Rủi ro từ bong bóng nhà đất

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản như yếu tố tâm lý, chính sách tiền tệ... Nguồn: spiderum.

Điều này đặt ra ít nhất hai câu hỏi quan trọng. Thứ nhất, chúng ta nên làm gì để tránh được những vấn đề tương tự trong tương lai? Một phần của đáp án chắc chắn là cải thiện công tác theo dõi hệ thống tài chính và quy định tài chính siết chặt hơn.

Câu hỏi thứ hai thậm chí còn hóc búa hơn: Giả sử, chúng ta đã làm tốt việc xác định bong bóng bất động sản vào năm 2003 hay 2004 thì sao? Nếu vậy thì chúng ta đã làm được việc gì? Đặc biệt, liệu có phải chúng ta đã thổi phồng thêm bong bóng nhà đất bằng cách nâng lãi suất không? Tôi đã lập luận trong bài phát biểu đầu tiên khi mới tại nhiệm ở FED rằng trong hầu hết trường hợp, chính sách tiền tệ không phải là công cụ phù hợp để giải quyết bong bóng bất động sản. Đến giờ, điều này dường như vẫn đúng với tôi.

Tình trạng thất nghiệp gia tăng cùng nguy cơ giảm phát sau cuộc suy thoái năm 2001 là những vấn đề hiện hữu và nghiêm trọng. Greenspan tin, và tôi cũng đồng tình với ông, rằng ưu tiên trước mắt trong chính sách tiền tệ nên là hỗ trợ thị trường việc làm và tránh trượt sâu hơn vào giảm phát. Vài năm trước đã xuất hiện ví dụ điển hình về sai lầm khi ngân hàng trung ương tập trung quá nhiều vào giá cả bất động sản.

Các ngân hàng trung ương tại Thụy Điển đã nâng mức lãi suất năm 2010 và 2011 để phản ứng lại trước những quan ngại về vay thế chấp và giá nhà đất tăng, ngay cả khi lạm phát được dự báo sẽ duy trì ở mức thấp dưới mục tiêu và tỷ lệ thất nghiệp đang cao. Kết quả là nền kinh tế Thụy Điển rơi vào giảm phát, buộc ngân hàng trung ương phải cắt giảm lãi suất từ 2% xuống 0% trong 3 năm sau đó - một cú đảo chiều đáng xấu hổ.

Một số người - nhất là John Taylor, nhà kinh tế thuộc Đại học Stanford - cho rằng tôi đã mô tả quá rõ tình huống lựa chọn giữa một bên là đạt được các mục tiêu lạm phát và việc làm của FED với một bên là mặc kệ bong bóng xì hơi. Taylor cho rằng lãi suất cao hơn trong thập niên 2000 phần nào có thể đã giúp xì bớt bong bóng, đồng thời chế ngự được lạm phát và đẩy lùi tình trạng thất nghiệp. Ông đoán chắc rằng FED đã có thể tránh được tình thế tồi tệ nhất của bong bóng nhà đất thông qua việc thiết lập chính sách tiền tệ theo nguyên tắc đơn giản mà ông gây dựng.

Liệu chính sách tiền tệ đầu thập niên 2000 có đủ lỏng để đạt được các mục tiêu việc làm và lạm phát, đồng thời cũng đủ chặt để điều hòa sự bùng nổ của thị trường bất động sản không? Điều này có vẻ bất khả thi. Lãi suất cao hơn chút đỉnh, theo nguyên tắc của Taylor, sẽ làm chậm lại tốc độ phục hồi trong khi chỉ tác động rất nhỏ đến giá nhà đất.

Nghiên cứu tại FED năm 2010 cho thấy theo nguyên tắc của Taylor, trong giai đoạn 2003-2005, số tiền hàng tháng phải trả ban đầu của người vay thế chấp với mức lãi linh hoạt sẽ tăng lên 75 đôla.

