Rủi ro pháp lý bủa vây các dự án thời kỳ hậu M&A

Thời gian gần đây, hoạt động mua bánsáp nhập (M&A) đã góp phần tích cực vào việc giải phóng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, hiện vẫn còn nhiều rào cản và rủi ro pháp lý ảnh hưởng đến xu hướng này.

Rủi ro pháp lý bủa vây các dự án thời kỳ hậu M&A - Ảnh 1

Cuộc chơi chưa bao giờ dễ dàng

Từ đầu năm 2017 đến nay, thị trường địa ốc xuất hiện hàng loạt thương vụ M&A khi nhiều tập đoàn lớn của Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Trung Quốc thâu tóm những dự án có quy mô lớn tại TP.HCM. Tuy nhiên, trên thực tế, M&A bất động sản chưa bao giờ là cuộc chơi dễ dàng và không phải bất cứ thương vụ mua bán, sáp nhập nào cũng thuận lợi và đem về kết quả khả quan.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt, nhiều nhà phân phối bất động sản gần đây chủ động bỏ tiền ra đầu tư vào các dự án dở dang như mua lại một tòa nhà trong dự án, hay mua lại một phần dự án, một số sàn căn hộ… để hoàn thành sản phẩm giao cho người mua nhà. Các nhà phân phối này bước đầu đã thực hiện được nhiều dự án thành công, góp phần làm nhiều dự án hồi sinh, người mua đã được nhận nhà.

Tuy nhiên, những thương vụ kiểu này lại có nguy cơ rủi ro và tranh chấp. Bởi lẽ, trên thực tế, rất khó khăn để làm thủ tục chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Chưa kể, nhà phân phối thường đặt một cái tên mới cho dự án (tên này không phải là tên pháp lý của dự án) và sẽ “chuyển nhượng hợp đồng” lại cho khách hàng. Do nhà phân phối đóng vai trò như chủ đầu tư để trong hợp đồng mua bán, nên nhiều công chứng viên không phát hiện ra và vẫn công chứng việc chuyển nhượng. Thế nhưng, lúc làm giấy chủ quyền nhà thì khách hàng sẽ gặp rắc rối do cơ quan nhà nước chỉ công nhận chủ đầu tư thực sự của dự án. Khi tranh chấp xảy ra, những rủi ro đối với những thương vụ kiểu này sẽ rơi phần lớn vào người mua cuối cùng.

Để tránh rủi ro, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, khi mua nhà trong trường hợp trên, khách hàng cần kiểm tra kỹ chủ đầu tư thật sự của dự án. Bởi chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm với người mua, nhà phân phối hoặc đơn vị được ủy quyền chỉ là người chuyển nhượng lại sản phẩm cho người mua.

Một rủi ro khác cũng được các chuyên gia khuyến cáo, là tình trạng nhà đầu tư thứ cấp chưa hoàn thành việc chuyển nhượng dự án (dự án vẫn đứng tên chủ đầu tư cũ), nhưng vẫn trực tiếp ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Những hợp đồng dạng này sẽ bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Lý do là, theo quy định tại Khoản 5 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Văn phòng Luật sư TriLaw, cho rằng, khách hàng mua nhà ở những dự án hậu M&A cần yêu cầu bên bán cung cấp pháp lý dự án xem đã chuyển nhượng sang chủ đầu tư mới hay chưa. Mặt khác, điều kiện nhất định phải có để giao dịch, chính là dự án phải có được văn bản của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện huy động vốn và có ngân hàng bảo lãnh.

Quốc Tuấn - Diệu Thủy