Thị trường thực chất cho đất nông nghiệp

Chuyển nhượng nhiều hơn cho thuê

Theo Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), thời gian vừa qua, thị trường mua bán, chuyển nhượng và cho thuê đất nông nghiệp có sự thay đổi về chất. Theo đó, tỷ lệ các hộ dân bán đứt quyền sử dụng đất nông nghiệp cho DN và các tổ chức kinh tế khác đang nhiều hơn so với tỷ lệ hộ cho thuê. Cụ thể, khảo sát ở 3.700 hộ dân tại 12 tỉnh, thành trên cả nước có 16,6% số hộ thực hiện giao dịch bán đất nông nghiệp, trong khi đó chỉ có 7,1% số hộ thực hiện giao dịch cho thuê.

Về nguồn cung cho thị trường, tính đến thời điểm hiện nay, trong tổng số 27,3 triệu ha đất nông nghiệp, nhà nước đã giao quyền sử dụng khoảng 90% (tức khoảng 24,4 triệu ha) cho các đối tượng sử dụng cụ thể. Điều đó cho thấy nguồn cung sơ cấp (nhà nước giao) chỉ còn khoảng 10% nên hầu như không có vai trò quyết định.

Thị trường đất nông nghiệp phát triển là cơ sở để các DN tạo dựng vùng nguyên liệu lớn.

Bởi vậy thị trường quyền sử dụng đất đang phụ thuộc phần lớn vào nguồn cung thứ cấp, đó là những diện tích đất nông nghiệp đã giao hoặc cho các chủ thể khác thuê (bao gồm nguồn cung từ các công ty nông, lâm, ngư nghiệp và từ hàng chục triệu hộ tiểu điền) đang là nguồn cung chủ đạo của thị trường này tại Việt Nam. Một khi các hộ dân bán đất nhiều hơn, cộng với quá trình giải thể các DN ngành nông, lâm, ngư nghiệp diễn ra nhanh chóng hơn sẽ làm cho thị trường có cơ sở tạo lập nguồn cung lớn để phát triển mạnh trong những năm tới.

Quan sát thực tế cho thấy, việc thị trường đất nông nghiệp gia tăng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đang có hiệu ứng khá tích cực ở nhiều địa phương. Tại phía Bắc, hoạt động dồn điền đổi thửa đã tạo ra hàng trăm trang trại nông nghiệp có diện tích từ 2.000 - 10.000 hecta ở khu vực ven TP. Hà Nội và các tỉnh Nam Định, Thái Bình... Một số hộ nông dân sản xuất lớn đã chi hàng chục tỷ đồng để mua lại đất nông nghiệp của các hộ dân khác nhằm tạo dựng mô hình sản xuất nông nghiệp tập trung.

Trong khi đó, ở khu vực ĐBSCL, thông qua việc chuyển nhượng, liên kết, góp vốn bằng đất nông nghiệp, hiện nay số lượng hộ dân sở hữu vài chục hecta đất nông nghiệp ở khu vực Đồng Tháp Mười, Tứ Giác Long Xuyên là khá phổ biến. Các DN lớn ở Long An, Tiền Giang, Đồng Tháp… hiện nay đã có nhiều đơn vị mua hoặc thuê lại được hàng nghìn hecta đất nông nghiệp của nông dân, hình thành những cánh đồng lớn với diện tích từ 200-300 hecta.

Cần công nhận quyền sử dụng đất là tài sản

Theo PGS-TS. Vũ Trọng Khải - nguyên Hiệu trưởng Trường Cán bộ quản lý NN&PTNT II, việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp là xu hướng tất yếu. Khi đó sẽ xuất hiện đội ngũ những nhà đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường quyền sử dụng đất. Việc này, theo ông Khải cũng tương tự như việc kinh doanh của các DN cho thuê tài chính, cho thuê máy móc, thiết bị, thậm chí cũng không khác hoạt động kinh doanh vốn, kinh doanh tiền tệ của các TCTD. Do vậy, nhà nước cần hoàn thiện pháp lý để tạo điều kiện cho thị trường được thông thoáng, minh bạch.

Trong bối cảnh hiện tại, mặc dù Luật Đất đai 2013 đã có nhiều cởi mở cho việc hình thành thị trường đất nông nghiệp, nhưng theo giới phân tích, pháp lý về tài sản đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp đến nay vẫn chưa được luật hóa triệt để. Việc không đưa “quyền sử dụng đất” vào danh mục tài sản khiến cho cơ chế bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất rất mong manh, cơ chế thu hồi đất theo đó cũng sẽ dễ bị lợi dụng để tham nhũng và tiêu cực. Điều này làm cho người dân không yên tâm khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì sợ bị tước đoạt và thiệt hại.

TS. Đỗ Hoài Nam (Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam) cho rằng, để tháo gỡ nút thắt này các bộ, ngành, nhất là Bộ Tài nguyên & Môi trường cần có những hướng dẫn cụ thể tôn trọng 8 quyền của người sử dụng đất nông nghiệp là: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, cho tặng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Thực tế trong Luật Đất đai 2013 các quyền này đã được quy định nhưng khi tham gia thị trường người dân không có thực quyền với tư cách là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Họ không được quyền tham gia cùng DN và nhà nước trong quá trình thương thảo và quyết định giá cả của quyền sử dụng đất vì thế dễ dẫn tới tranh chấp.

Theo TS. Nguyễn Đỗ Anh Tuấn - Viện trưởng Viện Chính sách và Chiến lược phát triển NNNT (Bộ NN&PTNT), trước khi các vướng mắc về hạn điền, về thời gian thuê đất… được xử lý, giải pháp khả thi nhất để kích thích phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp là kích hoạt các trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh. Theo đó, các trung tâm quỹ đất này sẽ thực hiện chức năng cung cấp thông tin, hỗ trợ định giá, thiết kế hợp đồng và giải quyết tranh chấp trong quá trình giao dịch đất đai giữa nông hộ và DN. Theo ông Tuấn, nếu làm tốt việc kích hoạt các trung tâm này sẽ là tảng băng đầu để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp và phát huy quyền tài sản đối với đất nông nghiệp trong thời gian tới.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 cần phải sửa đổi một số quy định. Chẳng hạn, hiện nay mức thuế và phí liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp đang bị áp chung như các loại bất động sản khác. Mức này tương đối cao so với lợi nhuận có thể tạo ra từ sản xuất nông nghiệp nên không kích thích được các DN gia tăng tích tụ ruộng đất. Hoặc hiện nay quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã được thừa nhận trong Luật Đất đai 2013, nhưng trong Luật Doanh nghiệp 2014 và Bộ luật Dân sự 2015 lại chỉ quy định về “góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp”. Cách hiểu “giá trị quyền sử dụng đất” không thống nhất khiến các bên tham gia thị trường lo ngại khi giao dịch.