Quản lý căn hộ chung cư: Giải pháp nào xử lý xung đột?

CEO DKRA Property Managament Vũ Tiến Thành chia sẻ giải pháp xử lý xung đột trong việc quản lý chung cư. Ảnh NH

1.001 yếu tố dẫn đến xung đột

Chia sẻ vấn đề này tại buổi công bố báo cáo tình hình thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở TP. Hồ Chí Minh quý III/2020, ông Vũ Tiến Thành – Tổng giám đốc DKRA Property Management, thành viên của DKRA Vietnam cho biết, toàn địa bàn TP. Hồ Chí Minh hiện nay có hơn 1.400 tòa chung cư, với khoảng 300 nghìn căn hộ, tức tăng gấp đôi so với năm 2009. Tỷ lệ căn hộ chiếm 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây. Song song đó, vấn đề xung đột tại các chung cư cũng có xu hướng tăng cao.

Dẫn chứng số liệu thống kê từ Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), ông Vũ Tiến Thành cho biết, chỉ riêng trong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư ở thành phố xảy ra xung đột, trong đó 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh phải xem xét, giải quyết.

Hiện tại, hoạt động quản lý và sử dụng nhà chung cư đang được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, gồm Luật nhà ở 2014, Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Thông tư 28/2016/TT-BXD và mới nhất là Thông tư 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng chỉnh sửa bổ sung Thông tư 02/2016/TT-BXD, chính thức có hiệu lực từ 1/1/2020… Tuy nhiên, các tranh chấp, khiếu nại vẫn phát sinh và kéo dài trong quá trình quản lý, vận hành dự án do không được giải quyết triệt để.

Quan sát cho thấy, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân; cư dân với ban quản trị (BQT)/ban quản lý (BQL); cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với BQT/BQL…

“Nguyên nhân chủ yếu liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân; chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung và riêng; BQT làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân; chủ đầu tư và BQT trì hoãn hoặc khôngbàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan; BQL thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, do đó không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết…” – ông Võ Tiến Thành nói.

Xung đột trong quản lý chung cư dẫn đến nhiều hệ lụy cho xã hội. Ảnh minh họa

Giải pháp xử lý trên nguyên tắc "thượng tôn pháp luật"

Từ thực tế trên, DKRA Vietnam đã đưa ra một số giải pháp xử lý. Ông Võ Tiến Thành cho biết, để giải quyết các xung đột trên cơ sở dung hòa lợi ích và duy trì quan hệ cân bằng giữa ba bên là cư dân - BQT/BQL - chủ đầu tư, BQL chung cư đóng vai trò rất quan trọng. Mặc dù là đơn vị trung gian không có quyền quyết định tuyệt đối, nhưng BQL sở hữu lợi thế của đơn vị quản lý vận hành độc lập, có chuyên môn nghiệp vụ và các tổ chức vận hành bài bản…

Đồng thời, BQL có thể tư vấn cho chủ đầu tư và BQT cách thức hoạt động đúng quy định pháp luật, đảm bảo công khai và minh bạch tài chính trong quá trình sử dụng các nguồn kinh phí với đầy đủ chứng từ thu - chi cần thiết; từ đó, góp phần hạn chế tối đa các sai sót ảnh hưởng liên đới đến quyền lợi của chủ đầu tư và cư dân.

Về giải pháp xử lý, trước hết, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật”, nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tùy vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như: thương lượng, hòa giải, phán quyết của tòa án… Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nhà nước cũng nên sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện.

Về phía các chủ đầu tư, cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Sau khi hoàn tất bàn giao kinh phí bảo trì, các bên liên quan gồm chủ đầu tư, BQT, BQL phải báo cáo rõ việc thu - chi - số dư và việc sử dụng số dư (nếu có). Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thực hiện theo quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, đồng thời thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán theo đúng quy định pháp luật để tránh hiểu lầm.

“Bên cạnh đó, BQL cần phát huy vai trò trung gian trong giải quyết xung đột giữa cư dân với cư dân và cư dân với chủ đầu tư, hoặc BQT, giúp các bên nhìn nhận đúng quyền lợi, trách nhiệm trong quá trình thực hiện các cam kết và thỏa thuận. Mặt khác, việc ứng dụng công nghệ vào công tác quản lý là xu thế tất yếu trong việc minh bạch, thông tin kịp thời nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, vận hành tòa nhà chung cư hiện nay. Điều này đòi hỏi BQL phải là đơn vị khách quan có đủ năng lực chuyên môn, được chọn lựa nghiêm túc từ BQT để bảo đảm quyền lợi của tất cả các bên liên quan” – ông Võ Tiến Thành khuyến nghị./.

Đỗ Doãn (ghi)