Phí bảo trì chung cư nên giữ hay bỏ?

Dự án Newtown tại Hiệp Bình Phước Thủ Đức bị phạt 125 triệu đồng cũng không răn đe được chủ đầu tư.

Tranh chấp quỹ bảo trì – bài ca không hồi kết

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến giữa năm 2018 thì trên phạm vi cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư có liên quan đến các hoạt động quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư.

Riêng tại TP Hồ Chí Minh, trong số 44 vụ tranh chấp chung cư được Sở Xây dựng thụ lý thì có đến 34 vụ (77%) tranh chấp liên quan đến phí bảo trì. Hầu hết trường hợp trong khoảng thời gian 12 tháng đầu khi chung cư chưa thể tổ chức hội nghị nhà chung cư, chưa thành lập Ban Quản trị, quỹ bảo trì chung cư từ hàng chục cho đến hàng trăm tỷ đồng do chủ đầu tư nắm giữ và mặc nhiên chiếm dụng, không được giải trình một cách minh bạch về việc sử dụng, về các khoản lãi phát sinh…

Điển hình như chung cư NewTown do Cty CP Đầu tư và Phát triển dự án hạ tầng Thái Bình Dương làm chủ đầu tư, dự án bàn giao từ năm 2013, Ban Quản trị đã thành lập sau đó một năm, nhưng qua gần 9 năm Cty CP Thái Bình Dương vẫn chưa bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân với lý do không có tiền. Cư dân nơi đây đã gửi thư cầu cứu đi khắp nơi. Mặc dù trước đó ngày 30/7/2018, UBND TP Hồ Chí Minh đã có quyết định xử phạt Cty này 125 triệu đồng vì lỗi chây ì không chịu bàn giao quỹ.

Ông Đinh Quốc Thái – Trưởng Ban Quản trị chung cư NewTown cho biết: “Chúng tôi đã làm mọi trình tự theo đúng quy định của pháp luật nhưng chủ đầu tư lâm vào cảnh nợ nần, với số quỹ gần 15 tỷ đồng họ chây ì không chịu bàn giao. Trong khi đó nhiều hạng mục bắt đầu xuống cấp, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) đang bị hư hỏng nhưng không có tiền để thay”.

Hay tại chung cư Khang Gia Tân Hương có khá nhiều sai phạm, ông Nguyễn Ngọc Hùng - Trưởng Ban Quản trị bức xúc: “Ngay từ đầu, Cty Khang Gia đã nhập nhòe giữa phần thuế VAT và phí bảo trì, không ghi cụ thể trong hợp đồng, đến nay chưa thống nhất được số tiền của quỹ bảo trì là 6,7 hay 6,1 tỷ đồng và sau 4 năm (2018) chúng tôi mới thành lập được Ban Quản trị nhưng chúng tôi cũng chưa nhận được phần quỹ này từ chủ đầu tư. Tuy còn thời gian bảo hành nhưng chung cư đã hư hỏng một số hạng mục như hầm xe nứt ngấm, hệ thống PCCC tê liệt, hệ thống bơm nước (do thi công sai với thiết kế), buồng thang máy bị sụt xuống dưới rất nguy hiểm nhưng cũng không có tiền để sửa chữa”.

Ngoài ra dự án này đang bị thế chấp tại Ngân Hàng Nam Á, đồng thời xây quá 71 căn hộ sai với thiết kế phê duyệt ban đầu, chủ đầu tư tự thay đổi Trung tâm thương mại thành căn hộ tại tầng lửng, từ 232 căn lên 410 căn. Vì thế, tuy bàn giao đã lâu nhưng cư dân ở đây chưa nhận được sổ hồng vì không được hoàn công xây dựng. Anh Hùng nói thêm: “Chúng tôi đang chết đứng tại đây, ở không được bán cũng không xong”.

Chung cư cũ xuống cấp vì không phí bảo trì

Đứng trước hàng loạt các khiếu nại, khiếu kiện của cư dân, đại diện Sở Xây dựng cho rằng nên bỏ 2% phí bảo trì chung cư. Ông Nguyễn Thanh Hải - Trưởng phòng Quản lý nhà và Công sở, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho rằng nên đưa ra những chế tài liên quan đến trách nhiệm của cư dân khi phát sinh vấn đề cần đến phí bảo trì.

Lãnh đạo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh lập luận, phí bảo trì 2% sẽ chỉ dùng được trong một khoảng thời gian nhất định, từ 5 - 10 năm. Sau đó, khi chung cư cũ đi, nhiều vấn đề khác phát sinh thì cư dân vẫn là người phải tiếp tục đóng phí. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu.

Mới đây, Hiệp hội Horea kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà, vì không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Horea cho rằng, chủ sở hữu nhà chung cư nên đóng kinh phí bảo trì 2% trong thời hạn 60 tháng (5 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư). Đề nghị mức đóng hàng tháng được chia đều trong 60 tháng, làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư.

