Nghịch lý thị trường bất động sản: Giá tăng cao, thanh khoản thấp

Giá bất động sản tăng cao nhưng khó bán

Theo khảo sát thị trường từ cuối năm 2021 đến nay, giá bất động sản tiếp tục tăng, một số địa phương có tình trạng sốt đất ảo, giá rao bán được "thổi" lên chóng mặt. Chính điều này đã khiến thị trường bất động sản rơi vào thế người có nhu cầu mua thực không mua được, người bán thì nghe ngóng rồi đưa ra mức giá cao nên khó bán.

Những người có nhu cầu ở thực đều tìm kiếm những khu vực giá cả hợp lý, chủ đầu tư uy tín. Ảnh: Văn Nam.

Trao đổi với phóng viên TBTCVN, anh Nguyễn Văn Đức ở huyện Thường Tín, Hà Nội đang có nhu cầu tìm kiếm một mảnh đất nền khoảng 50 m2 ở khu vực quận Hoàng Mai để xây nhà. Anh chia sẻ, qua một thời gian tìm hiểu trực tiếp và qua cả môi giới, anh cho biết mức giá đã tăng cao khác xa so với cuối năm 2020, trong đó, giá đất nền tăng khoảng 30-50% tùy từng vị trí. Với dự định tài chính ban đầu, hiện anh Đức tính phải vay mượn thêm ngân hàng mới đủ để mua, do vậy, anh đã quyết định dừng lại đợi xem giá đất có giảm.

Trong khi đó, anh Bùi Xuân Vinh, ở quận Hai Bà Trưng, Hà Nội cho hay, anh đầu tư mua một mảnh đất nền 80 m2 ở khu vực xã Hải Bối, Đông Anh đầu năm 2021 với mức giá 50 triệu đồng/m2. Đầu năm 2022, do có việc cần tiền gấp, chấp nhận rao bán bằng giá mua, nhờ qua cả môi giới bán giúp, có nhiều khách hàng đến xem, nhưng đến nay vẫn chưa gặp được người mua.

Anh Vinh cho biết, anh mua mảnh đất này vào thời điểm sốt đất đầu năm 2021, mức giá thời điểm đó đã được đẩy lên khá cao, khoảng 40% so với mặt bằng giá chung trước đó. Với tình hình như hiện nay, việc bán mảnh đất này anh Vinh sẽ gặp khó nếu muốn giữ nguyên mức giá như cũ.

Còn theo ông Đỗ Văn Trung, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, bất động sản nhiều nơi giá tăng cao trong thời gian qua, không chỉ có đất nền mà phân khúc chung cư, biệt thự, liền kề cũng thiết lập một mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, thực tế trên thị trường giao dịch mua thực rất ít, trong khi người hỏi thì nhiều.

Báo cáo thị trường quý IV/2021 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, giá bất động sản liên tục tăng bất chấp dịch Covid-19. Quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Cùng với đó, nguồn cung thiếu hụt dẫn đến giá bất động sản tăng cao.

Tuy nhiên, giá bất động sản tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng. Lý do bởi người bán tính thêm phần trượt giá, phát triển hạ tầng và lợi nhuận vào giá trị tài sản, người mua lại kỳ vọng giá giảm nhờ dịch bệnh và chờ mua với giá bằng hoặc thấp 5 - 10% so với quý trước.

Dự án đáp ứng tiêu chí về giá cả, pháp lý vẫn có thanh khoản tốt

Đánh giá về hiện tượng trên, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém.

Theo ông Đính, quả thực nguồn cung đang rất khan hiếm, nắm được tình trạng này nhiều môi giới, đầu cơ cứ tiếp tục đẩy giá lên, nhưng nhiều chỗ đẩy giá quá cao sẽ không có người mua. Những người có nhu cầu ở thực đều tìm kiếm những khu giá cả hợp lý, chủ đầu tư uy tín. Do đó, những dự án đáp ứng được tiêu chí về giá cả, pháp lý thì vẫn sẽ có thanh khoản tốt.

Theo các chuyên gia, ngay sau khi đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 4 được kiểm soát, nhu cầu đầu tư vào bất động sản sau thời gian dài bị nén lại đã bung ra. Tuy nhiên, việc thổi giá gây sốt ảo có thể khiến thị trường gặp khó.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ cho rằng, giá bất động sản tăng nhanh, bị thổi ở mức "chóng mặt" sẽ gây nhiều hệ lụy cho thị trường, điều này làm méo mó thị trường, tạo ra sự thiếu ổn định, bền vững. Sốt đất chỉ trong thời gian ngắn, nhưng hậu quả để lại rất lớn, đẩy mặt bằng giá lên mức cao, những người lao vào kẹt dòng tiền, trong khi nhà ở cho người ở thực lại quá xa vời.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cảnh báo, giá đất cao hơn giá trị thực không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu" và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành "dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận, dẫn tới làm tăng lượng hàng tồn kho bất động sản./.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu (Savills Hà Nội) cho biết, hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã bị “mắc kẹt” do mua đất vào các đợt sốt nóng, trong khi sự phát triển hạ tầng, dịch vụ chưa theo kịp. Giá nhà đất chào bán cao nhưng không dễ bán đang làm khó chính các chủ đầu tư dự án dự định tung hàng trong năm 2022. Thực tế, một số dự án liền kề, shophouse đã đưa ra mức giá bán tăng gần gấp đôi so với năm ngoái nhưng không dễ tìm người mua.

Văn Nam