dịch lớn trên thị trường trong thời gian gần đây xuất phát từ nhu cầu nâng cấp mặt bằng của các doanh nghiệp công nghệ, chuyển từ tòa nhà hạng C hoặc B sang văn phòng hạng A. Điều này góp phần làm nên kết quả hoạt động tốt của các tòa nhà chất lượng như Lotte, CornerStone, PVI Tower hay Horizon Tower.

Trong thời gian tới, khu vực 4 quận nội thành Hà Nội dự kiến vẫn sẽ là điểm nóng thu hút khách thuê cho đến khi các dự án giao thông công cộng của thành phố như tuyến đường sắt trên cao, các cây cầu vượt và tuyến đường vành đai được hoàn thiện và đi vào hoạt động. Với số lượng diện tích còn trống khá hạn chế, thị trường sẽ tiếp tục ngóng chờ các mặt bằng thương mại chất lượng mới, hứa hẹn nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư uy tín trong phân khúc văn phòng tại Hà Nội.

Riêng CBRE cho rằng, trong tương lai, tổng nguồn cung dự kiến sẽ tăng từ 4% - 8% mỗi năm trong năm 2018 – 2019 trước khi tăng mạnh trở lại từ năm 2020 trở đi. Nguồn cung mới hạn chế sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động của hạng A, đặc biệt trong năm 2018 khi không có dự án mới nào có kế hoạch hoàn thiện.

CBRE dự báo giá thuê hạng A sẽ tăng 3,5% theo năm trong khi đó tỷ lệ lấp đầy sẽ tăng lên 96% trong năm 2018. Trong bối cảnh nguồn cung hạng A hạn chế tại khu vực CBD, các khách thuê hiện hữu tại khu vực này thường có xu hướng gia hạn hợp đồng thuê. Đối với hạng B, số lượng nguồn cung mới hoàn thiện đi vào hoạt động, đặc biệt tại khu vực phía Tây sẽ tiếp tục là thử thách lớn đối với loại tài sản này.

“Trong các năm tới, dự kiến chênh lệch về giá của các tòa văn phòng hạng B sẽ được nới rộng hơn. Các dự án mới ở vị trí thuận lợi, diện tích sàn lớn và quản lý tốt sẽ chào mức giá cao hơn trung bình thị trường, trong khi đó, các dự án còn lại phải dựa vào chiến lược giá thuê cạnh tranh để duy trì tỷ lệ lấp đầy. Do đó, chúng tôi dự đoán sẽ không có nhiều thay đổi về giá thuê văn phòng hạng B tại Hà Nội trong năm 2018”, CBRE chia sẻ.

Ngô Ngãi