Sang nhượng dự án bất động sản: Cần một chính sách mở

Mặc dù đã có quy định cho phép chủ đầu tư dự án BĐS được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Tuy nhiên, theo nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS, việc chuyển nhượng dự án BĐS vẫn còn nhiều vướng mắc.

Đơn cử như dự án Usilk City nằm ở phía Bắc quận Hà Đông ở phía Tây Hà Nội, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long (STL), đã gặp khó khăn vào lúc thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng 5-6 năm về trước, khi không còn năng lực tài chính để triển khai tiếp dự án. Mặc dù chủ đầu tư cũng đã tìm mọi cách hồi sinh dự án, như tìm kiếm nguồn tài trợ ngân hàng, tìm nhà đầu tư mua lại dự án, bán bớt dự án ở nơi khác để dồn tiền xây tiếp dự án này nhưng đến giờ vẫn bế tắc.

Usilk City (khu đô thị Văn Khê, Hà Đông, Hà Nội) của Công ty Sông Đà Thăng Long (STL) vẫn nằm im bất động vì chưa hoàn tất được thủ tục sang nhượng

Có một nghịch lý là tại khu vực này nhiều dự án vẫn triển khai thành công trong khi dự án Usilk City vẫn nằm im một chỗ. Ngay sau khi dính vào những tai tiếng lùm xùm của việc người dân biểu tình đòi nhà còn ngân hàng thông bào nợ xấu. Trên thực tế tiềng vốn, tiền huy động và tiền vay ngân hàng chủ đầu tư đã đổ hết vào dự án trong công tác lập dự án, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng một phần. Hiện chủ đầu tư đang khó khăn muốn sang nhượng dự án. Có nhiều doanh nghiệp cũng mặn mà muốn mua lại dự án nhưng vẫn vướng về thủ tục nên các cơ quan chức năng vẫn không đồng ý phê duyệt cho bán lại dự án này. Chủ đầu tư cũng nói thêm rằng trong thời điểm này họ cũng đang muốn làm việc với ngân hàng để vay tiếp tiền để hoàn tất dự án nhưng vì vướng vào những khoản nợ xấu trước đây và một điều nữa là vẫn vướng về thủ tục pháp nhân của dự án vấn chưa hoàn tất nên ngân hàng không tiếp tục cho vay nữa.

Ông Hứa Vĩnh Cường - Phó Tổng Giám đốc Công ty SĐTL thông tin với giới truyền thông: STL xác định bắt buộc tiếp tục xây dựng và hoàn thiện cho khách hàng chứ không có buông xuôi. Thời gian dự kiến theo từng cụm đã có báo cáo cụ thể, sớm nhất là quý I năm 2018 và muộn nhất là vào quý I năm 2019. Còn hiện tại nhiều công trường không thi công là do nhà thầu đang bảo toàn các hiện trường để ngay sau khi hoàn tất các thủ tục sang nhượng để bàn giao cho đối tác, ông Cường cũng chia sẻ, vấn đề khó cho các thương vụ sang nhượng dự án này là vướng về cơ chế, tính pháp lý chưa hoàn thiện theo quy định hiện hành của pháp luật.

Chỉ riêng quận Hà Đông đã có không ít dự án cùng rơi vào thảm cảnh như Usilk City . Suốt 3 năm qua, công trường Hanoi Times Tower trong khu đô thị Văn Phú không có bóng dáng công nhân và máy móc hoạt động cho dù mới đây niềm hy vọng hồi sinh của dự án được thắp lên khi có nhà đầu tư mới rót vốn. Nhưng, hy vọng lại tắt ngấm khi nhà đầu tư mới nhận thấy thương vụ này không thể hoàn tất về mặt thủ tục sang nhượng và đã tìm cách thoái vốn.

Từ Bắc chí Nam, la liệt dự án vẫn nằm “chết lâm sàng” suốt nhiều năm liền. Cho dù thị trường BĐS đã phục khởi sắc sau một chu kỳ trầm lắng, các dự án BĐS mới lại mọc lên như nấm, nhưng hệ lụy của những dự án cón dang dở vẫn hiện diện ở khắp mọi nới chờ một cơ chế mở trong việc sang nhượng dự án BĐS. Muốn vực dậy những dự án BĐS “chết lâm sàng” thì trước tiên chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính rất mạnh và chiến lược kinh doanh hợp lý. Nhưng những doanh nghiệp đi mua dự án “chết lâm sàng” để hồi sinh thì yếu tố đầu tiên là cần hoàn chỉnh về mặt pháp lý, khả thi về kinh doanh. Như vậy, yếu tố đầu tiên của các thương vụ sang nhượng dự án BĐS là về mặt pháp lý để được các cơ quan quản lý cấp phép và công nhận. Bản thân các chủ đầu tư muốn bán dự án nhưng những vướng mắc về thủ tục pháp lý nên không có ai mua dẫn đến việc tái khởi động dự án gặp bế tắc.

