Thị trường bất động sản: Không để phát triển 'chênh'

Cần có cơ chế phù hợp cho thị trường BĐS để tránh tình trạng phát triển “chênh”. (Ảnh: L.An)

Thị trường sôi động

Theo DKRA Vietnam, trong Quý 1/2021, khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận có nhiều biến động trái chiều ở những phân khúc khác nhau cũng như giữa các địa phương. Cụ thể, bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung tăng mạnh so với quý IV/2020, nhà phố biệt thự tăng nhẹ. Trong khi đó, các phân khúc căn hộ và đất nền đều sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ.

Tuy nhiên, DKRA Vietnam cũng chỉ ra, mặt bằng giá tại khu vực TP. HCM tăng cục bộ, chủ yếu ở phân khúc đất nền. Lý do là “ăn” theo thông tin quy hoạch và nâng cấp từ huyện lên quận ở những huyện vùng ven. Giá bán của phân khúc căn hộ cũng được điều chỉnh tăng với việc thành lập TP. Thủ Đức. Thậm chí, nhiều dự án đã thiết lập mặt bằng giá mới chạm ngưỡng phân khúc hạng sang.

Ở phân khúc đất nền, trong quý I, DKRA Vietnam ghi nhận nguồn cung tại thị trường TP. HCM và các tỉnh giáp ranh bị giảm nhẹ. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ tăng 37% so với quý trước. Theo ông Võ Hồng Thắng - Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam, khu vực TP. HCM ngày càng khan hiếm đất sạch, nên đất nền khu vực lân cận TP. HCM sẽ tiếp tục giữ vị thế chủ lực. Trong đó, Long An dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ mới toàn thị trường.

Theo DKRA Vietnam, nguồn cung và lượng tiêu thụ của thị trường căn hộ hạng B bị giảm gần một nửa so với quý trước. Trong khi căn hộ hạng C vắng bóng, căn hộ hạng A lại gia tăng đáng kể. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở khu Đông TP. HCM với giá bán tăng mạnh khi TP. Thủ Đức chính thức được thành lập, thậm chí ghi nhận nhiều dự án tăng giá chạm ngưỡng căn hộ hạng A.

Về phân khúc nhà phố/biệt thự khu vực TP. HCM và các tỉnh giáp ranh, nguồn cung mới tăng rất nhẹ so với quý trước và tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và TP. HCM. Trong đó, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 33% so với quý IV/2020.

Mặc dù sức cầu chung toàn thị trường của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ở mức khá thấp và tiếp tục xu hướng giảm. Tuy nhiên, ở loại hình biệt thự biển và condotel ghi nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh, với chỉ số lần lượt là 3,2 lần và 7,4 lần so với quý trước. Riêng nhà phố/shophouse có sự sụt giảm nguồn cung khoảng 60%. Các dự án tập trung ở Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc và Bình Thuận. Trong đó, Bà Rịa - Vũng Tàu dẫn đầu nguồn cung mới ở loại hình condotel.

Xu hướng căn hộ hạng sang

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, các nhà đầu tư cũ bắt đầu “rục rịch” quay trở lại và khởi động thị trường bất động sản tăng nhiệt. Bên cạnh đó, với việc kiểm soát tốt dịch Covid-19 của Việt Nam, các nhà đầu tư và quỹ tài chính mới cũng bắt đầu việc xem xét và nghiên cứu thị trường Việt Nam, đặc biệt là thị trường bất động sản.

Do vậy, trong quý II và những tháng tiếp theo trong năm 2021, đại diện cho DKRA Vietnam cũng dự báo các phân khúc của thị trường này sẽ phục hồi mau chóng. Tuy nhiên, so với các phân khúc khác, căn hộ hạng sang vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường.

Lý giải nhận định trên, ông Nguyễn Hoàng cho biết, số lượng giới trung lưu tại Việt Nam đang dần gia tăng trong những năm gần đây. Vì vậy, việc đòi hỏi tiện ích sống là điều tất yếu, theo đó một căn hộ tích hợp đầy đủ tiện ích từ nội, ngoại khu đến thiết kế không gian sống, nội thất căn hộ cũng là những ưu tiên hàng đầu cho khách hàng chọn lựa.

Ngoài thế mạnh về tiềm lực tài chính, các yếu tố trên cũng là những lý do “thích hợp” để cho các thương hiệu chủ đầu tư “nội” trưởng thành chuyên nghiệp hơn, khi họ (PV) không chỉ bắt đầu, mà đã sẵn sàng mở hầu bao cho việc sử dụng ứng dụng công nghệ trong các hoạt động quản lý đầu tư, quảng cáo, tiếp thị, bán hàng, quản lý - vận hành dự án…, theo ông Nguyễn Hoàng.

Tuy nhiên, ông Hoàng cho rằng, việc phát triển căn hộ tích hợp tiện ích là nhu cầu chính đáng nhưng cũng mang đến tình trạng bất ổn (sôi động/quá nóng) ở những khu vực có dự án của chủ đầu tư lớn trong nước xuất hiện. Đồng thời, nếu chủ đầu tư trong nước chỉ tập trung vào phân khúc trung cấp, cao cấp mà bỏ ngỏ phân khúc căn hộ/nhà ở vừa túi tiền, sẽ đẩy quyền lợi của người có nhu cầu thật sẽ trở nên xa vời.

Do vậy, theo đại diện của DKRA Vietnam, các cơ quan chức năng cần quản lý chặt chẽ các hoạt động trong quản lý đất đai, kiểm soát, không để phát triển “chênh”. Bởi nếu mức giá sản phẩm đưa ra phần lớn cao hơn mặt bằng chung của khu vực, sẽ tạo sóng cho việc thiết lập ra mặt bằng giá mới và càng làm cho mục tiêu của Chính phủ trong việc giải quyết nhà ở cho người lao động khó đạt được như kỳ vọng.