Phân định tín dụng bất động sản

Ngân hàng sẽ phải đánh giá từng dự án, từng phân khúc để cho vay

Phòng bệnh hơn chữa bệnh

Nhớ lại thời điểm trước khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, người viết ngạc nhiên khi thấy cán bộ của Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng chuẩn bị kỹ lưỡng các tài liệu truyền thông liên quan đến Thông tư 36.

Lãnh đạo cao cấp của cơ quan này cho biết, một trong những nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2008 là chính sách tiền tệ dễ dãi, cung tiền thiếu kiểm soát đã làm bong bóng đầu cơ bất động sản phình to quá nhanh trên mọi phạm vi địa lý, khủng hoảng mang tính tất yếu và chỉ là vấn đề thời gian. NHNN buộc phải có những động thái để kiểm soát rủi ro, đảm bảo an toàn hệ thống và việc chủ động chuẩn bị rồi chia sẻ thông tin liên quan đến vấn đề này nhằm giúp thị trường hiểu đúng mục tiêu của việc ban hành Thông tư.

Thực tế, khi Thông tư 36 được ban hành, có hiệu lực từ 1/2/2015, bên cạnh những ý kiến không đồng thuận là nhiều quan điểm đồng thuận, thậm chí còn yêu cầu siết chặt hơn tín dụng bất động sản. Bởi lẽ, nguồn vốn của tổ chức tín dụng phần lớn là vốn ngắn hạn, trong khi cho vay bất động sản chủ yếu là dài hạn, việc tín dụng bất động sản tăng cao tiềm ẩn nhiều nguy cơ đối với khả năng thanh khoản của hệ thống ngân hàng.

Hai năm sau đó, NHNN công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó dự kiến giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 40%, đồng thời nâng hệ số rủi ro của các khoản cho vay bất động sản từ 150% lên 250%.

Theo NHNN, việc điều chỉnh này không mang ý nghĩa về động thái siết chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, mà thông điệp của cơ quan quản lý là tăng cường kiểm soát khả năng thanh khoản và rủi ro trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, bảo vệ tốt nhất tiền gửi của nhân dân, đồng thời tăng trưởng tín dụng hiệu quả và hỗ trợ cho các ngành, lĩnh vực khác của nền kinh tế.

Điều chỉnh theo hướng như vậy nhằm tăng khả năng thanh khoản của hệ thống tổ chức tín dụng và điều chỉnh dòng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh được ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ.

Người đầu cơ và chủ đầu tư bất động sản có năng lực tài chính yếu kém là 2 đối tượng “sợ” quy định mới, đây cũng là những nhóm dễ đẩy thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh và hình thành bong bóng, nếu không có chính sách và biện pháp quản lý hữu hiệu.

Người mua nhà để ở, người thuộc các đối tượng tham gia các chương trình, chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ và người mua bất động sản không vì mục tiêu kinh doanh không chịu ảnh hưởng của sự thay đổi trên.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế nêu quan điểm: “Việc nắn lại dòng vốn tín dụng là động thái cần thiết để các đối tượng tham gia thị trường bất động sản, trong đó có người mua nhà, điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Phòng bệnh hơn chữa bệnh, cảnh báo sớm bao giờ cũng tốt hơn, nếu để ngã bệnh mới chữa rất mệt”.

Tín dụng bất động sản có xu hướng giảm dần

Ngày 15/11/2019, NHNN ban hành Thông tư 22/2019/TT-NHNN, thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, có hiệu lực từ 1/1/2020. Bên cạnh việc giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% kể từ 1/10/2022, một quy định đáng chú ý khác là tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay phục vụ đời sống cá nhân có giá trị từ 4 tỷ đồng trở lên, trong đó phần nhiều là vay mua bất động sản.

Ngành ngân hàng siết tín dụng bất động sản không chỉ nhằm tăng cường kiểm soát rủi ro, mà còn góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời hỗ trợ các ngành, lĩnh vực khác của nền kinh tế.

“NHNN đã thể hiện thông điệp mạnh mẽ về kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp, đồng thời gián tiếp yêu cầu các ngân hàng cần dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro”, TS. Hiếu nhận xét.

Phó thống đốc thường trực NHNN Đào Minh Tú chia sẻ, tín dụng bất động sản là một trong những lĩnh vực mà ngành ngân hàng quản lý sát sao, chặt chẽ. Sự dịch chuyển dòng vốn từ thị trường tiền tệ sang thị trường bất động sản hay thị trường khác được đặc biệt quan tâm trong góc độ quản lý điều hành hoạt động của NHNN. Cơ quản quản lý thường xuyên kịp thời cảnh báo các tổ chức tín dụng khi có những dấu hiệu của sự không đảm bảo ổn định, cũng như có những dấu hiệu rủi ro trong lĩnh vực đầu tư quá lớn.

Từ đầu năm 2020, NHNN đã thực hiện nhiều giải pháp nhằm kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Tại Chỉ thị số 01 và 02, NHNN chỉ đạo các tổ chức tín dụng nâng cao chất lượng tín dụng; tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, nhất là các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, tạo điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp và người dân. NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, bất động sản...

Riêng đối với bất động sản, NHNN có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hạn chế và kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực này, đặc biệt là đầu tư, kinh doanh bất động sản, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng.

NHNN cũng yêu cầu tổ chức tín dụng không thực hiện cấp tín dụng đối với các nhu cầu vay vốn để đầu cơ hoặc triển khai thực hiện các dự án tiềm ẩn rủi ro cao. Các ngân hàng tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án có hiệu quả cao, dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu người dân...

Với các động thái mạnh mẽ của NHNN trong những năm gần đây nhằm tăng cường kiểm soát rủi ro, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời hỗ trợ các ngành, lĩnh vực khác của nền kinh tế, tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản có xu hướng giảm dần. Cụ thể, tín dụng bất động sản năm 2016 tăng 44,25%, nhưng đến năm 2019 chỉ tăng 23,25% và năm 2020 giảm còn 11,9%.

Tính đến cuối năm 2020, dư nợ tín dụng bất động sản tương đương gần 1,8 triệu tỷ đồng và chiếm tỷ trọng 19,55% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng bất động sản chiếm gần 65% dư nợ tín dụng bất động sản.

Số liệu cập nhật đến ngày 28/2/2021, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản là 1.835.504 tỷ đồng, tăng 2,13% so với cuối năm 2020 (trong đó, dư nợ tín dung kinh doanh bất động sản tăng 2,82%); dư nợ tín dụng phục vụ đời sống là 1.848.015 tỷ đồng, tăng 0,14%; dư nợ tín dụng kinh doanh chứng khoán là 42.590 tỷ đồng, giảm 6,98%.

Trên cơ sở chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, NHNN sẽ điều hành linh hoạt chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, phù hợp với định hướng chung và diễn biến thị trường này, góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh.

Thùy Giang / Đặc san Toàn cảnh Ngân hàng Việt Nam 2021