Theo những khảo sát được thực hiện vào thời điểm đó, nhiều người trông đợi giá nhà sẽ tăng trưởng ở mức hai con số. Mức tăng 75 đôla này dường như chưa đủ để tác động đáng kể đến hành vi của người mua. Thực tế, FED đã có động thái siết chặt chính sách tiền tệ đều đặn từ tháng 6 năm 2004, nhưng giá nhà vẫn tiếp tục tăng mạnh thêm một vài năm nữa.

Nhiều người cổ xúy cho việc lãi suất đáng lẽ nên được nâng sớm hơn để kiểm soát giá nhà một mực cho rằng chính sách tiền tệ quá lỏng lẻo là nguyên nhân hàng đầu dẫn tới bong bóng nhà đất. Nhưng ngoài chính sách tiền tệ, các yếu tố khác cũng hiển nhiên góp phần vào bong bóng. Robert Shiller, người dự đoán đúng cả bong bóng chứng khoán công nghệ lẫn bong bóng nhà đất, cho rằng bong bóng nhà đất xảy ra chủ yếu do yếu tố tâm lý chứ không phải do lãi suất thấp.

Năm 2007, ông chỉ ra giá bất động sản bắt đầu tăng nhanh tại Mỹ vào khoảng năm 1998, trước cả đợt cắt giảm lãi suất năm 2001 của FED. Hiện tượng giá nhà đất tăng đột biến xảy ra đồng thời ở nhiều nước khác, bao gồm cả những quốc gia (như Anh) áp dụng chính sách tiền tệ nghiêm ngặt hơn Mỹ.

Ngoài ra, sự ổn định kinh tế đáng kể trong nửa cuối thập niên 1980 và thập niên 1990 - thời kỳ mà các nhà kinh tế gọi là “Thời kỳ Đại Ôn hòa” - rất dễ nuôi dưỡng sự tự mãn. Nhìn chung, các chính sách điều tiết thành công trong những thập niên đó có lẽ đã góp phần tạo nên Thời kỳ Đại Ôn hòa, từ đó gián tiếp góp phần vào tâm lý bong bóng. Nhưng chính sách tiền tệ không thể vì đề phòng sự tự mãn trong tương lai mà cố tình thúc đẩy sự bất ổn kinh tế.

Một nhân tố khác đã đẩy giá nhà đất lên cao là làn sóng ngoại tệ đổ vào Mỹ. Những dòng tiền này - chủ yếu không liên quan đến chính sách tiền tệ của chúng ta - đã ghìm lãi suất dài hạn, trong đó có lãi suất cho vay thế chấp, đồng thời kích cầu chứng khoán MBS. Những quốc gia khác với dòng vốn nước ngoài lớn, như Tây Ban Nha, cũng trải qua sự bùng nổ thị trường bất động sản. Khi lãi suất dài hạn không thể tăng sau khi FED thắt chặt chính sách tiền tệ vào năm 2004-2005, Greenspan gọi đây là “câu đố”.

Trong các phát biểu của mình, tôi gán “câu đố” đó cho cái mà tôi gọi là “hiện tượng ngập lụt tiết kiệm” - trên thế giới, có nhiều người chỉ biết tiết kiệm tiền hơn là biết đầu tư thỏa đáng những khoản tiết kiệm đó, và nhiều khoản tiết kiệm nước ngoài thừa mứa trong số đó đang đổ về Mỹ.

Nhiều luồng vốn xuất phát từ những nỗ lực chủ yếu của các nước có thị trường mới nổi như Trung Quốc nhằm thúc đẩy xuất khẩu và hạn chế nhập khẩu bằng cách định giá thấp đồng tiền của mình. Để duy trì giá trị đồng tiền ở mức thấp hơn đồng đôla, một quốc gia phải luôn sẵn sàng ở tư thế mua tài sản bằng đồng đôla, và Trung Quốc đã mua lại các khoản nợ trị giá hàng trăm tỷ đôla của Mỹ, trong đó có MBS.

Ben S. Bernanke / Alpha Books - NXB Công thương