Thận trọng khi giao kết và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Trợ giúp viên Lê Minh Tuấn (trái), Trung tâm Trợ giúp pháp lý nhà nước tỉnh (Sở Tư pháp) tư vấn pháp lý cho người dân liên quan tới tranh chấp quyền sử dụng đất. Ảnh: Đ.Phú

Do đó, người dân cần thận trọng trong các giao dịch, giao kết hợp đồng về QSDĐ. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp cần nắm rõ các quy định pháp luật để có hướng giải quyết khả thi.

* “Bẫy” trong giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Lợi dụng tình trạng cần tiền gấp của người vay, bên cho vay thường yêu cầu bảo đảm khoản vay bằng việc giao giấy chứng nhận QSDĐ hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nhà ở có chữ ký và công chứng với giá trị lớn hơn so với tài sản cho vay. Một khi bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ hay nghĩa vụ trả tiền lãi thì người đi vay có thể bị mất tài sản của mình.

Chẳng hạn như trường hợp của bà N.T.U. (ngụ xã Tân Bình, H.Vĩnh Cửu). Vì cần tiền làm ăn nên bà U. vay của bà N.T.P. (ngụ TP.HCM) 700 triệu đồng. Để đảm bảo khoản vay này, bà U. làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trị giá hơn 1 tỷ đồng cho bà P. Khi bà U. không có khả năng trả tiền gốc và lãi, bà P. đem QSDĐ trên chuyển nhượng cho người khác.

Trợ giúp viên Lê Minh Tuấn, Trung tâm Trợ giúp pháp lý nhà nước tỉnh (Sở Tư pháp) cho hay, việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói trên nhằm che đậy giao dịch vay mượn nợ, dẫn tới người đi vay bị chủ nợ chiếm đoạt luôn QSDĐ dù họ đã trả được một phần nợ gốc và lãi vay, được xem là thủ đoạn thường gặp của giới cho vay nặng lãi. Do đó, người dân nên cảnh giác, thận trọng, không nên giao kết hợp đồng loại này.

“Một giao dịch được coi là hợp pháp cần đảm bảo các điều kiện chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn có năng lực hành vi dân sự và tự nguyện tham gia không bị ép buộc, nội dung và mục đích không được trái với quy định của pháp luật, đạo đức xã hội. Ngoài ra, còn cần đảm bảo về hình thức của giao dịch. Nếu không đáp ứng các điều kiện đó thì hợp đồng bị vô hiệu. Khi hợp đồng vô hiệu, các bên liên quan có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu” - trợ giúp viên Lê Minh Tuấn nói.

* Chú ý khi chọn hướng giải quyết tranh chấp

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng về QSDĐ là 3 năm. Đồng thời quy định, không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp về QSDĐ theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Do đó, khi phát sinh tranh chấp, người dân cần xác định rõ quan hệ tranh chấp đó là hợp đồng hay là tranh chấp về QSDĐ để đưa ra giải pháp khởi kiện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của mình.

Ngày 20-3-2003, giữa bà H.T.M. (ngụ H.Thống Nhất) ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với bà T.M.T. (ngụ TP.HCM) với nội dung: bà M. chuyển nhượng cho bà T. 4ha đất trồng cao su với giá 370 triệu đồng/ha tại xã Sông Trầu (H.Trảng Bom). Bà T. đặt cọc 200 triệu đồng. Hai bên giao ước, bà M. chịu trách nhiệm làm thủ tục ra giấy chứng nhận QSDĐ mang tên bà T. trong thời hạn 4 tháng kể từ ngày hai bên ký kết hợp đồng (từ ngày 20-3 đến 20-7-2003). Nếu bà M. không làm được giấy chứng nhận QSDĐ trong thời hạn 4 tháng như giao ước thì sẽ bị phạt 600 triệu đồng. Còn nếu bà T. đơn phương chấm dứt hợp đồng thì mất tiền cọc.

Ngày 13-6-2003, bà M. đã làm xong giấy chứng nhận QSDĐ mang tên bà T. trước hẹn 37 ngày và liền sau đó giao luôn đất, sổ đỏ cho bà T. Tuy nhiên, T. không thanh toán tiền chuyển nhượng như thỏa thuận hợp đồng sau khi nhận đất và giấy chứng nhận QSDĐ nên bà M. lấy lại đất dù toàn bộ diện tích đất trên hiện mang tên bà T.

Năm 2006, bà T. khởi kiện bà M. ra TAND H.Trảng Bom về việc tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ và được tòa án thụ lý nhưng sau đó bà rút đơn nên vụ việc được đình chỉ. Đến năm 2011, bà T. quay lại khởi kiện và lần này khởi kiện về nội dung tranh chấp QSDĐ với bà M. và được TAND H.Trảng Bom thụ lý giải quyết.

Luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư tỉnh) cho hay, việc bà T. khởi kiện tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ như lúc đầu sẽ bất lợi rất lớn. Vì bà là người không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán tiền theo hợp đồng nên dẫn tới hợp đồng vô hiệu và khi hợp đồng giao dịch vô hiệu thì các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận (trừ tiền đặt cọc). Đồng thời, năm 2011, bà T. không khởi kiện về tranh chấp hợp đồng nữa là thể hiện sự khôn khéo. Vì như vậy, thời hiệu khởi kiện về hợp đồng tới thời điểm này không còn. Bởi theo Bộ luật Dân sự năm 2005 thì thời hạn khởi kiện hợp đồng dân sự là 2 năm, Bộ luật Dân sự năm 2015 là 3 năm. Riêng về khởi kiện tranh chấp QSDĐ thì cả Bộ luật Dân sự năm 2005 và 2015 quy định không tính thời hiệu.

“Ở vụ việc này, tôi không bàn tới chuyện ai thắng, ai thua vì vụ việc đã được tòa thụ lý giải quyết. Điều tôi muốn nói ở đây là cách chọn đối tượng và nội dung tranh chấp để khởi kiện sao cho hiệu quả, đảm bảo thời hiệu, bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của mình theo đúng quy định pháp luật” - luật sư Cao Sơn Hà bộc bạch.

Cũng theo luật sư Cao Sơn Hà, tại Khoản 3, Điều 155, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, không áp dụng thời hiệu khởi kiện tranh chấp về QSDĐ theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Chính vì vậy, những tranh chấp liên quan tới QSDĐ như: lối đi chung, ranh giới đất, đất bị cấp chồng lấn, giao đất thiếu diện tích… sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Điều 502, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, hợp đồng về QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về QSDĐ phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đoàn Phú