Phát triển lành mạnh thị trường bất động sản công nghiệp

Bên cạnh đó, Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông - Nam Á, khiến thị trường BĐS công nghiệp tạo dựng được niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt các nhà đầu tư quốc tế. Những đặc điểm này dẫn đến nhận định cho rằng, BĐS công nghiệp Việt Nam không chỉ trở thành phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019 mà còn kéo dài trong hàng chục năm tới.

Tuy nhiên, phân khúc thị trường này hiện đang có nhiều hạn chế. Tính đến cuối năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX) được thành lập với tổng diện tích hơn 95,6 nghìn héc-ta, tỷ lệ lấp đầy các KCN đạt 73,9%. Trong đó, nhiều KCN chỉ đạt tỷ lệ lấp đầy dưới 30% do vị trí không thuận lợi, không kết nối tốt với thị trường và giá thuê đất còn cao. Nhưng thị trường KCN mới đang ở trong giai đoạn khởi đầu với hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp; tính đồng bộ trong KCN chưa cao, tỷ lệ KCN có nhà máy xử lý nước thải mới đạt 87,2%; công tác bảo vệ môi trường chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra; vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân trong KCN chưa được cải thiện rõ rệt; quy hoạch phát triển nguồn nhân lực gắn với ngành nghề thu hút đầu tư trong các KCN còn thiếu; việc huy động vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN còn khó khăn. Định hướng chính sách của Nhà nước đã có nhưng chưa rõ ràng và đủ mạnh để hỗ trợ các nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường này phát triển. Do đó, đóng góp của các KCN, KCX vào tổng sản phẩm trong nước (GDP) còn chưa tương xứng với tiềm năng.

Để tận dụng được các cơ hội phát triển trong thời kỳ mới, BĐS công nghiệp phải thay đổi từ cả định hướng chính sách của Nhà nước và từ phía các nhà đầu tư. Cụ thể, cần có cách tiếp cận mới về đầu tư BĐS công nghiệp theo hướng hình thành các KCN - đô thị - dịch vụ và cao hơn là các thành phố công nghiệp, đô thị thông minh. Thận trọng trong định hướng chính sách và quy hoạch hệ thống BĐS công nghiệp trên cơ sở luận chứng khoa học, tránh thực hiện một cách cảm tính.

Bên cạnh đó, cần nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS công nghiệp; tập trung nghiên cứu và định hướng phát triển thị trường theo hướng khắc phục các thất bại của thị trường BĐS công nghiệp như đã xảy ra. Từng bước tạo dựng thị trường BĐS công nghiệp cạnh tranh công bằng và minh bạch thông qua tăng cường ứng dụng công nghệ trong xây dựng hệ thống thông tin thị trường một cách đầy đủ, cập nhật và có tính tiếp cận mở.

Mặt khác, cần dự báo tốt cung cầu thị trường, quy hoạch BĐS công nghiệp cần phù hợp với chiến lược thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), thế hệ mới và cơ cấu lại nền kinh tế, đổi mới mô hình tăng trưởng. Trong đó, cấp giấy chứng nhận đầu tư có chọn lọc theo hướng bảo đảm hiệu quả sử dụng đất, thân thiện với môi trường, tránh tình trạng đầu tư tràn lan bởi việc làm này sẽ tạo ra sự cạnh tranh lớn và trong tương lai có thể tạo ra nguy cơ “bong bóng” về BĐS công nghiệp.

PHƯƠNG ANH