Siết chặt quản lý đất đai tại TP Hồ Chí Minh (Kỳ 1)

Một khu vực phân lô hộ lẻ nhếch nhác, thiếu đồng bộ về cơ sở hạ tầng tại ấp Tiền Lân 1, xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn.

Quản lý đất đai tại TP Hồ Chí Minh tuy được cải thiện trong vài năm gần đây, nhưng vẫn còn nhiều điểm “nóng” và diễn biến ngày càng phức tạp, thậm chí một số dự án có dấu hiệu lừa đảo, gây hoang mang, bức xúc cho người dân. Giải pháp nào để hạn chế, xử lý dứt điểm vấn đề này?

Bài 1: Kiểm tra đâu, sai phạm đó

Trong thời gian qua, công tác quản lý đất đai, xây dựng ở một số quận, huyện tại TP Hồ Chí Minh có dấu hiệu buông lỏng, thiếu kiểm tra, giám sát dẫn đến tình trạng xây dựng không phép, sai phép vẫn còn khá phổ biến. Điều này không những gây thất thoát tài sản của Nhà nước, bức xúc trong nhân dân mà còn làm biến dạng bộ mặt đô thị.

Tháng 6-2017, ông Trần Minh Phương (ấp Nam Thới, xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn) mua chín nền đất với diện tích mỗi nền từ 80 đến 100 m2 của dự án Khu dân cư Gia Phát (vị trí Bến Cầu, xã Thới Tam Thôn, Hóc Môn) do Công ty TNHH Thương mại đầu tư nông sản Phong Phú làm chủ đầu tư. Đại diện chủ đầu tư cũng là người đứng tên ký hợp đồng mua bán với ông Phương là ông Trương Thanh Phong (ngụ phường 10, quận 6). Dự án này được chủ đầu tư quảng cáo là có hạ tầng đầy đủ, được cam kết đến cuối tháng 12-2017 sẽ giao đất có kèm quyền sử dụng đất để người dân xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, sau hơn một năm khi chủ đầu tư không bàn giao được đất như cam kết, có dấu hiệu né tránh không hoàn trả lại tiền thì người dân mới phát hiện chẳng có dự án nào được cơ quan chức năng cấp phép tại vị trí nêu trên. Điều đáng quan tâm, ghi nhận tại thực tế vị trí dự án, chúng tôi nhận thấy, khu đất có tổng diện tích khoảng 7.000 m2, nằm giữa khu đất nông nghiệp, hạ tầng được đầu tư chắp vá, thiếu tính đồng bộ và kết nối. Hầu hết người mua đất của dự án này đều bức xúc cho biết, chính vì thấy chủ đầu tư đưa phương tiện, công nhân vào san ủi, thi công hạ tầng rầm rộ và không gặp phải sự kiểm tra, nhắc nhở nào của cơ quan chức năng cho nên mới tin tưởng, bỏ tiền mua đất. Thậm chí, khi đến UBND xã hỏi thông tin quy hoạch còn được cán bộ trả lời khu đất này được quy hoạch là đất ở nông thôn!

Theo Phòng Quản lý đô thị huyện Hóc Môn, hiện tại không có dự án nào được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 tại vị trí dự án cũng như cho chủ đầu tư Công ty TNHH Thương mại đầu tư nông sản Phong Phú thực hiện. Qua kiểm tra, lực lượng chức năng còn phát hiện các thửa đất dự án thuộc các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất các năm 2015, 2016 có dấu hiệu vi phạm quy định quản lý nhà nước về đất đai đang được rà soát, kiểm tra theo chỉ đạo của UBND thành phố. Nhận thấy vụ việc có dấu hiệu lừa đảo, vi phạm pháp luật, Phòng Quản lý đô thị huyện Hóc Môn đã đề nghị UBND xã Thới Tam Thôn theo dõi, ngăn chặn các hành vi quảng cáo, mua bán tại khu đất nêu trên, đồng thời đề nghị Công an huyện điều tra, làm rõ vụ việc, xử lý các cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm.

