Quản lý công trình xây dựng trên các khu đất biệt thự

Trải qua hàng thế kỷ, nhiều ngôi biệt thự trên địa bàn TP Hồ Chí Minh vẫn giữ được những giá trị về kiến trúc, cảnh quan, văn hóa và lịch sử. Tuy nhiên, thành phố vẫn chưa có văn bản pháp lý nào quy định chi tiết việc quản lý công trình xây dựng trên các khu đất biệt thự hiện tại thuộc nhóm không cần bảo tồn.

Một biệt thự cũ ở quận 3 đang được người dân sử dụng.

Trong 20 năm qua, thành phố đã có nhiều công trình nghiên cứu về bảo tồn, cải tạo, chỉnh trang các biệt thự có giá trị về kiến trúc. Trong giai đoạn 1996-1998, nhân kỷ niệm Sài Gòn - TP Hồ Chí Minh 300 tuổi, UBND thành phố đã giao Văn phòng Kiến trúc sư trưởng cùng Trung tâm Khoa học xã hội nhân văn thu thập tư liệu về các công trình kiến trúc có giá trị trên địa bàn, trong đó có các biệt thự, để phục vụ công tác quy hoạch và quản lý đô thị. Công việc này được triển khai thực hiện với nhiều nghiên cứu rất cụ thể và chi tiết. Thông tin về hơn 100 công trình kiến trúc, trong đó có nhiều biệt thự có giá trị, đã được tổng hợp và đánh giá.

Nghiên cứu này đã được UBND thành phố đánh giá cao và được sử dụng làm tài liệu cho rất nhiều công trình khảo cứu về bảo tồn kiến trúc và cảnh quan đô thị sau này. Sau đó, Sở Quy hoạch và Kiến trúc thành phố còn có một nghiên cứu khác về biệt thự khi tiến hành xây dựng Quy chế quản lý biệt thự trên địa bàn. Nghiên cứu này được xem là khá bài bản, đề xuất rất chi tiết hướng quản lý các biệt thự.

Theo quan điểm về tôn tạo các biệt thự của Sở Quy hoạch và Kiến trúc thành phố, việc cải tạo, chuyển đổi công năng của các biệt thự là quá trình tất yếu trong một đô thị đang phát triển mạnh mẽ. Do vậy, những biệt thự không có giá trị về mặt kiến trúc ở những “khu đất vàng” nhưng nếu có nhiều cây cổ thụ hoặc cây khác có giá trị cao về mảng xanh, thì nên đầu tư mới và khai thác không gian này. Tuy nhiên, khai thác không có nghĩa là xây các tòa nhà cao tầng, kéo thêm người đến ở và làm việc... Với các khu đất lớn ở các địa bàn thiếu công viên cây xanh, thích hợp nhất là làm một công viên trong khu đất. Còn các biệt thự hiện hữu có thể làm các nhà bảo tàng, nhà văn hóa, nơi đọc sách... cho người dân. Thành phố có thể tham gia đấu thầu mua lại một số khu đất có nhiều lợi thế nhưng không thuộc quyền sử dụng của thành phố...

Là một trong những người tâm huyết với công tác bảo tồn, gìn giữ các công trình kiến trúc nói chung, trong đó có các biệt thự, Tiến sĩ, Kiến trúc sư Lê Quang Ninh cho rằng, việc giữ gìn các biệt thự có giá trị về mặt kiến trúc cần được thực hiện linh hoạt với nhiều phương thức khác nhau, cả về giải pháp tài chính lẫn giải pháp hành chính, cùng sự nỗ lực vận động, tuyên truyền người dân, tổ chức, các doanh nghiệp cùng chính quyền tham gia bảo tồn. Chính quyền các địa phương phải hiểu rõ: làm gì để hài hòa giữa lợi ích của người dân và Nhà nước trong công tác bảo tồn và phát triển? Chẳng hạn, nếu chủ nhân các ngôi biệt thự có nhu cầu cơi nới, xây dựng thêm vì gia đình có thêm người thì chính quyền nên có phương án hoán đổi. Chính quyền có thể đề nghị mua lại biệt thự đó và bán lại một khu đất khác cho gia đình; hoặc chính quyền cũng có thể đề nghị gia đình giữ lại biệt thự đó để làm nhà lưu niệm và tổ chức du lịch, tham quan để có thêm thu nhập cho gia đình, giúp gia đình mua thêm được nhà mới để sinh sống.

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu phát triển thành phố, trên địa bàn thành phố hiện có hơn một nghìn biệt thự; trong đó, phần lớn thuộc nhóm không cần bảo tồn. Thời gian qua, thủ tục phân loại biệt thự (thuộc nhóm cần bảo tồn hoặc nhóm không cần bảo tồn và được phép tháo dỡ) chủ yếu dựa vào quan điểm của Sở Quy hoạch và Kiến trúc. Sở này sẽ tiến hành thực địa, quan sát, đánh giá hiện trạng các biệt thự có yêu cầu tháo dỡ, báo cáo và xin ý kiến Hội đồng Quy hoạch - Kiến trúc thành phố trước khi tổng hợp, trình UBND thành phố xem xét và quyết định từng trường hợp cụ thể. Thủ tục xác định chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (quy mô, chiều cao, khoảng lùi, mật độ xây dựng) đối với các công trình xây dựng trên các khu đất biệt thự hiện hữu cũng tương tự.

Tuy nhiên, theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thành phố Nguyễn Trọng Hòa, các thủ tục trên thường kéo dài, kết quả xử lý không đồng bộ, đôi khi gặp thắc mắc, khiếu nại của các cá nhân và tổ chức liên quan do không có các cơ sở pháp lý và khoa học rõ ràng. Viện trưởng Nguyễn Trọng Hòa cũng thừa nhận, khó có quy định chung về bảo tồn cho tất cả các biệt thự có giá trị trên địa bàn thành phố, cho nên ngoài một số quy định chung nhất cho tất cả các biệt thự, cần có những nghiên cứu và quy định riêng đối với từng khu vực đặc thù. Vì vậy, để giải quyết một cách toàn diện vấn đề “bảo tồn hay không bảo tồn” các biệt thự, thành phố cần sớm ban hành các quy định liên quan đến vấn đề này. Việc chuẩn hóa sẽ giúp công tác quản lý biệt thự minh bạch hơn, hạn chế được sự tranh cãi.

Từ thực tế đó, UBND thành phố giao Viện Nghiên cứu phát triển, Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Hội Kiến trúc sư thành phố chủ trì nghiên cứu công tác quản lý công trình xây dựng trên các khu biệt thự hiện hữu với quyết tâm “pháp lý hóa” công tác nêu trên. Ba cơ quan nêu trên cần nghiên cứu trong thời gian từ sáu tháng đến một năm, nhằm tìm ra các giải pháp quản lý biệt thự một cách hiệu quả, thống nhất, khắc phục được những bất cập của cách làm cũ.

TRƯƠNG MẠNH HOÀI