Nhiều vụ biểu tình của cư dân xảy ra do chủ đầu tư chây ì không chịu bàn giao quỹ bảo trì.

Là một trong những người đang sinh sống tại chung cư và có nhiều năm làm việc trong lĩnh vực quản lý tòa nhà, ông Nguyễn Tiến Dũng – Tổng Giám đốc Cty Quản lý Sài Gòn Triển vọng Savita cho rằng: Phương án bỏ không thu 2% phí bảo trì sẽ là một bất cập cho nhà chung cư. Vì sau 5 năm nữa hàng loạt chung cư sẽ xuống cấp. Nếu không giải quyết phần gốc từ bây giờ hệ quả sẽ rất lớn. Bằng chứng không đâu xa, những dự án được xây từ trước năm 2008, khi chưa có Luật Kinh doanh bất động sản chưa bắt phải đóng 2% phí bảo trì giờ đang dở khóc, dở cười.

Tại chung cư Mỹ Phước hay chung cư Miếu Nổi, Gia Phú… nhiều hạng mục quan trọng như PCCC, thang máy, sơn tòa nhà, hầm xe, bể phốt… hư hỏng mà không có kinh phí để sửa chữa. Huy động cư dân đóng tiền rất khó, người nọ nhìn người kia, người không có điều kiện thì chây ì không đóng vì không có chế tài gì áp cho họ. Nên một hạng mục hư hỏng nhiều khi xin ý kiến của cư dân để sửa chữa một năm không xong. Từ ý thức của người dân kém sẽ kéo theo chung cư xuống cấp càng nhanh.

Giải pháp nào cho sự an toàn quỹ quản lý tòa nhà?

Đứng trước quỹ bảo trì khá lớn từ vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ để quản lý nguồn quỹ này như thế nào cũng là vấn đề phải quy định chặt chẽ.

Ông Nguyễn Tiến Dũng – Tổng Giám đốc Cty Savista nhìn nhận: Nếu vì một số hiện tượng trên mà bỏ không thu phí bảo trì 2% thì khi cần sẽ huy động bằng cách nào? Người ở, người thuê nhà sẽ đóng góp ra làm sao? Không đóng điện nước còn dọa cắt được, chứ không đóng phí bảo trì chẳng có luật nào quy định chủ yếu dựa vào ý thức của người dân. Mà ý thức của dân ta thì cực kỳ kém.

Còn nếu bàn giao quỹ này cho ban quản trị cũng cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ, phải có trách nhiệm thật rõ ràng. Vì nhiều chung cư đã xảy ra hiện tượng thành viên ban quản trị ôm tiền bỏ trốn, hoặc tiêu sạch quỹ bảo trì…

Vẫn duy trì quỹ bảo trì, Bộ Xây dựng cần phải xây dựng thêm hành lang pháp lý, hoàn thiện thể chế giám sát chặt chẽ. Nên có ba bên giám sát lẫn nhau: Chủ đầu tư, người dân và đơn vị quản lý trung lập cùng tham gia giám sát quản lý quỹ này. Khi phát hiện ra sai phạm thì phải có chế tài bằng luật để thực thi.

“Tại một số nước, họ cho đại diện cộng đồng giám sát hoặc thông qua hiệp hội, cơ quan hành chính giám sát hoặc tùy văn hóa của mỗi nước họ chọn cho mình cách quản lý nhưng không có tình trạng giao phó cho một vài cá nhân quản lý. Song song đó là xây dựng ý thức cộng đồng cư dân”, ông Dũng cho biết thêm.

Ông Ngô Quang Phúc – Tổng Giám đốc Phú Đông Group: Không nên bỏ phí bảo trì và phải có chế tài thật mạnh mẽ

Theo tôi luật quy định thu phí bảo trì 2% là hoàn toàn hợp lý và không nên bỏ. Vì không thu khi tòa nhà xuống cấp hư hỏng thì lấy kinh phí ở đâu để bảo trì. Và phải thu ngay từ lúc bán nhà, nếu chỉ vì nhẹ cho người mua nhà để đóng giãn ra thì sau này rất khó thu. Nếu chỉ nhìn vào một số chủ đầu tư và ban quản trị không tốt mà bỏ phần phí này thì ảnh hưởng đến bộ mặt chung cư sau này rất nhiều. Tại sao những chủ đầu tư uy tín như Phú Mỹ Hưng, Novaland… không bao giờ bị nói về vấn đề chiếm dụng quỹ bảo trì?

Nên không thể vì vài “con sâu làm rầu nồi canh” mà thay đổi luật. Để quản lý nguồn quỹ này theo tôi phải có những chế tài mạnh mẽ thứ nhất nếu chủ đầu tư không tiến hành thành lập Ban quản trị và có ý chiếm dụng quỹ bảo trì hoặc phong tỏa tài khoản, hoặc không cho triển khai những dự án tiếp theo. Còn Ban quản trị cố tình làm thất thoát phải bị xử lý hình sự.

Thiên Hà