Quy định cao ốc xây mới buộc phải có tầng hầm: Có hết thời... tranh chấp?

Cư dân chung cư Hồ Gươm Plaza biểu tình phản đối chủ đầu tư.

Một vài năm trở lại đây, trên địa bàn Hà Nội liên tiếp xảy ra những cuộc tranh chấp tầng hầm chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân. Nhiều cuộc mâu thuẫn kéo dài từ năm này sang năm khác nhưng vẫn chưa được giải quyết triệt để khiến dư luận thêm bức xúc.

Đơn cử như tại chung cư CT3 Lê Đức Thọ, tranh chấp trong vấn đề quản trị chung cư và tầng hầm đã diễn ra gần 2 năm nay nhưng đến thời điểm này, mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư là Công ty C’land vẫn không "hạ nhiệt".

Theo phản ánh, thời gian đầu, căng thẳng giữa cư dân và chủ đầu tư xoay quanh vấn đề quản lý, sử dụng quỹ bảo trì, bàn giao hồ sơ nhà chung cư. Thế nhưng, chuyện cũ chưa xong, cư dân lại “bốc hỏa” khi chủ đầu tư khẳng định, 2 tầng hầm để xe là thuộc sở hữu riêng của doanh nghiệp.

Sau nhiều lần đối thoại qua lại không giải quyết được vấn đề, quá bế tắc trong cách giải quyết, mới đây, đại diện BQT chung cư CT3 Lê Đức Thọ đã có đơn kêu cứu gửi UBND TP. Hà Nội, các cấp có thẩm quyền đề nghị vào cuộc giải quyết những vấn đề bức xúc kéo dài đang xảy ra tại chung cư này.

Đáng chú ý, trước căng thẳng giữa chủ đầu tư và cư dân, Sở Xây dựng TP. Hà Nội đã 2 lần có văn bản đốc thúc chủ đầu tư là Công ty C’land bàn giao quyền quản trị tòa nhà cho Ban quản trị. Tuy nhiên, phía C’land vẫn cố tình "phớt lờ".

Theo tìm hiểu của phóng viên, sở dĩ việc tranh chấp tầng hầm chung cư CT3 Lê Đức Thọ kéo dài và không giải quyết được là do chủ đầu tư là Công ty C'land cho rằng, khi xây dựng chung cư họ không tính diện tích tầng hầm vào giá bán nên tầng hầm phải thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư; trong khi đó cư dân thì cho rằng, đã xây chung cư thì phải có tầng hầm làm chỗ để xe. Vì nếu chung cư không có tầng hầm đỗ xe, họ sẽ không mua với mức giá do chủ đầu tư đưa ra.

Liên quan đến vấn đề về quản lý tầng hầm các công trình xây dựng nói chung và nhà chung cư nói riêng, mới đây, UBND TP. Hà Nội đã ban hành quy định về Hướng dẫn xác định quy mô tầng hầm phục vụ đỗ xe đối với các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố.

Theo đó, riêng đối các dự án đầu tư xây dựng mới, Hà Nội yêu cầu phải xây tầng hầm đỗ xe đảm bảo đáp ứng đủ chỗ đỗ xe cho nhu cầu của bản thân công trình. Riêng đối với nhà ở, không phân biệt các loại công trình, như chung cư cao cấp, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, tái định cư..., đều phải đáp ứng quy định về xây dựng tầng hầm.

Đặc biệt, hướng dẫn cũng nêu rõ với những công trình hỗn hợp trong nội đô lịch sử, cứ 100m2 sàn sử dụng tại một công trình hỗn hợpthì sẽ phải có 34m2 đỗ xe; ở khu vực nội đô mở rộng là 27m2.

Chỉ tiêu về diện tích đỗ xe đối với các công trình xây dựng mới

Tương tự, với công trình đất ở trong nội đô lịch sử, mỗi mét vuông sàn sử dụng phải có 31m2 đỗ xe, nội đô mở rộng là 24m2 và đô thị vệ tinh là 20m2. Văn bản cũng quy định diện tích đỗ xe với các công trình công cộng dao động từ 25-37m2 và cơ quan, trường đào tạo từ 13-24m2.

Tại văn bản này, cơ quan quản lý cũng khuyến khích, các công trình nghiên cứu bổ sung diện tích tầng hầm lớn hơn so với quy định.

Trao đổi với phóng viên về quy định mới được Hà Nội ban hành này, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch (Hà Nội) đặt câu hỏi: “Buộc phải có tầng hầm và thuộc sở hữu chung hay xây tầng hầm xong rồi chủ đầu tư và cư dân cũng vẫn phải thỏa thuận xem ai có quyền khai thác, có quyền quản lý?”

Theo luật sư Trần Tuấn Anh, việc bắt buộc chung cư phải có tầng hầm mới chỉ giải quyết được vấn đề về kết cấu công trình hay phục vụ mục đích nào đó của nhà quản lý chứ không hướng gì đến câu chuyện mâu thuẫn quyền lợi giữa chủ đầu tư và cư dân - mà vấn đề này lại đang diễn biến hết sức phức tạp và là tranh chấp chủ yếu xảy ra hiện nay ở các chung cư.

Theo quy định của Hà Nội, tới đây những cao ốc xây mới buộc phải có tầng hầm.

“Một quy định mới, đặc biệt là những quy định tác động đến nhiều đối tượng như quy định này cần phải hướng đến một hoặc nhiều mục đích nào đó, các cơ quan quản lý cần phải làm rõ ngay trong văn bản quy phạm pháp luật để tránh tình trạng văn bản sau khi ban hành, áp dụng thực tế thì "ai hiểu kiểu gì cũng được" sẽ rất nguy hiểm. Như vậy, không những không đạt được mục đích quản lý mà vô hình chung còn tạo thêm các tranh chấp trong câu chuyện chung - riêng vốn đang hết sức phức tạp hiện nay” , luật sư Trần Tuấn Anh nói.

Đề cập đến việc hướng dẫn quy định đối với các công trình hỗn hợp được xây dựng trong khu vực nội đô phải đáp ứng tiêu chuẩn 34m2 đỗ xe/100m2 sàn nhà ở..., luật sư Trần Tuấn Anh cho rằng quy định này sẽ không có gì là đặc biệt nếu như cơ quan quản lý giải thích thỏa đáng được câu hỏi: Tại sao phải là tỷ lệ 34/100 mà không phải là 33/100 hay 35/100? Quy định như vậy thì có lợi gì cho nguời dân? Cho chủ đầu tư? Cho cơ quan quản lý?

“Khi nào cơ quan ra văn bản trả lời được những câu hỏi đó và khi mọi người đều thỏa mãn thì theo tôi quy định sẽ được thực thi trên thực tế. Làm luật nên quy định rõ ràng như vậy, đừng chỉ nhìn phiến diện từ cơ quan quản lý mà phải đặt nó vào bối cảnh chung của xã hội, nhìn từ góc độ chủ đầu tư và đặc biệt là từ lợi ích của người mua nhà. Có như vậy một quy phạm pháp luật mới có thể nhanh chóng đi vào cuộc sống”, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch nói.

VGP