Phát triển nhà ở xã hội còn nhiều rào cản

Nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn

Theo ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TPHCM - HoREA), hiện nay, TPHCM có hơn 2,5 triệu hộ gia đình. Quy mô hộ gia đình 2 thế hệ gồm cha mẹ và con cái (từ 2 - 4 người) chiếm tỉ lệ cao nhất (hơn 66%), hộ gia đình có 1 người (độc thân) chiếm hơn 7%. Như vậy, số lượng hộ có từ 1 - 4 người chiếm gần 74% tổng số hộ gia đình. Chưa kể hàng năm, thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn có nhu cầu tạo lập nhà ở riêng.

Số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu NOXH toàn quốc trong giai đoạn 2011 - 2020 cần khoảng 440.000 căn hộ, riêng TPHCM là khoảng 134.000 căn. Thống kê của Sở Xây dựng TPHCM năm 2018, thành phố có gần nửa triệu hộ chưa sở hữu nhà ở, nhiều hộ đông người sống trong những căn nhà nhỏ, diện tích ở bình quân thấp hơn 10m2/người.

Khảo sát mẫu của Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, giai đoạn 2016 - 2020, có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu NOXH. Trong đó, cán bộ, công chức là 10.000 hộ, hộ thu nhập nghèo, cận nghèo là 39.000, lao động trong khu công nghiệp là 17.000... Hầu hết các nhóm đối tượng đều có xu hướng chọn phương thức thuê mua NOXH, chiếm tỉ lệ từ 65 - 94%.

Cả nước đã thực hiện được 248 dự án NOXH, với 5,175 triệu mét vuông sàn xây dựng (đạt hơn 41% kế hoạch đã đề ra cho giai đoạn 2015 - 2020), đã có khoảng 100.000 hộ tạo lập được NOXH. Năm 2017, Ngân hàng Chính sách xã hội được ngân sách nhà nước cấp 1.162 tỷ đồng để thực hiện cho vay mua NOXH. Đến hết tháng 5-2020, ngân hàng này đạt dư nợ cho vay mua NOXH là 3.041 tỷ đồng, với 9.260 khách hàng tại tất cả các tỉnh, thành.

Tháng 4-2020, Chính phủ bố trí 3.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, trong đó phân bổ 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 2.000 tỷ đồng cấp bù lãi suất, phân bổ cho 4 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank, để thực hiện ưu đãi tín dụng cho người mua NOXH. Sau 14 năm (2004 - 2019), Quỹ Phát triển nhà ở TPHCM hỗ trợ suất vay tín dụng ưu đãi cho khoảng 4.600 cán bộ, vay mua nhà ở.

TPHCM thiếu nhiều nhà ở xã hội, song lại đang dư quỹ nhà tái định cư

TPHCM đã và đang thực hiện kế hoạch triển khai xây dựng 39 dự án NOXH, với tổng số 44.701 căn hộ. Ước tính đến cuối năm 2020, có thể hoàn thành 20.000 căn. Nhưng trên thực tế, do nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa nên vẫn thiếu nguồn cung loại hình nhà ở này.

Tại TPHCM, đã có nhiều doanh nghiệp hoặc cá nhân tích cực tham gia phát triển dự án NOXH bằng nguồn vốn của mình, như các công ty: Nam Long, Lê Thành, Đầu tư Thủ Thiêm, Thuận Kiều, Vạn Thái, Thiên Phát, Sài Gòn Res, Hoàng Quân, Phú Cường, Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn... Đặc biệt, Công ty Lê Thành và Công ty Thiên Phát đã đầu tư các dự án NOXH 100% cho thuê, bằng nguồn vốn tư nhân. Công ty Nam Long hỗ trợ 2% lãi suất vay trong 2 năm cho người mua căn hộ trong dự án NOXH của công ty.

Một nguồn lực quan trọng là nhiều cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây khu nhà trọ, phòng trọ hoặc sử dụng phòng trong nhà để cho thuê, giải quyết được khoảng 60% nhu cầu thuê nhà của công nhân, lao động và người nhập cư.

Cần khắc phục các điểm nghẽn

Tuy nhiên, do các doanh nghiệp tư nhân phải tự bỏ vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực hiện dự án NOXH mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi, nên kết quả còn hạn chế. Do phải vay tín dụng với lãi suất thương mại, dẫn đến giá thành NOXH tăng cao. Không ít người thuê mua NOXH phải vay với lãi suất thương mại để mua nhà nên gặp rất nhiều khó khăn.

Theo Chủ tịch HoREA, ách tắc nguồn vốn là điểm nghẽn lớn nhất trong 4 năm qua, do chậm bố trí nguồn vốn ngân sách để làm "vốn mồi" thực hiện chính sách NOXH. Thực tế cho thấy, nguồn "vốn mồi" từ ngân sách nhà nước giữ vai trò rất quan trọng. Về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng nhận định, với 1 đồng từ ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất, ngân hàng thương mại huy động thêm được 33 đồng từ nguồn vốn xã hội (gấp 33 lần), nên rất hiệu quả.

Mặt khác, do chưa có quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng NOXH kết hợp với các dự án nhà ở thương mại giá thấp. Bất cập khi sử dụng quỹ đất công (đất nhà xưởng trong khu vực nội thành thuộc diện phải di dời, đất trụ sở cơ quan nhà nước không còn nhu cầu sử dụng, đất nông trường, đất dự trữ...) phục vụ việc phát triển NOXH...

Ninh Giang