Siết tín dụng, năm 2018 vốn BĐS từ đâu?

Siết tín dụng, nhưng các doanh nghiệp BĐS vẫn có nguồn tài chính ổn định. Ảnh: NL

Vốn chảy vào thị trường BĐS sẽ bị ảnh hưởng

NHNN đã lùi thời hạn siết sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. Theo đó, việc giảm tỷ lệ này xuống 40% sẽ lùi lại tới đầu năm 2019, thay vì đầu năm sau. Tuy nhiên, dự thảo Thông tư 36 của NHNN sẽ áp tỉ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn thay vì 50% như năm 2017 thì nay chỉ còn 45% từ đầu năm 2018 theo dự thảo Thông tư 36.

Chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, hệ số rủi do cho vay kinh doanh BĐS năm 2018 vẫn duy trì ở mức 200% đã hạn chế quy mô cho vay đối với BĐS, nay thêm dự thảo của Thông tư 36 thì nguồn vốn tín dụng chảy vào BĐS sẽ hạn chế nhiều. “Tuy nhiên, các doanh nghiệp đã tìm đến nhiều nguồn vốn khác, chẳng hạn, như huy động vốn từ người dân”", TS. Hiếu nói.

Ông Phạm Linh, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Việt Á thừa nhận, lâu nay nguồn vốn dài hạn cho nền kinh tế không có nhiều, thậm chí là thiếu. Việc siết chặt tỉ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn có thể ảnh hưởng đến nguồn vốn chảy vào BĐS và các dự án đầu tư trung và dài hạn trong năm 2018.

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực cho rằng trong bối cảnh tín dụng chịu nhiều áp lực tăng trưởng như hiện nay, cộng với nợ xấu vẫn chưa được giải quyết, việc giãn thời hạn siết sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là cần thiết, giúp ngân hàng giảm bớt áp lực. Nghĩa là, thay vì áp dụng ngay tỷ lệ 40% thì nay là 45% giúp ngân hàng dể thở trong việc cho vay các lĩnh vực có kỳ hạn dài, phần lớn nằm trong lĩnh vực giao thông, bất động sản…

Theo thống kê của ngân hàng trong hai năm gần đây, vốn huy động tại các ngân hàng thương mại chiếm tới 90% là dòng vốn huy động ngắn hạn, gây ra nguy cơ mất cân đối kỳ hạn.Trong khi đó, Ủy bản Giám sát (UBGS) Tài chính Quốc gia vừa đưa ra báo cáo tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn bình quân của hệ thống tổ chức tín dụng ước khoảng 33,4%. Như vậy, nhiều ngân hàng đến nay vẫn chưa dùng hết dư địa vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Tuy nhiên, theo UBGS Tài chính Quốc gia, vẫn có một số ngân hàng gần như đã chạm trần quy định 50% vốn trung và dài hạn. Bởi vậy, theo các chuyên gia, đối với những ngân hàng này từ năm 2018 sẽ gặp phải một số trở ngại và áp lực khi điều chỉnh lại dòng vốn cho vay trung và dài hạn. Điều này đồng nghĩa với việc những ngân hàng này sẽ siết lại hầu bao đối với một số dự án BĐS.

Từ nhiều dòng vốn

Như vậy, doanh nghiệp ngành địa ốc nói riêng nên chủ động thế nào để có dòng vốn ổn định?

Ông Nguyễn Nam Hiền - Tổng Giám đốc Hung Thinh Land, cho rằng, hiện nay, nguồn vốn chủ lực của những doanh nghiệp BĐS không phải từ ngân hàng mà từ nhiều nguồn khác, tuy nhiên cũng có những vấn đề khó khăn nhưng ảnh hưởng không nhiều. “Phần khó khăn nằm về phía khách hàng nhiều hơn, đó là việc cho vay cá nhân”, ông Hiền nói.

Đồng quan điểm, đại diện Công ty An Gia cũng cho rằng, tín dụng chỉ là một khoản để làm dự án. Thực tế, nhiều doanh nghiệp đã chọn hình thức như ký kết hợp tác với các đối tác nước ngoài, hoặc mua bán và sáp nhập (M&A) “Việc liên kết không những tăng tiềm lực tài chính, mà còn minh bạch về thông tin, do đó, tạo ra sự phát triển bền vững, lành mạnh trong thị trường BĐS”, đại diện Công ty An Gia nói và cho biết, hiện nay An Gia tiềm lực rất mạnh vì đã duy trì liên kết hợp tác rất tốt với Nhật Bản. Năm tới, An Gia sẽ tiếp tục có những đối tác nước ngoài khác.

Theo nhiều chuyên gia, các doanh nghiệp có thể tăng vốn điều lệ, đồng nghĩa với việc tăng lượng tiền từ cổ đông nước ngoài lên. Ngoài ra, các doanh nghiệp có thể phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Kênh huy động vốn này tốn ít chi phí cho doanh nghiệp nhất nhưng lại an toàn hơn đi vay… trong bối cảnh lãi suất khó có thể giữ ở mức thấp.

Ngoài ra, theo nhiều chuyên gia, hiện nay không ít doanh nghiệp trên thị trường có tỉ lệ huy động từ dân khá cao. Cụ thể với một dự án lên tới vài ngàn căn hộ, khách hàng chỉ cần đóng khoảng 15% thì số tiền này cũng lên tới hàng trăm, ngàn tỷ đồng. Dự báo thị trường BĐS 2018 tiếp tục phát triển khi các đô thị lớn được mở rộng ra các khu vực lân cận. Dòng vốn đổ vào BĐS được tiếp sức nhờ nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng như sức tăng tín dụng trong nước. Tăng trưởng mở ra cơ hội đầu tư trong nhiều phân khúc khác nhau của thị trường BĐS.

Nghiêm Lan