Thị trường bất động sản cần phải phát triển ổn định lành mạnh

Toàn cảnh hội thảo

Cần hoàn thiện cơ chế đồng bộ

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, trong hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu không ổn định và phát triển thiếu bền vững, thể hiện qua sự thăng trầm của thị trường, thậm chí có thời điểm đã xảy ra khủng hoảng nghiêm trọng, có lúc sốt nóng “bong bóng”, có lúc bị “đóng băng”. Trong thời điểm năm 2007, thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi và tăng trưởng trở lại, như khủng hoảng “bong bóng”. Sau đó, sang năm 2008, thị trường lại “đóng băng” và “phục hồi” năm 2009 đến 2010. Tiếp theo những năm 2011-2013 lại tiếp tục “đóng băng” và “phục hồi” từ năm 2014; “tăng trưởng cao” trong các năm 2015-2017; “gặp khó khăn lớn” trong các năm 2018-2020.

Kể từ tháng 03/2020, đại dịch Covid-19 đã làm trầm trọng thêm các khó khăn của thị trường bất động sản. Nhưng, từ tháng 08/2020 đến nay, đi đôi với việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch, thị trường bất động sản đã từng bước phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phát biểu tại hội thảo

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, trong lĩnh vực bất động sản thì hoạt động đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại có nhiều yếu tố đặc thù, nên rất cần có cơ chế, chính sách pháp luật phù hợp. Chẳng hạn như: Dự án nhà ở thương mại thực hiện qua nhiều giai đoạn, bao gồm giai đoạn chuẩn bị đầu tư; giai đoạn thực hiện dự án; giai đoạn quản lý, khai thác kinh doanh sau dự án, với nhiều bước từ A-Z. Bắt đầu từ khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất; thẩm định dự án và được công nhận chủ đầu tư; cấp phép xây dựng và thi công xây dựng; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nộp tiền sử dụng đất; bán sản phẩm nhà ở và chăm sóc khách hàng.

Quá trình đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại thường mất khoảng trên dưới 05 năm, thậm chí trên dưới 10 năm, nhưng chủ đầu tư không được quyền tự do chuyển nhượng dự án (M&A) theo nhu cầu kinh doanh. Bởi lẽ, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, sau khi đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), nên đã làm hạn chế quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong hoạt động M&A và không tạo được nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Bên cạnh đó, về nguồn vốn đầu tư dự án, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải có tối thiểu 15-20% vốn chủ sở hữu trong tổng mức đầu tư. Phần lớn nguồn vốn còn lại chủ yếu dựa vào vốn vay tín dụng ngân hàng, hoặc huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp, hoặc vốn liên doanh liên kết, hợp tác (trong giai đoạn đầu) và vốn huy động từ khách hàng (khi đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Thị trường bất động sản chưa có các nguồn vốn trung dài hạn; hầu như chưa có các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT); cũng chưa có các tổ chức đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp có uy tín như nhiều nước.

Do quy định chỉ được tính các khoản chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý được Luật Thuế công nhận. Một số khoản thu ngân sách nhà nước chưa hợp lý đối với dự án nhà ở thương mại, như mức thu tiền bảo vệ đất lúa khá cao (đối với dự án có sử dụng đất lúa), với mức thu tối thiểu bằng 50% Bảng giá đất. Đặc biệt là khoản thu “tiền sử dụng đất” không hợp lý, đối với các dự án nhà ở thương mại.

Một số chuyên gia tại hội thảo cho rằng, hoạt động môi giới bất động sản là cần thiết, kết nối cung-cầu, góp phần làm thị trường bất động sản minh bạch và chuyên nghiệp. Nhưng phần lớn các nhà môi giới ở nước ta chưa chuyên nghiệp, chưa được đào tạo đầy đủ, cả về kiến thức, kỹ năng, đạo đức nghề nghiệp và thiếu cơ chế quản lý nên đã xảy ra nhiều bất cập, thậm chí có trường hợp nhà môi giới (cò đất, cò nhà) gây thiệt hại cho người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp, hoặc có lúc đã làm “nhiễu” thị trường. Bên cạnh đó, ở nước ta hiện nay có cả một “rừng” văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, nhìn chung rất rườm rà phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột, như một “ma trận” làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài.

Nhưng trong khoảng 10 năm qua, hệ thống pháp luật đã được xây dựng hoàn thiện dần. Thể hiện rõ nét nhất trong việc ban hành Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, đã đồng thời sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường; Bên cạnh đó, Chính phủ đang xem xét ban hành “Nghị định sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai”, đảm bảo được tính đồng bộ và tính liên thông, giải quyết được một số vướng mắc lớn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định pháp luật chưa đảm bảo đầy đủ tính thống nhất, tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông.

Cần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững

Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhận định, để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững, các cơ quan quản lý Nhà nước cần phải hoàn thiện thể chế pháp luật đồng bộ trong thời gia tới như Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở… Trong thời gia qua Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ Nghị định 99, Nghị định 100, Nghị định 101 nhằm giúp doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở tạo nguồn cấp tốt hơn. Bên cạnh đó các địa phương phải tạo điều kiện nhiều hơn nữa cho các doanh nghiệp khinh doanh bất động sản.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết: Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành cùa Quốc hội và Chính phủ ban hành trong thời gian qua giải quyết được nhiều vấn đề và tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, các chính sách pháp luật vẫn chưa theo kịp để điều chỉnh hết các loại hình bất động sản “mới”, việc vận dụng và giải thích pháp luật của cơ quan có thẩm quyền trong các vấn đề quản lý đất đai, thủ tục đầu tư, thủ tục xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất dự án… còn nhiều khoảng trống, bất cập gây ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư dẫn đến làm giảm nguồn cung và đẩy giá bán các sản phẩm bất động sản tăng theo thời gian.

Ông Nguyễn Đình Trung cho rằng, để thúc đầy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững cần phải tháo gỡ các thủ tục cải cách hành chính, cải cách phương thức nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại các dự án. Đồng thời cần phải tháo gỡ những bất cập việc giao đất xen cài trong dự án phát triển nhà ở và hoàn thiện khung pháp lý đối với các loại hình bất động sản mới.

Ông Nguyễn Đức Hiền, Phó ban Kinh tế Trung ương Đánh giá, năng lực của các chủ thể thị trường bất động sản còn hạn chế nêu thực tế thị trường thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở xã hội, nhà ở bình dân.

Dù vậy, theo ông Hiển, đô thị hóa và phát triển đô thị nước ta vẫn còn nhiều hạn chế, yếu kém. Quá trình đô thị hóa còn mất cân đối, sự phân biệt đối xử và phúc lợi xã hội giữa người di cư, nhập cư với dân cư thành thị còn nhiều; người nhập cư khó tiếp cận các dịch vụ cơ bản và các cơ hội việc làm tại đô thị.

Từ việc đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và phát triển đô thị, ông Hiển cho biết đã đặt ra những yêu cầu cao về phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là thị trường bất động sản công nghiệp và nhà ở cho cư dân đô thị.

Thái Đoàn