Phúc Hà Group chủ đầu tư 'thứ cấp'?
Thực hiện hầu hất các khâu trong triển khai dự án, ký các hợp đồng giao dịch thế chấp với Tổ chức tín dụng cũng như với khách hàng mua căn hộ. Tuy nhiên, ít ai biết Phúc Hà Group chỉ là chủ đầu tư 'thứ cấp'.
Và những tiềm ẩn rủi ro nào có thể xảy ra khi giao dịch với chủ đầu tư “thứ cấp” này thì không phải ai cũng hiểu.
Mua một “góc” dự án?
Được biết, ngày 15/12/2005 Tổng công ty Sông Đà có công văn số 2672/TCT/Kte gửi UBND tỉnh Hà Tây (cũ) về việc giao cho Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SUDICO) làm chủ đầu tư dự án khu đô thị Nam An Khánh và được UBND tỉnh Hà tây chấp thuận theo văn bản số 5305/CV-XDCB ngày 22/12/2005.
Quyết định giao đất số 563/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Tây cho SUDICO ngày 4/4/2007 đã ghi rõ: “sau 12 tháng liên tục kể từ ngày bàn giao đất, nếu công ty không triển khi dự án hoặc triển khai không đúng dự án được duyệt thì sẽ bị thu hồi theo quy định của pháp luật”.
Quyết định giao đất số 563/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Tây.
Ngày 1/4/2008 UBND tỉnh Hà Tây (cũ) có Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 số 738/QĐ-UBND thì lô đất HH1 được dùng để xây dựng căn hộ cao cấp, văn phòng hạng 2 dành cho các tập đoàn tài chính, ngân hàng, mật độ xây dựng là 35%, chiều cao 20-30 tầng. Tuy nhiên, tại giấy phép quy hoạch số 330/GPQH năm 2013 thì mật độ xây dựng lên 45%, khối tháp cao 25, 35, và 40 tầng?
Nhưng thay vì thực hiện dự án, lại biến đó thành một thương vụ làm ăn. Cụ thể, ngày 15/7/2009, SUDICO đã ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lô đất HH1 cho Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh và Phát triển hạ tầng KCN Phúc Hà (Phúc Hà Group), lưu ý đây là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chứ không phải chuyển nhượng dự án! Trong thương vụ chuyển nhượng nêu trên, Phúc Hà Group đã phải trả cho SUDICO số tiền tạm tính là 197.990.800.000 VNĐ. Và để có tiền đầu tư, xây dựng Phúc Hà Group đã thế chấp toàn bộ các quyền tài sản, lợi ích phát sinh từ “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” số 06/2009-HĐCN-NAK ngày 15/07/2009 (lô đất HH1) thuộc cơ sở hạ tầng dự án khu đô thị Nam An Khánh được ký kết giữa Phúc Hà Group với SUDICO. Như vậy, Tổ hợp chung cư và dịch vụ tổng hợp Thăng Long Victory nằm trên lô đất HH1, có diện tích 3.1934m2, thuộc thu đô thị mới Nam An Khánh (huyện Hoài Đức, TP Hà Nội). Hình thành từ thương vụ chuyển nhượng giữa Phúc Ha Group và SUDICO.
Hợp đồng kiểu “trao tay”?
Mặc dù có ký hợp đồng từ năm 2009, Tuy nhiên, nhưng có tài liệu chứng minh nhiều năm sau đó SUDICO vẫn là chủ đầu tư, bao gồm cả lô đất HH1 chứ không phải Phúc Hà Group!
Có lẽ chính vì lý do đó, trong Cáo bạch tài chính của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà năm 2009, không hề thể hiện dòng tiền này.
Về nội dung thể hiện trong hợp đồng, SUDICO cũng đưa ra điều kiện: “bên chuyển nhượng có quyền quản lý việc xây dựng của bên nhận chuyển nhượng giam gia đầu tư theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 và các nội dung khác của dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt”.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” số 06/2009-HĐCN-NAK ngày 15/07/2009.
Ngược lại, Phúc Hà Group cam kết: “tự chịu trách nhiệm và cam kết hoàn thành các thủ tục cần thiết để thực hiện nhiệm vụ của nhà đầu tư cấp 2 trong công tác đầu tư, xây dựng kinh doanh và khai thác các dịch vụ của dự án khu đô thị mới theo quy định…; Tự chịu trách nhiệm đối với mọi yêu cầu, khiếu nại, khiếu kiện của các khách hàng hoặc bất kỳ bên thứ ba nào trong quá trình triển khai dự án và kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng….
Tuy nhiên, để thực hiện dự án này Phúc Hà Group đã mang thế chấp tài sản này cho một tổ chức tín dụng. Tổng giá trị tài sản thế chấp được các bên xác định là: 1.289.229.000.000VNĐ?! Một số tiền khá lớn so với tổng mức đầu tư dự án!
Qua nhiều lần giải chấp, thay đổi tài sản đảm bảo, theo hợp đồng mới nhất được ký kết ngày 10/7/2018 giữa Phúc Hà Group tổ chức tín dụng này có giá trị khoản vay (hoặc nghĩa vụ) là 372.000.000.000 VND. Tài sản đảm bảo là toàn bộ các quyền tài sản (quyền nhận các khoản tiền, các khoản phải thu, các khoản bồi thường…) và lợi ích khác hình thành từ lô đất HH1 thuộc dự án Tổ hợp chung cư và dịch vụ hỗn hợp Thăng Long Victory!
Như vậy, tổ chức tín dụng này chỉ căn cứ vào “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” 06/2009-HĐCN-NAK ngày 15/07/2009 để giải ngân với số tiền hàng trăm tỉ đồng? Trong khi pháp lý vẫn hoàn toàn trong tay của SUDICO?
Bên cạnh đó, nếu xảy ra tranh chấp với khách hàng và nhà đầu tư tại dự án này ai sẽ bảo về quyền lợi khách hàng khi Pháp lý thuộc SUDICO, đi vay Phúc Hà Group, Ký hợp đồng mua bán cũng Phúc Hà Group?
