Quản lý việc sử dụng nhà chung cư: Áp dụng nhiều giải pháp

Kiểm tra, xử lý vi phạm quản lý sử dụng chung cư trên địa bàn Hà Nội

Cư dân chung cư StarCity (quận Thanh Xuân) căng băng rôn phản đối chủ đầu tư.

11% chung cư có tranh chấp

Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố có 745 cụm, tòa nhà chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng. Đến thời điểm này, có 471 tòa nhà đã tổ chức hội nghị nhà chung cư, bầu được ban quản trị. Trong đó, 309/471 chung cư đã được bàn giao diện tích sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng; 326/471 chung cư đã được chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà và 227/471 chung cư đã được bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho ban quản trị. Đáng chú ý, trong số 745 cụm, tòa chung cư đã đưa vào sử dụng, có 83 chung cư đang có tranh chấp, khiếu nại, chiếm tỷ lệ 11%.

Theo ông Trần Ngọc Minh, Phó Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội), việc xảy ra các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên (chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) chủ yếu xoay quanh việc: Chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị; bàn giao kinh phí và sử dụng quỹ bảo trì tòa nhà, bàn giao hồ sơ nhà chung cư; phân định diện tích sử dụng chung - riêng của nhà chung cư...

Cũng theo ông Minh, để xảy ra tình trạng trên, một phần do vai trò quản lý của chính quyền địa phương chưa tốt; chưa thực hiện công tác tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để các chủ thể liên quan hiểu và áp dụng quy định của pháp luật được thống nhất. Trong khi đó, một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa đầy đủ, chưa rõ ràng như: Cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô - gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng….; quy định, chế tài xử phạt vi phạm cũng chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.

Trên thực tế, các hành vi vi phạm trong đầu tư, xây dựng, quản lý vận hành nhà chung cư chưa được các cơ quan chức năng phát hiện, xử lý kịp thời, triệt để. Trong khi vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng ở một số nhà chung cư chưa cao...

Tăng cường quản lý ở các cấp

Từ đầu năm 2018 đến nay, UBND TP Hà Nội, Sở Xây dựng đã thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý việc sử dụng nhà chung cư trên địa bàn, cũng như thực hiện kiểm tra, xử lý vi phạm. Cụ thể, tháng 1-2018, Sở Xây dựng có Quyết định 44/QĐ-SXD thành lập đoàn kiểm tra, xử lý vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn, tập trung vào các chung cư đang có tranh chấp.

Ông Lê Văn Dục, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, đến nay Sở đã kiểm tra được 55/83 nhà chung cư có đơn kiến nghị, tranh chấp; lập hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính 10 trường hợp; ra quyết định xử phạt 8 trường hợp với tổng số tiền 460 triệu đồng.

Sở Xây dựng cũng tham mưu để UBND thành phố ra quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì đối với một số chủ đầu tư, đồng thời công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng các chủ đầu tư chây ỳ bàn giao kinh phí bảo trì. Các chủ đầu tư bị nêu tên như: Công ty cổ phần Sông Đà - Thăng Long, Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Ba Đình số 1 (chủ đầu tư nhà chung cư CT5AB Khu đô thị Văn Khê, phường La Khê, quận Hà Đông); Công ty cổ phần Tập đoàn Bắc Hà (chủ đầu tư cụm nhà chung cư Bắc Hà C14, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm); Công ty cổ phần Xây dựng số 1 Sông Hồng (chủ đầu tư dự án nhà chung cư CT3 Trung Văn, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm)…

Tăng cường việc chấp hành quy định pháp luật trong quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Hùng đã chỉ đạo tại Văn bản số 2744/UBND-ĐT, yêu cầu các cơ quan, đơn vị, chủ đầu tư khẩn trương, nghiêm túc thực hiện các quy định tại Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Thành phố giao Sở Xây dựng, UBND các quận, huyện tổ chức kiểm tra, đôn đốc các chủ đầu tư trong việc bàn giao hồ sơ nhà chung cư, bàn giao kinh phí bảo trì, công tác quản lý, vận hành, xác định và bàn giao diện tích sở hữu chung theo quy định. Trường hợp chủ đầu tư chây ỳ hay bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì, hồ sơ nhà chung cư…

UBND thành phố yêu cầu Sở Xây dựng, UBND các quận, huyện căn cứ thẩm quyền và quy định pháp luật xử lý hành vi vi phạm; đồng thời lập danh sách theo dõi để báo cáo UBND thành phố xem xét năng lực nhà đầu tư khi giải quyết đề xuất đầu tư các dự án khác trên địa bàn thành phố. Thực hiện chỉ đạo này, UBND các quận, huyện đã xây dựng kế hoạch và tổ chức tập huấn nội dung các quy định cho các ban quản trị nhà chung cư; kiểm tra, xử lý các vi phạm của chủ đầu tư.

Để có chế tài đủ sức răn đe đối với trường hợp chủ đầu tư không bàn giao diện tích sử dụng chung, kinh phí bảo trì cho ban quản trị, mới đây UBND TP Hà Nội cũng đã đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ cho phép áp dụng biện pháp cưỡng chế tài khoản của chủ đầu tư.