Siết chặt tín dụng BĐS: Nắn dòng tín dụng như thế nào?

Liên quan đến những tác động từ chính sách tới tình hình thị trường bất động sản trong đó có Thông tư 22/NHNN tiếp tục siết mạnh cho vay bất động sản thời gian qua, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) không coi các động thái đó là siết chặt mà là nắn lại dòng vốn tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản và việc này đã được thực hiện trong ba năm vừa qua, không phải bây giờ mới làm.

Đặc biệt là Thông tư 22/NHNN của Ngân hàng Nhà nước định hướng nắn dòng tín dụng vào phân khúc bất động sản nhà ở nhiều hơn.

Theo đó, nếu cho vay bất động sản nhà ở thì trọng số rủi ro sẽ thấp hơn. Như vậy đó là việc nắn những dòng vốn tín dụng vào những phân khúc hạn chế rủi ro hơn và phản ánh nhu cầu của người dân hơn.

Tờ Đời sống & Pháp lý dẫn lời chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV khẳng định, không nên băn khoăn việc nắn dòng vốn tín dụng trong lĩnh vực bất động sản sẽ ảnh hưởng đến sức mua cũng như việc đầu tư của các nhà đầu tư bất động sản bởi vẫn còn những dòng vốn khác hỗ trợ thị trường bất động sản rất tích cực.

Một dự án khu dân cư cao cấp tại quận 2, TP.HCM. Ảnh: SGGP

TS Cấn Văn Lực dẫn ví dụ, về nguồn vốn tín dụng, tính đến tháng 10 năm 2019, cho vay xây dựng vào khoảng gần 800 ngàn tỷ đồng, tăng 8,5%. Cho vay kinh doanh bất động sản tăng khoảng 5,5%. Cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19%. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản vào khoảng 1,5 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 19% tổng dư nợ của nền kinh tế (không kể cho vay xây dựng).

Ngoài ra còn có nguồn vốn tư nhân. Tính đến hết tháng 11/2019, có khoảng 15.800 doanh nghiệp xây dựng (tăng 1,7%) và 7.300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập (tăng 13,8% về số doanh nghiệp, tăng 27,5% về vốn đăng kí).

Thêm nữa là vốn FDI đăng ký mới đạt 2,86 tỉ USD (chiếm 8,5%) và góp vốn, mua cổ phần là 1,9 tỷ USD (chiếm 17%).

Đặc biệt còn có vốn từ thị trường chứng khoán cũng trở nên nhộn nhịp hơn rất nhiều so với trước đây.

Hết 10 tháng đầu năm 2019, trong tổng số tiền phát hành trái phiếu gần 179.000 tỉ đồng, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 61.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 34%), với lãi suất bình quân khoảng 10,5%/năm.

Mức này tương đối cao so với mức lãi suất phát hành trái phiếu doanh nghiệp bình quân của các ngân hàng thương mại khoảng 7 - 8%/năm.

Riêng về hình thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trước lo ngại về rủi ro tiềm ẩn khi các doanh nghiệp lao vào cuộc đua lãi suất phát hành trái phiếu, vị chuyên gia cho rằng, khi phát hành trái phiếu, các doanh nghiệp đều có sự tính toán hiệu quả khi huy động vốn chứ không ai dại gì đi trả lãi suất quá cao để sau này không trả được nợ. Có một số trường hợp kinh doanh bất động sản đang chào với mức lãi suất tương đối cao.

"Ví dụ như có doanh nghiệp nói là mức lãi suất tối đa là 20%, không có nghĩa là mức lãi suất là 20%. Tuy nhiên, mình cũng không đồng tình với cách tiếp thị hay công bố thông tin như vậy. Mức lãi suất cần phải cụ thể, chính xác để nhà đầu tư không bị hiểu nhầm.

Thứ hai là thị trường trái phiếu của chúng ta vẫn còn nhỏ, doanh nghiệp bị phụ thuộc nhiều vào hệ thống ngân hàng đối với nguồn vốn trung và dài hạn. Chính vì vậy Chính phủ cũng đã chỉ đạo để phát triển thị trường vốn nói chung và thị trường trái phiếu nói riêng. Cá nhân tôi cũng ủng hộ chủ trương đó.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện chúng ta phải làm sao để nó phát triển lành mạnh và đảm bảo tính bền vững, lâu dài chứ không phải bất ổn", TS Cấn Văn Lực nói.

Thống kê cho thấy, năm 2019 tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã lên tới 245.000 tỷ đồng, trong đó có khoảng 50% thuộc về các doanh nghiệp bất động sản.

Điều đáng nói, bên mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đa số là ngân hàng, khiến nhiều người lo ngại đây là cách lách quy định để đẩy tín dụng vào bất động sản, vì ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp không bị tính vào dư nợ tín dụng. Trong khi đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thời gian qua tăng mạnh để lại nhiều băn khoăn về mức độ an toàn khi năng lực, mức độ tín nhiệm của doanh nghiệp chưa được khẳng định; lãi suất phát hành cao, phương án sử dụng còn thiếu minh bạch, hiệu quả. Thậm chí, một số doanh nghiệp bất động sản thua lỗ vẫn huy động thành công hàng ngàn tỷ đồng trái phiếu, gây rủi ro lớn cho nhà đầu tư và thị trường.

Ông Trương Văn Phước, Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng việc giới hạn tăng trưởng tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro (trong đó có thị trường bất động sản) những năm gần đây đã khiến các doanh nghiệp bất động sản phải nỗ lực hơn trong việc tìm kiếm vốn thông qua phát hành trái phiếu.

Để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển bền vững và giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư, theo ông Phước, cần phải có quy định xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu minh bạch thì trái phiếu doanh nghiệp là kênh thu hút vốn, nhằm giảm phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng như hiện nay.

Minh Thái