'Sóng' hạ tầng gợn lăn tăn

Đường Vành đai 3 TP.HCM đang được cắm mốc để giải phóng mặt bằng. Ảnh: Việt Dũng

Gấp rút bám “sóng”

Những ngày gần đây, thông tin TP.HCM tăng tốc giải ngân đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đường Vành đai 3 khiến giới đầu tư địa ốc dần rũ bỏ tâm lý phòng thủ trước đó. Sau nhiều tháng giữ tiền để nghe ngóng, nhiều người bắt đầu đi “săn” bất động sản trở lại.

Anh Hoàng Phong, ngụ quận Gò Vấp (TP.HCM) kể, cầm sẵn trong tay hơn 2 tỷ đồng, anh tức tốc về những khu vực liên quan tới quy hoạch đường Vành đai 3 để tìm cơ hội đầu tư. Theo nhà đầu tư này, mức giá ở những khu vực tuyến đường đi qua như Nhơn Trạch, Tân Vạn (Đồng Nai), Bình Chuẩn (Bình Dương), quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức, TP.HCM), Bến Lức (Long An)... đã tăng mạnh trong một năm trở lại đây, đa phần tăng từ 50% trở lên. Tuy nhiên, đây mới chỉ là thông tin ban đầu, đến khi dự án thực sự triển khai, giá sẽ còn tăng nữa và vấn đề là cần “săn hàng” từ bây giờ để có được giá tốt nhất.

Sau khi cân nhắc, anh quyết định xuống tiền mua mảnh đất diện tích 90 m2 với giá 1,2 tỷ đồng tại xã Tân Bửu, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Theo phân tích của nhà đầu tư này, khu đất nằm ngay gần huyện Bình Chánh (TP.HCM) và đường Vành đai 3 mà giá chỉ hơn 13 triệu đồng/m2 là khá “mềm”.

“Đất đã có sổ sẵn nên trong tương lai giá chắc chắn sẽ tăng, nếu không có nhu cầu bán thì vẫn có thể sử dụng để làm mặt bằng kinh doanh được”, anh Phong nói và cho biết thêm, với việc kết nối 5 đường cao tốc hướng tâm là TP.HCM - Trung Lương, TP.HCM - Mộc Bài, TP.HCM - Chơn Thành, TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và Bến Lức - Long Thành, khi hình thành, tuyến đường Vành đai 3 sẽ tạo sức bật mạnh mẽ cho các dự án bất động sản trong khu vực. Trong đó, Long An có nhiều lợi thế khi nằm giáp ranh TP.HCM và giá đất một số nơi vẫn còn rẻ.

Tương tự, trong tuần qua, nhóm đầu tư gồm 6 người do anh Lê Văn Nam làm trưởng nhóm cũng không ngừng lùng sục quanh khu vực huyện Củ Chi (TP.HCM) để săn hàng, bởi tuyến Vành đai 3 có khoảng 6,2 km đi qua 2 xã Bình Mỹ và Tân Thạnh Đông của huyện.

Theo anh Nam, đất nông nghiệp tại các xã Bình Mỹ, Tân Thạnh Đông, Tân Phú Trung... có giá trung bình từ 5-7 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí đường lớn hay nhỏ, đa phần có diện tích lớn từ 500 m2 trở lên, còn đất thổ cư có giá khoảng 18 triệu đồng/m2 cho nền đất diện tích từ 80-120m2, gần cầu vượt Củ Chi giá trung bình từ 20 triệu đồng/m2… Phía đường Tỉnh lộ 8, gần cầu Phú Cường đi về hướng trung tâm Củ Chi, các khu dân cư ở đây khá đông đúc, những nền đất thổ cư diện tích tương tự cũng có giá bán từ 18-20 triệu đồng/m2.

“Mức giá trên còn khá mềm nếu so với các khu vực lân cận TP.HCM khác”, nhà đầu tư này nói và chia sẻ thêm, sở dĩ nhóm của anh lựa chọn Củ Chi vì thị trường bất động sản ở đây đang trong giai đoạn đầu phát triển nên tiềm năng tăng giá còn nhiều. Chưa kể, đây còn là khu vực mà TP.HCM muốn định hướng trở thành một trong những khu đô thị vệ tinh của Thành phố, trung tâm hướng về phía Tây Bắc Thành phố là đầu mối thương mại, dịch vụ, tài chính, khoa học, y tế, giáo dục, văn hóa…

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, bên cạnh việc thúc tiến độ giải phóng mặt bằng để triển khai tuyến đường Vành đai 3, TP.HCM đang tập trung nguồn lực (hơn 245.000 tỷ đồng) để tái khởi động nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm khác như đường Vành đai 2, cầu Nam Lý trên đường Đỗ Xuân Hợp (TP. Thủ Đức), mở rộng Quốc lộ 50 (huyện Bình Chánh), xây dựng nút giao thông An Phú (TP. Thủ Đức), đường song hành cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây (TP. Thủ Đức), cầu Thủ Thiêm 4, nâng cấp mở rộng Quốc lộ 13…

Các công trình này đóng vai trò kết nối vùng, cửa ngõ Thành phố, rất quan trọng trong việc phát triển kinh tế, tổ chức giao thông... Theo đó, một loạt dự án bất động sản, nhà liền thổ dọc các tuyến đường này đều nằm trong “tầm ngắm” của giới đầu tư địa ốc nhằm đón lõng xu hướng.

