Thị trường căn hộ-văn phòng: Xé rào, lách luật

The Manor – Căn hộ dịch vụ đầu tiên tại TP.HCM đi vào hoạt động gần 10 năm.

Thực trạng cần tháo gỡ

Theo thống kê, hiện nay loại hình Office – tel phát triển khá nhanh trên cả nước, với khoảng 40-50 dự án của hàng loạt "ông lớn" bất động sản. Năm 2017, dự báo tại TP.HCM loại hình này đạt gần 8.000 căn và Hà Nội có tổng nguồn cung hơn 1.000 căn.

Với diện tích nhỏ từ 30-50 m2, cũng như lời hứa cam kết lợi nhuận được chủ đầu tư marketing khá chuyên nghiệp nên nhiều người mua nhà đã lựa chọn căn hộ Office - tel để đầu tư dù chỉ được sở hữu tối đa 50 năm, giá bán thì ngang hoặc cao hơn với giá căn hộ.

Tại TP.HCM, chị Ngọc Nữ, nhà ở quận 3 đã đầu tư mua 1 căn Office – tel Charmington của Công ty Sacomreal tại quận 10. Khu đất này được chủ đầu tư thuê lại của quân đội nên chỉ được sở hữu 43 năm. Giá bán căn hộ văn phòng cao hơn căn hộ 5-6 triệu đồng/m2; phí quản lý cũng được chủ đầu tư thu 26.000 đồng/m2 nhưng chị Nữ vẫn quyết tâm đầu tư vì đánh giá được nhu cầu thuê để làm văn phòng sẽ cao hơn thuê để ở, dù tính pháp lý của loại hình này chưa được pháp luật thừa nhận.

Luật sư Nguyễn Phú Thắng, người điều hành hãng luật Intercode cho biết: Mô hình Office–tel đã phổ biến từ rất lâu tại các trung tâm tài chính của châu Á như Singapore, Seoul hay HongKong. Ở thị trường Việt Nam, tuy còn mới mẻ nhưng mô hình này đã manh nha phát triển rầm rộ từ 2 năm trở lại đây. Office-tel nằm chênh vênh giữa nhà ở và văn phòng cho thuê nên đối tượng này vừa bị điều chỉnh bởi cả quy định về nhà ở, vừa theo quy định về văn phòng cho thuê và có thể không chịu sự điều chỉnh của quy định nào.

Hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau của từng cơ quan Nhà nước, từng địa phương về đối tượng văn phòng làm việc - lưu trú này. Do vậy, người mua nhà cần nắm rõ mục đích sử dụng của sản phẩm Office – tel được chủ đầu tư đăng ký là căn hộ chung cư hay văn phòng cho thuê để tránh được những pháp lý phiền toái sau này, luật sư cảnh báo.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành cho biết: Office – tel là một dạng con lai của Nhà ở xã hội (25-30m2) và nhà thương mại (trên 45m2). Ngày xưa cấm căn hộ nhỏ, giờ Office – tel được bán, vừa làm văn phòng, vừa được ở. Nếu nhu cầu cao nhiều doanh nghiệp sẽ làm Office – tel để bán. Nhưng thực tế có bao nhiêu người mua thực để làm office, bao nhiêu người mua để ở. Ban đầu họ mua để kinh doanh vì vừa túi tiền sau chuyển sang để ở. Nếu quản lý không tốt thì sẽ bị nén hạ tầng, nén mật độ dân cư gây nên tình trạng thiếu chỗ để xe, thiếu điện nước. Do đó, ông Đực đưa ra lời khuyên không nên mua căn hộ ở tại chung cư có Office – tel.

Các giải pháp cần tháo gỡ

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam đưa ra quan điểm: Nhu cầu phân khúc Office – tel là có thật và đang phát triển rất nóng. Nếu không có quy định rõ ràng về luật thì chắc chắn sẽ xảy ra tranh chấp trong tương lai. Ông kiến nghị Bộ Xây dựng trước mắt cần ban hành Thông tư hướng dẫn để Luật đi vào cuộc sống và chỉ nên cấp phép căn hộ Office – tel trong khu đất đa chức năng.

Đứng trên quan điểm quản lý, nhà nước ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Vấn đề này liên quan đến rất nhiều chính sách và đang có nhiều cách hiểu khác nhau. Chúng tôi đang nghiên cứu cho mô hình này một cái tên chính xác nhưng cũng đang phân vân đây là văn phòng kết hợp ở hay văn phòng kết hợp lưu trú.

“Lưu trú dài hạn hay ngắn hạn. Chúng ta xếp nó vào dạng nào? Nếu để ở thì đưa Luật Nhà ở ra điều chỉnh? Nhưng vướng quyền sở hữu vì là một dạng của văn phòng cho thuê. Vướng quy chuẩn tiêu chuẩn. Cầu thang, điện nước, mật độ quy hoạch. Có được xây trên đất ở hay không? Quy hoạch khu chức năng ở, quy hoạch làm kinh doanh văn phòng có đúng hay không? Mọi thứ liên quan đến hạ tầng, chỉ tiêu dân số,… Do vậy Bộ Xây dựng cần xác định đây là loại hình gì? Vừa làm văn phòng, vừa ở thì phải xác định lại quy chuẩn, xác định sở hữu, được cấp giấy chứng nhận như thế nào và các loại thuế phải thu làm sao...”, ông Khởi nêu quan điểm.

Theo Báo Xây dựng