Trong thời gian qua các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang ngóng chờ một tín hiệu tốt từ một kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) với Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên môi trường liên quan đến công tác giải phóng mặt băng của dự án đầu tư BĐS.

Theo kiến nghị của HoREA với Bộ Xây dựng, Khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh BĐS đã quy định: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng” có giảm nhẹ hơn một chút về điều kiện chuyển nhượng so với Luật Kinh doanh BĐS 2006.

Tuy nhiên, với nội dung này vẫn chưa đủ lực để thúc đẩy thị trường chuyển nhượng dự án để góp phần tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án bất động sản.

Hiệp hội có đề nghị coi chuyển nhượng dự án BĐS là hoạt động kinh doanh bình thường giữa các nhà đầu tư có nhu cầu.

Do vậy, HOREA kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ cho chuyển nhượng dự án kể từ giai đoạn sau khi đã giải phóng mặt bằng để nhà đầu tư mới có điều kiện đẩy nhanh việc thực hiện dự án, góp phần giải quyết hàng tồn kho trên thị trường BĐS.

HOREA kiến nghị, đối với các dự án đã giải phóng mặt bằng trên 80%, kiến nghị chính quyền cần cho phép chủ đầu tư và các hộ dân thuê 2 đơn vị tư vấn độc lập thẩm định giá đất theo giá thị trường, để thỏa thuận việc bồi thường với sự hỗ trợ của cơ quan quản lý nhà nước. Chính quyền địa phương cần hỗ trợ chủ đầu tư về các thủ tục hành chính trong việc thu hồi đất.

Đối với các dự án đã giải phóng mặt bằng dưới 80%, kiến nghị chính quyền cho phép điều chỉnh ranh để thực hiện dự án, hoặc tạo điều kiện doanh nghiệp hợp tác đầu tư, hoặc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư có năng lực để tiếp tục giải phóng mặt bằng. Có một thực tế là hiện nay một số chủ đầu tư dự án đang gặp khó khăn về tài chính, chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (cụ thể là chưa đóng thuế chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án). Vì vậy, để chủ động và nhanh chóng thực hiện thủ tục xin cấp và bàn giao giấy chủ quyền nhà cho khách hàng. Tuy nhiên, với các cơ quan quản lý thì chứ coa bất cư một quy định nào có thể vận dụng để có thể chấp thuận cho sang nhượng dự án BĐS khi các dự án đó chưa hoàn tất nghĩa vụ thuế và hoàn tất thủ tục chuyển mục đích và quyền sử dụng đất.

Lãnh đạo một doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho hay, do thị trường BĐS giai đoạn trước gặp khó khăn nên dự án của doanh nghiệp ông cũng bị "đắp chiếu" suốt 6 - 7 năm nay. Khi thị trường có dấu hiệu khởi sắc trở lại, doanh nghiệp lại không còn đủ năng lực thực hiện, nợ nần chồng chất. Vì vậy, doanh nghiệp muốn chuyển nhượng bớt một phần (đất sạch, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước) của dự án cho đối tác khác tiếp tục triển khai. Tuy nhiên, việc này vẫn không thực hiện được vì còn nhùng nhằng thủ tục do dự án vẫn chưa đền bù xong và còn nợ tiền sử dụng đất.

HoREA cũng cho rằng, để giải quyết nợ xấu trong thị trường BĐS, HoREA đã nhiều lần đề nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để cho phép chuyển nhượng dự án. "Cần coi việc chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường giữa các nhà đầu tư với nhau", Hiệp hội kiến nghị. Do đó, HoREA đã đề nghị Quốc hội cho phép áp dụng rộng rãi cơ chế chuyển nhượng dự án BĐS.

Theo HoREA, việc này sẽ giúp khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án, khai thông nguồn vốn, tái khởi động các dự án đang bị ngừng triển khai. Đây cũng là một giải pháp góp phần tích cực xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, mà chủ thể thực hiện lại chính là các doanh nghiệp BĐS, sử dụng nguồn vốn tư nhân, hoàn toàn không liên quan đến ngân sách nhà nước.