Tạo nguồn thu ngân sách từ thuế sử dụng đất

Sở dĩ nguồn thu từ sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh không đạt kế hoạch là do thị trường BĐS đang đối mặt với nhiều khó khăn. Nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền nhiều người có nhu cầu, căn hộ nhà ở xã hội, giảm sút mạnh từ đầu năm. Trong sáu tháng, chỉ có ba dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ hơn 2 ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Việc thị trường BĐS gặp khó được lãnh đạo TP Hồ Chí Minh nhìn nhận là do thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng vẫn chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi và chưa phù hợp với thực tiễn. Việc tính tiền sử dụng đất nhiều dự án BĐS bị chậm trễ, kéo dài. Việc giao đất, cho thuê đất để các doanh nghiệp thực hiện dự án còn nhiều lúng túng, dẫn đến chậm trễ, thậm chí mang lại nhiều rủi ro về pháp lý.

Theo quy định hiện hành, có ba hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất để phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm: Giao đất theo quyết định chủ trương đầu tư (Luật Đầu tư); giao đất theo đấu giá quyền sử dụng đất (Luật Đất đai) và giao đất theo đấu thầu chọn nhà đầu tư (Luật Đấu thầu). Thực tế, để xác định được dự án nào thuộc hình thức đầu tư nào trong ba hình thức nêu trên chưa rõ ràng; có dự án áp dụng hình thức giao đất nào cũng có sơ hở. Điều này dẫn đến lúng túng trong khâu triển khai thực hiện, khiến doanh nghiệp chậm được giao đất để thực hiện dự án.

Thực tế cũng cho thấy, tình trạng nhà đầu tư đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, nhưng xen cài trong dự án lại có các khu đất công có diện tích đất nhỏ (đường giao thông hiện hữu, đất ven kênh, rạch). Theo quy định của Luật Đất đai thì đất công phải đem đấu giá lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, đặc thù của các khu đất xen cài này thường nhỏ, hình dạng méo mó, không có kết nối giao thông cho nên không thể đáp ứng các điều kiện để tổ chức đấu giá. Dó đó, việc xác định thành phố có thể giao đất, cho thuê đất trực tiếp không thông qua đấu giá hay không vẫn còn phải xin ý kiến các bộ, ngành Trung ương. Điều này dẫn đến nhiều dự án bị chậm trễ trong khâu thực hiện thủ tục đầu tư, gây khó khăn cho doanh nghiệp BĐS…

Thiết nghĩ, ngoài việc tích cực làm việc với các cơ quan Trung ương để được hướng dẫn cũng như đóng góp ý kiến vào các dự luật, nghị định sửa đổi có liên quan nhằm giải quyết căn cơ những bất cập về hành lang pháp lý, TP Hồ Chí Minh cũng cần chủ động đề xuất với Trung ương các giải pháp cụ thể.

Trường hợp các khu đất công có diện tích nhỏ, xen cài trong các khu đất thực hiện dự án đầu tư của doanh nghiệp, thành phố nên tập hợp rồi xây dựng nguyên tắc xử lý, sau đó báo cáo các bộ, ngành hướng dẫn thực hiện thay vì đi xin ý kiến cho từng trường hợp cụ thể như hiện nay. Các phương án xử lý có thể cân nhắc theo tiêu chí diện tích, hình dạng, vị trí của khu đất xen cài để đấu giá theo quy định hay giao cho nhà đầu tư và yêu cầu hoán đổi cho thành phố một khu đất công khác có hình dạng vuông vức tại dự án để thành phố bán đấu giá, hoặc bán chỉ định cho nhà đầu tư theo giá thị trường…

Trong việc giao đất, thành phố nên nghiên cứu thực hiện theo nguyên tắc công khai lựa chọn nhà đầu tư thông qua việc đấu thầu, đấu giá nhằm bảo đảm tính minh bạch, cạnh tranh, tìm được nhà đầu tư thật sự có năng lực. Chủ động lập các danh mục và kế hoạch các dự án thực hiện đấu thầu, đấu giá theo thứ tự ưu tiên; đồng thời chủ động lập quy hoạch chi tiết cho các dự án mới và mời gọi đầu tư thay vì bị động, đợi nhà đầu tư đề xuất được giao nghiên cứu lập quy hoạch.

Với cách làm chủ động, công khai, minh bạch sẽ đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, tạo được nguồn thu lớn từ sử dụng đất cho ngân sách thành phố.