Tháo gỡ vướng mắc trong thực hiện bảo lãnh bất động sản

Tuy nhiên, quá trình thực hiện quy định này nảy sinh những vướng mắc cần tháo gỡ, trong đó, vai trò các bên tham gia bảo lãnh phải được nâng cao hơn, đặc biệt là trách nhiệm của chủ đầu tư.

Dự án chậm tiến độ, người mua nhà lao đao

Vài năm gần đây, thị trường BĐS cả nước, đặc biệt là tại các thành phố lớn, như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự phát triển bùng nổ của các dự án nhà chung cư. Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đa phần người mua nhà hiện nay nhằm phục vụ nhu cầu ở, không phải làn sóng đầu cơ như trước. Chính vì vậy, mong muốn lớn nhất của khách hàng là sớm được nhận nhà để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng "xuôi chèo mát mái". Có thể kể ra không ít dự án BĐS tại Hà Nội bị chậm tiến độ trong thời gian dài, khiến người mua nhà lao đao, như: Dự án AZ Thăng Long (còn có tên khác là Bright City ở huyện Hoài Đức) hay dự án Usilk City (quận Hà Đông) nhiều năm liền chịu cảnh "đắp chiếu"... Mới đây, những người mua nhà tại dự án Tokyo Tower (Hà Đông, Hà Nội) đứng ngồi không yên khi đã quá thời gian bàn giao 10 tháng, nhưng dự án mới xây xong phần thô, công trường đã ngừng hoạt động. Chủ đầu tư dự án là Công ty CP Sông Đà 1.01 không bảo đảm năng lực tài chính. Người mua nhà cũng không thể liên lạc với đơn vị này. Dự án Tokyo Tower cũng bị đơn vị cung cấp tín dụng là Ngân hàng PVcomBank thu giữ do phát sinh nợ xấu.

Nhiều dự án chung cư, nhà cao tầng được xây dựng mới tại Hà Nội. Ảnh: Trọng Hải

Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Điều này giúp bảo đảm quyền lợi của khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Tại dự án Tokyo Tower, chủ đầu tư đã ký hợp đồng bảo lãnh với chính Ngân hàng PVcomBank nhưng khi dự án chậm tiến độ, việc thực hiện bảo lãnh lại phát sinh vướng mắc. Người mua nhà tại dự án này cho biết họ chỉ nghe chủ đầu tư hứa hẹn dự án đã được ngân hàng bảo lãnh chứ không biết thông tin cụ thể. Theo anh Nguyễn Vũ Hồng, khách hàng mua căn hộ của dự án Tokyo Tower, dự án đã chậm tiến độ 10 tháng khiến gia đình anh gặp nhiều khó khăn, vừa phải trả lãi suất ngân hàng vừa trả tiền thuê nhà. Mong muốn của người dân là ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo đúng cam kết, sớm hoàn thành dự án để được nhận nhà.

Siết chặt quy định về bảo lãnh

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, dù đã có quy định về bảo lãnh nhưng thực tế khi dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư "bặt vô âm tín", người chịu thiệt thòi vẫn là khách hàng. Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu tại Hà Nội của Công ty dịch vụ BĐS Savills Việt Nam nhìn nhận, chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện, ngân hàng đã thu hồi dự án nhưng bản thân ngân hàng lại không có chức năng phát triển BĐS và phải chuyển cho chủ đầu tư mới. Trong trường hợp này khách hàng vẫn phải gánh chịu rủi ro vì phụ thuộc vào năng lực của đơn vị tiếp nhận dự án.

Đối với trường hợp của tòa nhà Tokyo Tower, đại diện Ngân hàng PVcomBank cho rằng, trong hợp đồng bảo lãnh và quy định của pháp luật đều nêu rõ, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển bản sao hợp đồng bảo lãnh đến từng khách hàng. Thực tế, chủ đầu tư đã không làm nên khách hàng không nắm rõ các điều khoản trong hợp đồng. Ngân hàng cũng không biết ai là khách hàng của dự án; đến khi phát sinh nợ xấu, dự án đình trệ, khách hàng mới tìm đến để đòi quyền lợi. Tại buổi làm việc với khách hàng của dự án, đại diện Ngân hàng PVcomBank khẳng định sẽ đàm phán với chủ đầu tư mới để tiếp tục triển khai dự án, dự kiến hoàn thành, bàn giao nhà cho khách hàng vào ngày 30-6-2019. Quyền lợi của khách hàng sẽ được bảo đảm như hợp đồng mua bán ban đầu.

Từ những vụ việc đã xảy ra có thể thấy, dù pháp luật có quy định về bảo lãnh BĐS nhưng chủ đầu tư vẫn có thể cố tình thực hiện một cách rất hình thức, thậm chí là bắt tay với ngân hàng để lách luật nhằm né tránh trách nhiệm. Hợp đồng bảo lãnh mới chỉ là khuôn khổ ban đầu, khách hàng có thể yêu cầu ngân hàng cấp thư bảo lãnh riêng cho sản phẩm BĐS của mình. Để phòng ngừa những rủi ro trong quá trình triển khai dự án BĐS, theo bà Đỗ Thu Hằng, người mua nhà phải biết tự bảo vệ mình bằng cách tìm hiểu kỹ càng về dự án, đặc biệt là năng lực thực tế của chủ đầu tư trước khi quyết định tham gia.

MẠNH HƯNG