Thị trường bất động sản TP HCM sụt giảm mạnh

Nguồn cung của thị trường BĐS TPHCM 10 tháng năm 2018 sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2017.

Nguồn cung giảm gần 40%

Theo HoREA, dự báo thị trường BĐS năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân.

Thống kê của HoREA cho thấy tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường trong 10 tháng gồm 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà (trong đó có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng trị giá huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%. So sánh tình hình thị trường BĐS thành phố 9 tháng đầu năm 2018 với 9 tháng đầu năm 2017 đều thể hiện sụt giảm. Trong đó, số lượng dự án giảm 11,1%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

Không chỉ sụt giảm mạnh về nguồn cung, cơ cấu sản phẩm của thị trường bị mất cân đối, tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỷ lệ quá thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (tỷ lệ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung. Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững.

Nhiều điểm nghẽn

Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thị trường BĐS thành phố từ đầu năm đến nay gặp nhiều khó khăn là do có nhiều điểm nghẽn.

Điểm nghẽn đầu tiên là việc ách tắc trong thực hiện quy định chấp thuận chủ trương đầu tư do mâu thuẫn trong các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Việc cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp DN đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án BĐS là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch BĐS. Nhiều DN lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Điểm nghẽn thứ hai là giải phóng mặt bằng. Theo HoREA, công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do DN khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang "da báo" không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án, và cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án BĐS trung cấp và bình dân.

Điểm nghẽn thứ ba, kéo dài nhiều năm qua của thị trường BĐS là tiền sử dụng đất. Theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin-cho", làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho DN và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba". Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp. Mặc dù TPHCM đã có nhiều giải pháp quyết liệt để giải quyết điểm nghẽn này nhưng vẫn còn tồn tại một số vướng mắc.

“Ngoài các vướng mắc nêu trên, thị trường BĐS TPHCM còn nhiều điểm nghẽn liên quan đến tài chính, chuyển nhượng dự án... đặc biệt thủ tục hành chính vẫn là rào cản lớn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS”, ông Châu cho biết.

Doanh nghiệp kêu nhiều

Tại buổi gặp gỡ với lãnh đạo TPHCM cuối tuần qua, các DN cũng kêu rất nhiều về các điểm nghẽn nêu trên. Trong đó, về giải phóng mặt bằng, đại diện Công ty CP Địa ốc Phú Long cho biết, công ty có 14 khu đất tại huyện Nhà Bè, tuy nhiên từ năm 2004 đến nay vẫn chưa giải phóng xong mặt bằng nên vẫn chưa triển khai dự án. Tương tự, DN đã phải ứng ra 160 tỷ đồng để thực hiện dự án ngầm hóa đường điện 220kv dự kiến hoàn thành đền bù giải tỏa trong vòng 2 năm và hoàn thành dự án trong vòng 5 năm. Nhưng đến nay đã qua 10 năm DN vẫn chưa thể hoàn thành việc đền bù giải tỏa.

Một bất cập khác được nhiều DN phản ánh liên quan vướng mắc về việc tính tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các dự án có diện tích chiếm đất của công trình ngầm lớn hơn diện tích khối đế chung cư cao tầng và khu phức hợp cao tầng. Theo đó, khi tính tiền sử dụng đất dự án theo phương pháp thặng dư, các sở, ngành, đơn vị tư vấn đã tính đủ doanh thu của toàn bộ diện tích tầng hầm, nhưng quyết định tính tiền sử dụng đất dự án lại chỉ ghi tính trên diện tích khối đế, còn lại diện tích tầng hầm không được tính. Do vướng mắc này mà đến nay nhiều dự án chưa được cấp sổ đỏ gây rất nhiều khó khăn cho DN...

Liên quan đến thủ tục hành chính, đại diện Tập đoàn Novaland cho hay, đơn vị đang bị ngưng kinh doanh vì 2 dự án trọng điểm đã đưa vào kế hoạch kinh doanh nhưng chưa được triển khai. Đó là dự án Vườn Dừa có quy mô 158 ha tại quận 9 và dự án Bình Khánh có quy mô 30 ha tại quận 2. Vừa qua, đơn vị phải giảm biên chế 1.000 người, các đối tác cũng đang ngần ngại hợp tác với Novaland vì các dự án của DN bị thanh kiểm tra quá nhiều...

Các DN cũng khẳng định, những điểm nghẽn này là một trong những nguyên nhân chính dẫn tới thị trường BĐS sụt giảm.

Nguyễn Huế