Quyền tài sản, những mắc míu pháp lý cần giải quyết - Bài 1: Ngân hàng cũng hiểu sai

Bài 1: Ngân hàng cũng hiểu sai

Sự khác nhau giữa “tài sản” và “quyền tài sản”

Kế thừa Điều 172, Bộ luật Dân sự 1995, cũng giống như Bộ luật Dân sự 2005, Bộ luật Dân sự 2015 quy định, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và “quyền tài sản”. Mặt khác, Bộ luật Dân sự 2015 cũng chia tài sản thành tài sản hiện có hoặc tài sản được hình thành trong tương lai.

Tại các dự án nhà ở thương mại thường có liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai và việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, thế chấp “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”. Tuy nhiên, “tài sản” và “quyền tài sản” có những quy định khác nhau trong việc dùng làm tài sản bảo đảm.

Trước đây, tại các dự án thương mại nhà ở hình thành trong tương lai, việc người mua nhà vay vốn tín dụng để thanh toán tiền mua nhà (hoặc vay vốn cho mục đích khác) phần chính được thực hiện thông qua bản hợp đồng hợp tác, thỏa thuận ba bên giữa chủ đầu tư và ngân hàng, người mua nhà. Theo đó, trường hợp người mua nhà vi phạm hợp đồng tín dụng, thì chủ đầu tư hỗ trợ bằng cách chấm dứt hợp đồng mua bán nhà hoặc chuyển nhượng cho người khác để ngân hàng thu lại khoản nợ gốc và lãi, lãi phạt.

Bộ luật Dân sự 1995 và Nghị định 165/1999/NĐ-CP quy định, với nguyên tắc “tài sản bảo đảm” phải là tài sản của bên bảo đảm dùng để cầm cố, thế chấp, bảo lãnh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm.

Đến Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về trường hợp tài sản bảo đảm không thuộc sở hữu của bên bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thì chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản theo Bộ luật Dân sự và về hợp đồng mua trả chậm, trả dần tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bán có bảo lưu quyền sở hữu, bên cho thuê có thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất khi xử lý tài sản bảo đảm.

Tuy nhiên, phải thấy rằng, việc đăng ký để bảo lưu quyền sở hữu cũng là một “giao dịch bảo đảm”, nhưng trên thực tế lại dễ có sự nhầm lẫn “bảo lưu quyền sở hữu” với “thế chấp tài sản”. Mặt khác, với người mua nhà (bên mua tài sản) không thuộc đối tượng đăng ký hợp đồng mua bán nhà ở để bảo lưu quyền sở hữu.

Luật sư Trần Đức Phượng

Sau đó, sự ra đời của Thông tư 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản (Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp) vẫn không có quy định về việc thế chấp “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”, nhưng có quy định “quyền đòi nợ” là quyền tài sản được dùng là tài sản bảo đảm.

Thông tư này có quy định đến đăng ký hợp đồng bao gồm: Hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ, bao gồm quyền đòi nợ hiện có hoặc quyền đòi nợ hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, việc đăng ký hợp đồng tại quy định này là đăng ký “bảo lưu quyền sở hữu”.

Trước ngày 10/12/2015 (ngày có hiệu lực của Nghị định 99/2015/NĐ-CP), việc thế chấp tài sản là nhà ở trong dự án nhà ở, các tổ chức hành nghề công chứng tiến hành việc chứng nhận dưới hai hình thức khác nhau (chọn một trong hai) là hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (theo Bộ luật Dân sự 2005 và Thông tư 08/2014/TT-BTP), hoặc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT).

Hiểu sai khiến một căn hộ được thế chấp nhiều lần

Thông tư 08/2014/TT-BTP (sửa đổi Thông tư 05/2011/TT-BTP) có bổ sung quy định khoản 6a trên về: “Quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng, giao dịch về bất động sản phù hợp với quy định tại Điều 181, Bộ luật Dân sự năm 2005 và quy định tại Khoản 3, Điều 47, Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010.

Cụ thể, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, hợp đồng hợp tác kinh doanh nhà ở (bao gồm cả nhà ở xã hội) của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo các dự án xây dựng...”. Sau đó, Thông tư 11/2015/TT-BTP (sửa đổi Thông tư 08) không thay đổi và tồn tại đến ngày nay.

“Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở” hiện vẫn được áp dụng tại Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 quy định việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Mặt khác, Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 có hai quy định quan trọng.

Thứ nhất, về chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, là việc chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký thế chấp nhà ở mà đến thời điểm chuyển tiếp, các bên chưa xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản đó.

Thứ hai, trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đã được đăng ký thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, thì không được đồng thời đăng ký theo hình thức đăng ký thế chấp nhà ở đó.

Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đã được đăng ký thế chấp, thì không được đồng thời đăng ký thế chấp theo hình thức đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó.

Về mặt xử lý “quyền tài sản” được gọi là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”, Điều 7, Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3, Điều 7 như quyền đòi nợ bên nhận thế chấp gửi cho bên có nghĩa vụ trả nợ văn bản thông báo xử lý quyền đòi nợ và một (01) bản sao có xác nhận của tổ chức hành nghề công chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ đã được công chứng hoặc bản chính hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ có chữ ký, con dấu (nếu có) của các bên hoặc Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền đòi nợ do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp. Bên có nghĩa vụ trả nợ có trách nhiệm thanh toán khoản nợ cho bên nhận thế chấp.

Về mặt xử lý “tài sản thế chấp” - tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai, Điều 8, Thông tư liên tịch 16 quy định, trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:

(i) Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp, thì bên nhận thế chấp được quyền nhận chính tài sản hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho bên thứ ba. Trong trường hợp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp phải tuân thủ quy định Luật Các tổ chức tín dụng.

(ii) Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp, nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.

Có thể thấy, “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở” được xác định trong nhiều văn bản, thông tư và xác định đây là “quyền đòi nợ”. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại hiện nay, là các ngân hàng đang đăng ký giao dịch bảo đảm đối với Hợp đồng mua bán nhà ở (chủ đầu tư, người mua nhà), nhưng khi có vi phạm trong tín dụng, lại áp dụng việc xử lý như việc xử lý đối với tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai tại Điều 8, Thông tư liên tịch 16, thay vì áp dụng xử lý quyền đòi nợ (Điều 7, Thông tư liên tịch 16).

Chính vì việc dễ dàng trong áp dụng thế chấp “quyền tài sản” và không có cơ chế kiểm soát, nên dẫn đến hiện tượng dự án hoặc từng nhà ở tại dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai bị thế chấp nhiều lần, trong đó những người mua nhà là người có nguy cơ thiệt hại nhất, vì không có thông tin về thế chấp do việc vừa thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và vừa thế chấp “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCMBáo Đầu tư Bất động sản