Siết cho vay trên 3 tỉ đồng để mua nhà?

Một trong những điểm mới, quan trọng của dự thảo thông tư là sự điều chỉnh tăng gấp 3 lần về hệ số rủi ro cho vay của ngân hàng, lên 150% với những khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỉ đồng trở lên. Với khoản dư nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng thì hệ số rủi ro vẫn là 50%.

Câu hỏi đầu tiên liên quan đến quy định trên là tại sao mốc 3 tỉ đồng lại được chọn, và điều này có ý nghĩa gì?

Tín dụng ngân hàng sẽ dồn cho phân khúc bình dân, ngân hàng sẽ không còn quá “kén cá chọn canh” như trước. Ảnh minh họa Lê Anh.

Có thể nói 3 tỉ đồng là mốc để phân loại bất động sản mà người mua muốn nhắm đến. Vì ngân hàng chỉ cho vay đến một tỷ lệ nhất định trong giá trị/giá bán bất động sản mà người vay muốn mua, chẳng hạn tối đa là 70%, nên suy ra tiếp là giá trị bất động sản mà người vay tiềm năng của ngân hàng nhắm đến là trên 4 tỉ đồng. Như vậy, bất động sản này có thể được xếp vào loại trung, cao cấp.

Nói cách khác, đối tượng mua và phân khúc bất động sản này không thuộc dạng được ưu tiên, vì, trước hết, không phải là... đại trà, là số đông ở Việt Nam.

Thay vào đó, phân khúc bất động sản tầm 2 tỉ đồng trở xuống mới là phổ biến, phục vụ nhu cầu nhà ở cho số đông gia đình. Hơn nữa, với phân khúc trung, cao cấp, người mua được coi là tầng lớp trung lưu trở lên nên họ vẫn, về nguyên tắc, dễ “xoay xở” hơn về mặt tài chính mà không nhất thiết phải quá phụ thuộc vào vay ngân hàng, cũng như quá nhạy cảm với lãi suất ngân hàng được điều chỉnh tăng do ảnh hưởng của nội dung này trong dự thảo thông tư, nếu nó được ban hành.

Như vậy, nội dung này của dự thảo thông tư xem ra muốn “một mũi tên trúng hai đích”, vừa siết lại tín dụng cho phân khúc nhu cầu không đáng để lưu tâm, vừa vẫn tiếp tục mở đường cho tín dụng ngân hàng chảy đến phân khúc bất động sản bình dân, đáp ứng nhu cầu để ở chính đáng của người dân thu nhập trung bình và thấp.

Bởi vậy, nếu nhìn từ thị trường bất động sản thì chỉ có phân khúc trung, cao cấp là bị ảnh hưởng mà thôi. Ngược lại, có thể nói thêm là do tín dụng ngân hàng sẽ dồn cho phân khúc bình dân, ngân hàng sẽ không còn quá “kén cá chọn canh” như trước (giữa cho vay phân khúc bình dân hay trung, cao cấp), nên phân khúc bình dân sẽ được hưởng lợi hơn so với trước.

Mục đích của dự thảo thông tư, nếu đúng như phân tích ở trên, tỏ ra rất chính đáng nhưng dù muốn hay không, nếu được thực thi, nó cũng sẽ vô tình tước bỏ/hạn chế quyền lợi chính đáng của một bộ phận dân chúng có nhu cầu sở hữu bất động sản trung, cao cấp để ở, phù hợp với mức thu nhập và lối sống của mình, đặc biệt với những người sở hữu lần đầu (và duy nhất) bất động sản loại này.

Đồng thời, cách làm trên cũng thúc đẩy ngân hàng tìm cách dồn thêm tín dụng vào phân khúc bình dân, kể cả cho vay dưới chuẩn vì họ phải tìm kiếm thị phần và cơ hội để bù đắp cho sự sụt giảm từ phân khúc trung, cao cấp.

Điều này không chỉ tạo rủi ro lớn hơn cho hệ thống ngân hàng mà còn không đóng góp gì mấy cho chủ trương hướng tín dụng ngân hàng đến những khu vực ưu tiên của nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành (và từng ngân hàng) đang dần bị siết lại hàng năm theo hướng giảm tỷ trọng tổng dư nợ tín dụng trên GDP đang ở mức quá cao xuống gần với mức của khu vực và thế giới.

Những chính sách theo hướng trên có thể gồm: (i) ngân hàng sẽ giảm tỷ lệ vốn vay tối đa trên giá trị bất động sản đối với những bất động sản thứ hai trở lên mà người vay (sẽ) sở hữu; (ii) giá trị khoản cho vay mua bất động sản sẽ được quyết định trên cơ sở tổng dư nợ người vay có với hệ thống ngân hàng, tài chính (càng nợ nhiều, càng được vay ít); (iii) chính sách thuế bất động sản được sửa đổi để đánh thuế nặng vào bất động sản thứ hai trở lên; (iv) đặt ra tỷ lệ trần tín dụng cho bất động sản (và/hoặc cho vay tiêu dùng) nói chung trên tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng; (v) từ bất động sản thứ hai được mua bằng vốn vay ngân hàng trở lên, việc chuyển nhượng quyền sở hữu chỉ được thực hiện sau, ví dụ, ba năm...

Châu Phan