Ghi nhận một điểm “nóng” khác về tình trạng phân lô hộ lẻ, chuyển nhượng và xây nhà trên đất nông nghiệp do một số chủ đầu tư thực hiện, nhưng chưa hoàn tất các thủ tục và quy hoạch 1/500 theo quy định của huyện Hóc Môn là khu vực các ấp Tiền Lân, Tiền Lân 1, Đông Lân thuộc xã Bà Điểm. Dọc hai bên tuyến đường Bà Điểm 4, các khu nhà ở “tự phát” mọc lên với hệ thống hạ tầng không bảo đảm, nhà thì xây dựng lộn xộn, nhiều tuyến đường xương cá chỉ rộng từ hai đến ba mét dẫn vào bên trong được chủ đầu tư thi công sơ sài, không kết nối hạ tầng, gây ngập úng nặng vào mùa mưa, khiến người dân địa phương hết sức lo lắng. Khu vực này cũng là một trong số 138 khu vực phân lô hộ lẻ tại huyện Hóc Môn mà Ủy ban Kiểm tra Thành ủy TP Hồ Chí Minh từng kết luận, yêu cầu UBND huyện Hóc Môn kiểm tra, rà soát, chấn chỉnh công tác quy hoạch và xây dựng.

Không chỉ Hóc Môn, huyện Bình Chánh cũng là địa phương có “tiếng” của TP Hồ Chí Minh trong việc buông lỏng quản lý đất đai, trật tự xây dựng. Trong khoảng 10 năm trở lại đây, Bình Chánh luôn là địa phương nằm trong tốp đầu về tình trạng xây dựng không phép, sai phép trên toàn thành phố. Năm 2013 là năm cao điểm nhất của tình trạng vi phạm xây dựng trên địa bàn thành phố với hàng nghìn căn nhà xây dựng không phép bị cưỡng chế tháo dỡ, trong đó riêng Bình Chánh đã chiếm gần một nửa. Gần đây, ghi nhận tình trạng xây dựng trên đất phân lô hộ lẻ, đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng ở các ấp 5, 6, 6a, 7 thuộc xã Vĩnh Lộc A vẫn còn khá “nóng” với hầu hết giao dịch mua bán bằng giấy viết tay. Một công ty môi giới bất động sản đóng tại hương lộ 80, xã Vĩnh Lộc B, đã rao thông tin bán một số căn nhà xây sẵn, có giấy chủ quyền nằm ở tuyến đường Quách Điêu thuộc ấp 6, xã Vĩnh Lộc A. Tuy nhiên, khi đến đây thực tế lại là loại nhà “ba chung” (chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung giấy phép xây dựng, chung số nhà). Một nhân viên tư vấn cho hay: Toàn bộ tám căn nhà (mỗi căn có diện tích 40 m2) đều nằm trên thửa đất nông nghiệp mà công ty nhận chuyển nhượng từ một chủ đất. Sau đó, công ty xin phép địa phương cho sửa chữa tạm, nhưng lại xây “chui” gần 10 căn nhà “ba chung”. Khu vực này hoàn toàn không có hố ga thoát nước, nền hẻm chỉ được tráng một lớp xi-măng tạm để đi lại. Nhân viên tư vấn cũng trấn an người mua nhà cứ yên tâm, công ty sẽ trình huyện “phương án” làm hạ tầng sau khi khu nhà này được xây dựng hoàn thiện!

Thanh tra TP Hồ Chí Minh đã thanh tra công tác chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở tại huyện Hóc Môn và kết luận: Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở có biểu hiện buông lỏng, thiếu kiểm tra, giám sát để xảy ra nhiều sai phạm, thiếu sót như: không tổ chức xác định nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn theo quy định; việc lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hằng năm không thể hiện các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở với diện tích lớn (từ 500 m2 trở lên) không xuất phát từ nhu cầu thực tế để ở, mà chủ yếu là một số cá nhân tiến hành thu gom đất nông nghiệp để chuyển mục đích, phân lô tự phát, kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà xưởng… Việc tách thửa với số lượng lớn đã làm tăng mật độ xây dựng, giảm diện tích giao thông nội bộ, không bảo đảm việc kết nối hạ tầng hiện hữu, môi trường, phòng cháy, chữa cháy…

