Tăng bảng giá đất, liệu giá nhà Hà Nội có tăng?

Giá nhà Hà Nội dự kiến có thể tăng khi điều chỉnh bảng giá đất. Ảnh: ST.

Tác động tới mặt bằng giá?

UBND TP Hà Nội mới đây đã có đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất sau khi lấy ý kiến góp ý vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn TP áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024. Trong đó, giá đất ở đô thị dự kiến cao nhất hơn 200 triệu đồng/m2, áp dụng cho một số địa bàn thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ (giá áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019 là 162 triệu đồng/m2). Giá thấp nhất thuộc địa bàn quận Hà Đông với hơn 4,5 triệu đồng/m2.

Lãnh đạo TP. Hà Nội cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất đáp ứng yêu cầu thực tiễn, giảm bớt chênh lệch với thị trường; góp phần thiết lập cơ chế chính sách đồng bộ trong quản lý đất đai; hài hòa lợi ích nhà nước, người dân và DN.

Theo khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường, giá nhà những tháng qua tại Hà Nội đã tăng giá đáng kể, mức tăng 3- 5% tại quận Cầu Giấy, Đống Đa. Còn ở 4 quận trung tâm nội thành giá tăng, dao động từ 2- 3%. Ngược lại, những quận, huyện lân cận trung tâm lại có biên độ tăng lớn hơn, thậm chí có nơi tăng 10 đến 30% chỉ sau một năm như Đông Anh, Hoài Đức, Long Biên...

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc tăng giá đất trong bảng giá đất sẽ có tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Trong đó ảnh hưởng trước tiên sẽ là vấn đề giá. “Qua khảo sát, đối với một chung cư bình dân dưới 25 triệu đồng/m2, giá đất chiếm khoảng 2,5- 3 triệu đồng/m2. Nếu khung giá đất tăng- chi phí đầu vào tăng thì giá bán khó có thể nói không tăng theo”, chuyên gia này nêu.

Theo ông Đính, với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10-15% giá thành. Khi giá đất tăng 30% giá bán chắc chắn sẽ tăng theo. “Với mức giá như hiện nay thị trường sản phẩm nhà giá rẻ đã khan hiếm. Nếu giá đất tiếp tục được điều chỉnh tăng cơ hội mua căn hộ giá thấp của người dân còn khó khăn hơn rất nhiều lần”, ông Đính lo ngại.

Ngoài ra, một số ý kiến cũng cho rằng, mức giá đất quá cao, sẽ đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các DN, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Ở một khía cạnh khác, một số ý kiến cũng cho rằng, giá đất tăng, giải phóng mặt bằng tăng, chi phí thu hồi đất, tạo quỹ đất cho các dự án bất động sản tăng sẽ làm chi phí tăng. Tuy nhiên, mức tăng này chia đều cho toàn bộ dự án thì chi phí tăng sẽ không hề lớn. Việc thay đổi khung giá đất chỉ là một trong những yếu tố góp phần đẩy giá bất động sản Hà Nội, và nếu có tăng thì thực chất do yếu tố tâm lý là chủ yếu chứ không phải do Hà Nội điều chỉnh giá đất.

Tăng có chọn lọc?

Để việc tăng bảng giá đất tránh tác động xấu tới thị trường, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất nên khoanh vùng khu vực để phân chia mức tăng hợp lý. Theo đó, tại các khu vực hạn chế xây nhà cao tầng, phát triển nhà ở như các quận nội đô có thể tăng, thậm chí tăng cao. Còn lại các khu vực khuyến khích phát triển nhà ở như khu vực Hà Đông hay Sóc Sơn thì không nên tăng, thậm chí có những khu vực còn có thể tính toán giảm để khuyến khích phát triển nhà ở”, ông Đính đề xuất.

Tuy cho rằng việc tăng giá đất cũng là việc cần thiết, tạo nguồn thu lớn hơn cho ngân sách thông qua quỹ đất, song ông Đính cũng lo ngại khi mức giá đất quá cao, sẽ đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, khiến nhà đầu tư nản lòng, tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản.

Về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu, mức điều chỉnh tăng 30% của Hà Nội vẫn chưa sát với thị trường. Bởi theo dự tính khung giá đất của Chính phủ, khu vực cao nhất là 340 triệu đồng/m2, TP Hà Nội đề xuất mức 210 triệu đồng/m2, trong khi trên thực tế, giá đất tại Hàng Ngang, Hàng Đào là 700- 800 triệu đồng/m2. “Như vậy, giá đất Hà Nội thấp hơn rất nhiều so với khung giá của Chính phủ. Đồng thời thấp hơn rất nhiều so với giá trị trường. Tức là thấp hơn giá trị thật mà chúng ta cần hướng tới rất nhiều lần”, GS. Đặng Hùng Võ khẳng định.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, mức tăng 30% không có tác động gì tới thị trường bất động sản. Hiện nhiều ý kiến đang nhầm lẫn khi tăng bảng giá đất của Nhà nước giá thị trường sẽ xuống. Trên thực tế, nếu giảm giá đất của nhà nước thì giá thị trường sẽ tiếp tục lên, điều này sẽ càng đẩy mạnh đầu cơ. “Giảm bảng giá của nhà nước có nghĩa là giảm thuế. Mà khi giảm thuế tình trạng đầu cơ sẽ lớn”, GS. Võ nêu quan điểm.

D.Ngân