Thị trường chứng khoán, hướng huy động vốn cho lĩnh vực bất động sản

Khó khăn do thiếu hụt nguồn vốn

Từ năm 2016, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam đã ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN, trong đó yêu cầu các ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống còn 40% kể từ ngày 1-1-2018. Điều đó thể hiện rõ tư tưởng của cơ quan điều hành là hạn chế rủi ro, đặc biệt là rủi ro về thời hạn. Tuy nhiên, do những biến động của thị trường tài chính, NHNN Việt Nam đã tính toán lại thời điểm để trong quá trình điều chỉnh không gây ra những cú sốc cho thị trường và tránh tạo ra những điểm nghẽn vốn. NHNN Việt Nam đã ban hành Thông tư số 19/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN, trong đó giãn tiến độ giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn từ mức 45% vào năm 2018 và đến năm 2019 mới chính thức áp dụng tỷ lệ này ở mức 40%.

Nhân viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh tư vấn cho khách hàng về căn hộ thuộc dự án cao cấp nằm ven Hồ Tây (Hà Nội).

Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, tùy theo quy mô, diện tích dự án xây dựng, chủ đầu tư phải có mức vốn chủ sở hữu 15-20% vốn đầu tư; còn lại 80-85% nhu cầu vốn chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Ngoài ra, các doanh nghiệp BĐS có thể tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư BĐS hoặc TTCK. Các chuyên gia cho rằng, việc siết chặt vốn tín dụng của hệ thống ngân hàng đã tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS và khiến các nhà đầu tư thứ cấp gần như hoạt động chững lại vì không tiếp cận được nguồn vốn để đầu tư. Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư BĐS hiện nay có số vốn điều lệ còn nhỏ, chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường BĐS.

Nhận định về tình hình thị trường BĐS, theo ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam: Hiện nay, lĩnh vực này đang tồn tại nhiều vướng mắc lớn, nhất là về nguồn vốn cho thị trường. Trước đó, NHNN Việt Nam cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng, hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro, như: BĐS, chứng khoán, đồng thời nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 200% (Thông tư số 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN). Những động thái nêu trên khiến các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay; đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay, hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS vẫn chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng và vốn huy động từ người dân; bởi thị trường cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển đủ mạnh.

Phát hành trái phiếu để tự chủ tài chính

Thị trường BĐS trong những năm gần đây sôi động trở lại khiến các nhà đầu tư, tổ chức nước ngoài quan tâm đến việc đầu tư vào các công ty BĐS đã niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán; hoặc công ty đại chúng chuẩn bị niêm yết có quy mô vốn hóa lớn. Nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng đầu tư gián tiếp thông qua việc mua cổ phần hoặc trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp bởi hình thức đầu tư này giúp họ dễ thoái vốn hơn so với đầu tư trực tiếp vào các dự án. Các chuyên gia tài chính-ngân hàng cho rằng, vào những giai đoạn kinh tế tăng trưởng như hiện nay và TTCK sôi động, việc đầu tư vào cổ phiếu, trái phiếu sẽ thuận lợi hơn, đây sẽ là kênh huy động chính cho các doanh nghiệp BĐS trong tương lai.

Trao đổi với chúng tôi, TS Đặng Anh Tuấn, Phó viện trưởng Viện Ngân hàng-Tài chính, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, đánh giá: "Với quy định về siết chặt cho vay trong lĩnh vực BĐS để kiểm soát rủi ro của ngành ngân hàng, việc huy động vốn của các doanh nghiệp này sẽ gặp khó khăn nhất định. Do vậy, các doanh nghiệp BĐS có thể chuyển sang TTCK để tìm kiếm nguồn vốn thay thế một phần cho nguồn vốn trước đây phải vay từ ngân hàng. Với xu thế tăng trưởng của thị trường BĐS hiện tại cũng như diễn biến của TTCK từ quý II-2018 trở lại đây cho thấy, thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh dài hạn sau hai năm (2016-2017) tăng liên tục, khả năng để thị trường tăng trưởng trở lại tương đương với giai đoạn 2016-2017 là thấp. Với xu thế này, việc các công ty phát hành thêm cổ phiếu để huy động vốn dài hạn cho hoạt động của doanh nghiệp sẽ không thuận lợi, các doanh nghiệp nên ưu tiên sử dụng phương thức huy động trái phiếu để vay nợ. Đặc biệt, đối với phần đông các doanh nghiệp BĐS có quy mô trung bình trở xuống có thể sử dụng phương thức phát hành trái phiếu riêng lẻ, với mức lãi suất phù hợp và phải tìm được một công ty chứng khoán làm tư vấn phát hành trái phiếu để bảo đảm việc phát hành thành công".

Đồng quan điểm này, chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cho biết: “TTCK được xem là kênh tìm vốn hợp lý hiệu quả cho các doanh nghiệp BĐS; bởi lẽ, nguồn vốn cung cấp cho các dự án đòi hỏi lớn và dài hạn. Hiện nay có khoảng 60 doanh nghiệp BĐS chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán và nhiều doanh nghiệp huy động vốn từ kênh này khá hiệu quả. Với quy mô vốn hóa của TTCK Việt Nam hơn 70% GDP, đây là kênh dẫn vốn tốt cho nền kinh tế nói chung và đặc biệt là các doanh nghiệp BĐS”.

Thay vì dựa dẫm vào nguồn vốn ngân hàng, theo chuyên gia kinh tế, PGS, TS Đinh Trọng Thịnh, các chủ đầu tư nên tính toán, điều chỉnh kế hoạch kinh doanh và tìm các nguồn vốn thay thế, như: TTCK, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài... Doanh nghiệp địa ốc có thể xem xét đưa cổ phiếu niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán để huy động vốn. Ngoài ra, các doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài. Đối với những dự án đang dở dang, phía ngân hàng cũng như chủ đầu tư phải giải quyết dứt điểm những dự án đó để bán nhanh và thu hồi vốn. Còn những dự án mới bắt đầu hoặc đang có chiều hướng xấu thì sẽ cắt giảm một cách nhanh chóng để từ đó thanh lọc vốn xấu cho ngân hàng, hạn chế tối đa sự hình thành của "bong bóng" BĐS.

Đưa ra cái nhìn toàn diện về thị trường, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho rằng, nhìn chung, thị trường BĐS đang tăng trưởng tốt cả về nhu cầu và thanh khoản. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường đang có những khó khăn về nguồn vốn, thủ tục hành chính,… các cơ quan quản lý nhà nước cần có giải pháp xử lý kịp thời để gỡ khó cho thị trường BĐS, giúp các doanh nghiệp trong lĩnh vực này tiếp tục phát triển bền vững trong thời gian tới.

Bài và ảnh: NGUYỄN ANH VIỆT