Cơ hội tăng giá trị và thanh khoản bất động sản

Thực tế, xu hướng đầu tư “ăn theo” hạ tầng không phải mới, nhưng hiện tại, chiến lược này được xem là “kim chỉ nam” được nhiều nhà đầu tư bất động sản áp dụng, bởi trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, sự đột phá về hạ tầng chính là cơ hội để tăng giá trị và thanh khoản bất động sản.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EximRS nhấn mạnh, hạ tầng luôn là yếu tố then chốt giúp thị trường bất động sản tăng trưởng. Các dự án sẽ được triển khai rất nhiều và thanh khoản luôn tốt khi xây dựng được mạng lưới hạ tầng giao thông có kết nối thuận lợi, bởi khi hạ tầng phát triển, thị trường địa ốc sẽ được tiếp cận ở nhiều hướng khác nhau, khách hàng có nhiều cơ hội hơn, nhu cầu gia tăng và giá trị bất động sản cũng sẽ tăng theo.

“Có thể nói hạ tầng phát triển tới đâu thì giá trị bất động sản sẽ tăng lên tới đó, nhưng khi lựa chọn đầu tư theo hướng đón đầu quy hoạch hạ tầng, nhà đầu tư cần xem xét kỹ pháp lý dự án và rà soát lại quy hoạch của địa phương”, bà Tú nói.

Đồng quan điểm, ông Trần Thế Anh, Giám đốc Kinh doanh Thắng Lợi Group cho hay, hạ tầng giao thông là nền tảng, là “cú huých” không chỉ với bất động sản, mà ở nhiều lĩnh vực khác, vì hạ tầng giao thông phát triển thì hoạt động giao thương cũng sẽ phát triển theo, giúp tiết giảm chi phí vận chuyển, thời gian đi lại giữa các khu vực...

Mặt khác, việc thiếu hụt nguồn cung quỹ đất sạch tại khu vực trung tâm thành phố cũng khiến doanh nghiệp phải chủ động mở rộng phạm vi hoạt động ra các khu vực lân cận để tránh “dẫm chân nhau”, cũng như tạo dư địa phát triển mới.

“Tại khu vực trung tâm, thời gian tạo lập quỹ đất sạch để phát triển dự án khá dài, cần từ 3-5 năm, trong khi thời gian này được rút ngắn đáng kể khi đầu tư vào các địa phương lân cận nhờ thủ tục đầu tư cởi mở hơn, hạ tầng giao thông kết nối cũng ngày một cải thiện. Đây là một trong những lý do chính thúc đẩy các nhà đầu tư và doanh nghiệp dịch chuyển về vùng ven”, ông Thế Anh phân tích.

Theo các chuyên gia, xu hướng đầu tư “ăn theo” hạ tầng tại khu vực phía Nam đang ngày một rõ nét và trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư cần định hướng chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn vì các dự án hạ tầng giao thông lớn thường có điểm rơi kéo dài, không phải khu vực nào nơi tuyến đường đi qua cũng có tiềm năng tăng giá.

Một yếu tố quan trọng khác không thể bỏ qua là khi đầu tư bám theo hạ tầng cần tìm hiểu tiềm năng phát triển dân sinh của khu vực. Giá trị bất động sản chỉ tăng tại những khu vực, dự án được hình thành các khu đô thị, khu dân cư với đầy đủ các tiện ích dân sinh như chợ, bệnh viện, trường học, công viên, khu vui chơi giải trí…, chứ không hẳn cứ gần các dự án hạ tầng giao thông là được hưởng lợi.

Ông Lương Minh Phúc, Giám đốc Ban Quản lý các công trình giao thông TP.HCM (TCIP)

TP.HCM đang dồn toàn lực cho tuyến đường Vành đai 3 khởi công đúng hẹn, bởi dự án là kế hoạch đã được Thành phố ấp ủ trong suốt 13 năm qua. Chưa kể, dự án này chiếm tới 80% tỷ lệ giải ngân nhóm hạ tầng giao thông triển khai bằng ngân sách Thành phố trong năm 2023.

Tính đến nay, dự án Vành đai 3 TP.HCM được bố trí 13.500 tỷ đồng để phục vụ công tác bồi thường và khởi công gói thầu xây lắp. Trong đó, yêu cầu được Thành phố đặt ra là phải giải ngân khoảng 10.000 tỷ đồng trước ngày 30/6/2023.

Hiện tại, hai dự án thành phần 1 và 2 (xây lắp và giải phóng mặt bằng) thuộc dự án Vành đai 3 TP.HCM đoạn qua địa bàn Thành phố cơ bản đáp ứng tiến độ theo yêu cầu của Chính phủ. Đối với dự án thành phần 2 (giải phóng mặt bằng qua địa bàn TP.HCM) có 1.683 trường hợp bị ảnh hưởng với diện tích thu hồi đất hơn 412,5 ha.

Theo tiến độ đề ra, TP.HCM phấn đấu bàn giao 70% diện tích mặt bằng của các gói thầu xây lắp khởi công trước ngày 30/6/2023 và cơ bản bàn giao diện tích còn lại trước ngày 31/12/2023.

Tăng Triển - Việt Dũng