Một chi tiết đáng quan tâm, qua kiểm tra ngẫu nhiên 100 trong tổng số 1.392 hồ sơ chuyển mục đích đất ở từ 500 m2 đến 6.658 m2 có dấu hiệu vi phạm quy định quản lý đất đai tại huyện Hóc Môn, Thanh tra TP Hồ Chí Minh phát hiện chỉ có 11 trong số 100 hồ sơ hợp lệ về trình tự, thủ tục; 89 trong tổng số 100 hồ sơ chưa hợp lệ theo quy định; toàn bộ 100 hồ sơ không xác định vị trí trên bản đồ kế hoạch sử dụng đất hằng năm được cấp có thẩm quyền phê duyệt… Đó là chưa kể, trong cấp phép xây dựng, huyện Hóc Môn cũng không lập quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật để làm cơ sở trong cấp phép; không công bố công khai quy hoạch lộ giới, hẻm giới; không tổ chức cắm mốc ngoài thực địa để xác định chỉ giới đường, chỉ giới xây dựng, hành lang bảo vệ… Thanh tra thành phố nhấn mạnh: Qua kiểm tra thực tế từ hồ sơ và nhu cầu xây dựng nhà ở của một số cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nhận thấy không có nhu cầu thật sự về nhà ở. Cụ thể, hiện trạng để đất trống sau khi chuyển mục đích chiếm gần 70%; xây dựng nhà kho, nhà xưởng chiếm 14%, tách thành nhiều thửa chiếm hơn 5%; còn lại là xây dựng nhà ở, nhà trọ cho thuê. Đáng lưu ý, có tình trạng cùng một cá nhân nhưng xin chuyển mục đích sử dụng đất ở trên nhiều thửa đất tại các vị trí khác nhau hoặc liền kề tạo thành khu đất diện tích lớn nhằm tạo thuận lợi cho việc phân lô tự phát và tách thửa. Chính những bất cập này đã gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai, trật tự xây dựng, ảnh hưởng đến định hướng phát triển kinh tế của huyện cũng như của toàn thành phố.

Theo Thanh tra Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, chỉ trong vòng hai tháng đầu năm 2019, tính riêng hai ấp 4 và 5A xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, lực lượng chức năng đã phát hiện 23 công trình xây dựng không phép, trong đó có 15 căn đã và sắp xây xong, còn lại là các nền đất đã được hoàn thiện phần móng. Nếu tính cả năm 2018, xã Vĩnh Lộc B có 251 trường hợp vi phạm xây dựng; Vĩnh Lộc A có 260 trường hợp vi phạm. Điểm giống nhau của những căn nhà là được quây tôn bịt kín bên ngoài rồi tiến hành xây dựng với tiến độ thần tốc bên trong. Khi kiểm tra thực tế, phát hiện, những căn nhà này đều xây không phép ở những khu vực hạ tầng giao thông xập xệ, xuống cấp.

Tương tự tại quận Thủ Đức, Thanh tra Sở Xây dựng thành phố cũng kết luận: Trong số các công trình thanh tra có hai công trình xây dựng trên đường 32 và đường 36, phường Linh Đông đều được UBND quận Thủ Đức cấp giấy phép xây dựng, nhưng có nhiều sai phạm nghiêm trọng vì diện tích xây dựng lớn hơn so với giấy phép. Cụ thể, theo giấy phép xây dựng nhà trên đường số 36 (do ông Lưu Nguyên Quãng làm chủ đầu tư) có diện tích xin phép gần 1.900 m2 với hai khối công trình ba tầng, lửng và mái che cầu thang nhưng thực tế, công trình này được xây dựng một tầng trệt và bốn tầng lầu. Đáng nói, mỗi tầng của căn nhà này được chia thành 38 phòng “mi-ni” (toàn bộ công trình được chia thành 190 phòng) để cho thuê. Hay theo giấy phép xây dựng căn nhà trên đường 32 phường Linh Đông gồm ba khối, mỗi khối cao ba tầng với tổng diện tích hơn 4.560 m2, nhưng thực tế chủ đầu tư cũng chia mỗi tầng ra hơn 100 phòng (toàn bộ công trình được chia thành 315 căn hộ mi-ni). Bất ngờ hơn, các căn hộ “mi-ni” trong hai công trình nêu trên được rao bán rầm rộ vào giữa năm 2018 với hình thức sở hữu có thời hạn 20 năm. Thanh tra Sở Xây dựng cho biết đã xử phạt nhiều lần hai công trình nêu trên, cũng như một số cán bộ quận Thủ Đức. Tuy nhiên vẫn xảy ra tình trạng chủ đầu tư hợp khối nhà, ngăn chia thành nhiều căn hộ khác để bán, cho thuê và cho thuê lại trái quy định.

(Còn nữa)

Bài, ảnh: QUÝ HIỀN và TÙNG QUANG